关于广州某项目的经济指标分析（按照业主保密协定，非真正投资方无权利取得查阅本用地资料权利，取得资料方签字保证资料和信息的完整性和保密性）

一、                  目前手续：

1、                          番禺建设用地许可证：番国土《     》住宅用地字    号

2、                          番禺建设用地许可证：番国土《     》住宅用地字    号

3、                          预售商品房许可证：番禺预许字第     号（年月日）

4、                          预售商品房许可证：番禺预许字第     号（   年   月  日）

5、                          国有土地使用权出让合同  

6、       广州市国土局房地产管理局对建设商住综合开发区的批复：穗国土地批字【    】第     号。

二：土地成本和毛利润分析：目前业主方提出两个方案：

（一）               转让股权（此方案适合大开发商操作）：

1：、每平米成本：按目前容积率最低为《3，共计260亩地，业主方要求出售股权转让总价款：12亿元。

总建面积：519400平米

则拿地的楼面价为：2310元/平米

缴纳配套费：150元/平米

建安成本：3000元/平米，精装修

每平米成本：5460元/平米

2:、售价：

(1)商铺：25000元/平米，约占地28%：72.8亩商铺面积48484.8平米：首层72.8*666*25000=12.1212(亿元)

二层商业价值还没有计算在内。

(2)住宅：（总建面积—商铺面积—公建面积）*均价：8000-----10000----15000价格逐步提升（均价按10000元/平米）=519480平米—48484.8平米—10000平米=460995平米*10000/平米=46.0995亿元

(3)车库位509480平米/对应每户一个车位100平米/个=5094个：每个15万，共7.64亿元

总销售收入：总收入：12.1212+46.0995+7.64=65.86亿

3:、每平米平均售价：

均摊到每平米售价收入：65.86/519400平米=1.268万元/平米

4:、均摊到每平米毛利润：12680—5460=7220元/平米

5、总毛利润：（商铺面积+住宅面积）*7220=509400*7220=约37亿元

（二）               共同理清债权债务后各得30---50%利润（此方案适合中小开发商操作）：

投资方出资2亿。摆平所有债务后用余下自有资金或者后期贷款开发（回报更高）。销售收入仍为：65.86亿，按各得50%，投资方得：32.5.亿。每平米收入仍为：12680元/平米，但拿地成本降低到2亿除以519400=385元/平米。

每平米的毛利润：12680-（建筑安装平米价+拿地平米价格+配套费平米价）3535 =9145元/平米左右。

总毛利润（投资商得50%面积约25万平米）约：9145元/平米*25000=22.9亿元。

 

三：周边环境和卖点策划：

武广铁路连接湖南、湖北、汕头、福建、湛江、广西、贵州等多个省会城市的高速铁路（时速将在350公里以上）的交汇处和终点站，其集中了铁路的安全性和航空的快捷性优点，摒弃了火车慢速和航空危险的缺点，必将成为2010年后中国的新的交通工具，因此，番禺站的口岸和商业价值不用置疑。地铁口上物业，毗邻美丽的香江，长隆动物世界，位于迎宾路边，华南快速干线沿线，与广州出口商品交易会距离车程10分钟，交通十分便利，随著全国高速铁路新干线的开通，抢占进入番禺的第一个楼盘作为一个新兴的地标必将成为屹立在番禺大桥珠江南岸的一颗明珠，将为取得本地块的企业争得不少名气和发展空间。

项目经过分析整理，为目前番禺区不可多得的一块好地。目前已经在与多家洽谈，洽谈竞争激烈，随时可能成交，投资商应当按需要和评估风险后尽快出手拿下。

 

 

日期：2009-10