作者文章归档：李小宁
李小宁：超小户型要慎选
《巧改户型300招》（38）
豪尔斯地产
超小户型要慎选
所谓“超小户型”，就是将单套户型的总面积控制在
35平方米以下，以在标准小户型的基础上压缩面积降低总房价。
北京拥有众多的商务流动人口，为小户型市场提供了充足的客源，而其中一些人对小户型只是要求能像酒店、宾馆那样满足睡眠需求即可。同时，一批徘徊在商品房门口的年轻人，渴望尽快跨进独立生活的门槛，对小户型的要求，也显得饥不择食。因此，当超小户型出现在商务区及其边缘地带时，煽起了一部分“单身贵族”、“丁克一族”或投资型客户们的热情。
超小户型虽然解决了部分人的购房需求，但...
李小宁：调整凯德·华玺
《巧改户型300招》（29）
豪尔斯地产
商住型是投资型买家的首选
倚商养房是投资型买家的主要选择，对于小户型来说，莫过于位于商务中心区以及附近的商务型的公寓。
商务公寓主要是针对商务人士日常起居所设立的居所，相对标准公寓来说，表现为建筑装修高档，设施配套精致，服务水准一流。商务公寓中的户型小到合体一居，大到复式公寓，面积从几十平方米到几百平方米。而小户型较为集中的物业模式为酒店式公寓。
酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如打扫卫生、预约送餐等，设施中拥有酒店的一些服务...
李小宁：商务型是初创型公司的温床
《巧改户型300招》（30）
豪尔斯地产
商务型是初创型公司的温床
商务公寓是采用公寓立项，按照写字楼标准设计的建筑，有些保留了卫生间、厨房等设施，有些干脆去掉或仅留有上下水接口。
选择商务公寓最好是开间大，进深小的框架结构，这样便于分隔不同的办公区域。拥有类似标准写字楼的大面积玻璃幕墙，无论是石膏隔板，还是玻璃隔断，都会使划分变得比较自如。当然，现在还有一些单位户型设计两个入户大门，好处是可以根据需要隔出两个完全独立的居室。
严格意义上讲，商务公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的...
李小宁：钟情小户型的几个理由
《巧改户型300招》（31）
豪尔斯地产
钟情小户型的几个理由
从负面上讲，一方面是因为同类产品匮乏，当潜在的年轻人购房群体凸现时，供求关系产生了失衡；另一方面是房价普遍偏高，造成供需难以对位，使一部分急于购房的买家将就选择了小户型；再有一方面是个人投资渠道还不够宽泛，选择房产是盘活闲置资金的一种方式。
从正面上讲，大家钟情小户型，也因其具有独特的优势：
配套的完善
“服务于都市白领”的市场定位，决定了小户型较集中的项目大都毗邻商务中心区，这是因为现代年轻人在...
李小宁：小户型热销的深层次原因（一）
《巧改户型300招》（32）
豪尔斯地产
市场房价偏高，房型偏大
北京、上海、广州、深圳等一线城市比起其它大城市来，房价偏高，据前不久统计，北京五环内的均价已经达到18000元/平方米，也就是说随便一套房子都要百万元以上。除去单价偏高外，北京地区的房型也偏大，因而造成总价偏高。像建筑面积 100平方米左右的户型，在上海、广州等地可以设计成三居室外加保姆间，在北京大多只能做成二居室。因此，小户型相对低总价适应了市场的需求。
实例9：涞水天鹅湖
位于河北省涞水县，G3户型为一室一厅一卫，建筑...
李小宁：小户型热销的深层次原因（二）
《巧改户型300招》（33）
豪尔斯地产
经济适用房有效供给不足
一方面经济适用房虽然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同样存在着房型偏大、总价偏高的问题；一方面仅限本地中低收入阶层购房的门槛，阻遏了外地人的步入；再一方面是市场的供应量明显低于需求。
限价房遭到弃购
一方面是政府加大力度推行限价房建设，另一方面购房者似乎并不买账。统计数据显示，北京前年第一批限价房摇号配售结束后，1.4万户配售家庭中有2490户放弃了到手的选房机会，弃选率近五分之一。分析其原因：一是位置偏远、交通不便，二是选择区域...
李小宁：谁在购买小户型
《巧改户型300招》（34）
豪尔斯地产
谁在购买小户型
小户型的目标客户群，主要有三类人组成：一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；一类是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求租赁和增值回报；还有一类是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。
“新生代”青睐住宅新时尚
“新生代”指刚出校门、工作几年的年轻人。他们经济基础薄弱，还款能力有限，但渴望在城市中拥有一个自己的空间。这类购买群体因为是自住，对小户型的要求主要为中低档楼盘，往往那些楼体外立面设计绚丽多彩，社区配套新潮时...
李小宁：改万科长阳和雅世合金
《巧改户型300招》（28）
豪尔斯地产
居家型是自住型买家的最爱
居家型小户型的核心在于：小面积仍要达到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，尽量满足生活多方面的需求。
实例4：北京万科·长阳半岛
位于北京市房山区长阳镇，二室二厅一卫的D户型，建筑面积81平方米。
该户型处于板塔楼的中部，两户对称布局。户型中两个卧室为板楼部分，南北通透，中间夹着卫生间，使用方便。起居室和厨房为塔楼部分，朝向北侧，门厅、餐厅和客厅分隔明确，干扰极小。...
李小宁：小户型的选择与改造
《巧改户型300招》（25）
近些年来，小户型一直是市场追捧的热点，很多楼盘最先售罄的往往是位置并不是太好，但总价相对低一些的小户型。尤其是房价高擎的今天，购房者对小户型的追逐变得更为紧迫，更为匆忙，甚至有些饥不择食。
小户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，理想的要求是：精致地规划面积，巧妙地设计户型，合理地改造布局，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费，也就是经济而不局促。
实际上，小户型由于面积有限，设计不宜，挑选也难，改动起来更是捉襟见肘，因此，比起大户型来，更需要精...
李小宁：小户型的分类
《巧改户型300招》（26）
狭义小户型一般为一居室，按户型样式分为合体一居和分体一居；广义小户型可以是精巧的一、二、三居和小复式，按使用功能分为居家型、商住型和商务型。
合体一居是超小户型的必然选择
标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，睡觉和起居或就餐都是分在不同的带有采光面的空间里。而随着一居室的热销，为了缩小面积，降低总价，市场上出现了将卧室和起居室合二为一的合体一居，俗称“大开间”。
这种户型的特点是：厨卫等基本生活设施仍然具备；居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光...
