洪维：今年十一黄金周房价走势叫失望（地产评论）

洪维

金九银十之际，楼市已经全面回暖。。中国指数研究院的数据显示：上周（8·31—9·5）监测的35 个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨，其中银川上涨最为明显，涨幅达143.7%，扬州次之。据统计,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的最大涨幅。

根据国家统计局的分析，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。这说明，二套房贷政策在大多数二三线城市执行不到位。而几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。

112家房企"中考"成绩出炉，业绩背后却是高负债。自8月初，“万保金招”四大地产龙头分别披露2010年中期报告以来，截至8月31日，112家A股上市房企中报全部出炉。

中报表明，尽管112家上市房企在上半年实现销售收入1201.18亿元，同比上涨30.8%，但累计负债逾7836亿元，有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。与此同时，上半年房企存货同比增长了2423.87亿元，其中四大地产龙头存货总计高达近2900亿元。

透过华丽的1201.18亿元半年销售额，可以看到一个并不乐观的数字：112家上市房企上半年负债总额逾7836亿元，较一季度末和2009年底分别增加了600亿元和1260亿元。其中负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大龙头“万保金招”的中期负债达2779.4亿元，占总负债额的35%。超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。

在此情景下，房企只有金九银十的一搏，重头戏自然是十一黄金周。成交量的上升预热新一轮价格上涨。据了解，万科多项热销项目上调价格。据万科公告显示：继万科6、7月销售金额连续突破80亿之后，8月以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录和万科20年单月销售纪录，合同销售额达115亿。较去年同期上升149.0%。回暖继续成为上周楼市的关键词。各家机构发布的数据显示，上周北京商品房市场成交量连续三周上涨，纯商品住宅成交量较此前一周上涨三成。

这就是高负债与房市回暖的现实，机遇与风险同在。谁抓住金九银十的龙头十一黄金周，谁就可能取得全年的辉煌与胜利。基于以上认识，房价整体出现纺锤走势，即两头小中间大，20％的楼盘选择涨价，60％的楼盘选择橫盘，20％的楼盘选择降价，但是开发商都有一个目的，取得利润或市场占有率的最大化。

8月31日，《人民日报》发文称，“必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调”，“如果调控长时间不能见效，应当适时出台进一步的措施”。在楼市成交回暖的同时，再次调控的信号也在不断释放。国人寄予厚望的调控，在十一黄金周让80％的购房者失望。而80％的开发商也感到深深的失望，因为无论是成交还是价格，都不能令人满意，所以说，今年十一黄金周房价走势叫失望。