第一个标题中国的城市化进程已经到了起飞的阶段。大家知道城市化的实质是大量的农业人口向非农产业转移。不断把农民变为城里人。

工业化初期，都是要由农业支持工业发展，由农村经济促进城市经济发展，但到了工业化后期无一例外都要由工业反哺农业，由城市到农村。专家语言，中国将迎来人类历史上最大的一次城市化浪潮，中国这个在世界上最大的农业国将从此成为世界上最有潜力的城市化国家。我们来看看世界城市化国家进程。我们亚洲到1995年他的平均城市化进程是35％，到2025年也是55％的水平，所以离一些发达国家距离还是相当遥远的。当一个国家的城市化水平达到30％的时候，城市化速度快速上升。一致到70％才会平稳下来。

我国三大城市化领先地区的城镇化水平比较。下面我们看到的长三角是50％，人均GDP与房地产的发展关系，当一个国家的人均GDP达到800—1000美元的时候，房地产还是处于起步阶段，到1300—8000美元的时候是快速上升阶段，8000—13000美元是平稳阶段。13000美元以上是萎缩阶段。这里是一个图表，城市化水平人均递增的水平。每年需要新建的住宅是相当于欧洲一个国家的水平的。尽管我们房地产企业面临更多的问题，但是无庸置疑中国的人均GDP也就是1000美元。

第二点、中国房地产行业发展的“悖论”。中国房地产是改革开放之后发展最快的行业之一。一方面房地产对中国国民经济的比例越来越重要，另外一方面房地产仍然被许多人认为是最不受人尊敬的行业。

房地产企业发展经过的三个时期，回顾中国房地产的发展历程，房地产企业竞争有三大核心要素，就是土地、资金、管理。根据各阶段发展的要素及行业成熟的不同，可划分为三个阶段，第一个阶段就是土地致富的关系时期，第二个就是拿地找钱的资金时期，第三个就是打造核心竞争力的管理时期。企业管理水平成了能力持续发展的关键。我们来看看回顾房地产发展的历史，从来没有一个行业像房地产这样与国家的经济建设和老百姓的生活息息相关。也从来没有一个市场像房地产市场这样竞争惨烈。近八年前，整个行业每年增长30％以上，但房地产类上市公司的净资产收益率平均值仍然在下滑。现在的房地产正在经历一道生死存亡的门坎，现在大家已经感到从过去的机遇型发展到了现在的管理型发展。这是一个严峻的挑战，同时也是一个绝好的机会。最近有一个非常热门的话题是关于开发商“江湖”十种“死法”，即：死于关系、死于概念、死于融资、死于拿地、死于速度、死于产品单一、死于多元化、死于研发、死于漠视未来、死于价值观。所以这给了我们一个重要的启示，谁对死亡的问题想的最多，谁就能让产业活的更久。难道我们就不能从众多房地产企业十几年兴衰成败的经验、教训中，找出一套可供后来者借鉴的“成功法则”吗？如何来打开房地产企业的“成功之门”呢？研究房地产企业的成功法则一定要从它的标杆入手，中国房地产界有两个标杆，“文科万科、理科金地”，我们如果从房地产标杆企业中能总结一些经验教训，寻找一套行之有效的方法，就可以使后来者多学经验，少走弯路，这对提高整个行业的水平是意义重大的。

三、“5+2”成功法则解码。这个书里面写的一些东西对大家都是有启发的。这本书里面我主要把万科和金地进行了对照，我这里研究的方法主要是按照这样的方法来的，大家知道企业是由人组成的，企业要是没有了人，那就停止了。所以研究企业也同研究人一样，我们先从这样几个部位来研究，对一个企业来说，它的价值观就是它的企业文化，就像他的灵魂，战略是它的心脏、团队是它的右手，绩效是它的左手，我们发现文化、战略、治理机构、团队、绩效五个内部管理要素是企业成功的首要条件，营销、产品、客服、品牌四个外部经营要素中，只要具备其中两个就可以使企业成功，四个都具备就可以使企业成熟。进一步的研究发现，文化、战略、治理结构、团队、绩效这五个内部管理要素和品牌、营销、产品、客服四个外部经营要素之间，都存在着严密的内在逻辑联系。我们不可能把万科、金地积累的巨额资产无代价的送给任何企业，去可以把他们的成功经验毫无保留的和大家分享。