房地产的“台湾方言”

关于地域方言（常简称为方言）的定义，在网络上查了查相关资料，“方言”最简单的定义就是指一个特定地理区域中某种“语言”的变体。然而，值得注意的是，在对“方言”进行定义时，主要有三个方面的判别标准：一是采用社会语言学者的“相互理解性”判别标准；二是历史语言学者的“历史发展关系”判别标准；三是语言人类学的学者认为：方言是指“某个口语社群所使用之某种特定形式的语言”。博文的主题“房地产的台湾方言”就是依三个方面的判别标准主线而展开……

9月20日从北京经香港一路周折，晚上八点抵达台北。9月21日在台北市的信义讲堂，参加了“2009中华建筑两岸论坛”，论坛中安排了与台湾最大的开发商远雄企业集团董事长赵藤雄等进行了对话；9月22日在台中市的全国饭店，参加了“台湾国际不动产发展协会”座谈会，会议上，台湾省建筑开发商业同业公会名誉理事长、新业建设股份有限公司名誉董事长穆椿松就“2009年房地产趋势”进行了主题演讲；9月24日在高雄市，拜会高雄市建商公会并进行了交流。从北到南，走过、听到、看见……，一路收获不少，现以“房地产台湾方言”博文的形式公开发表，和各位同仁分享。

“台湾地产方言”一：贷款购房自备款要达到房价的30%以上。

经过1973年、1980年、1987年房价的3次大涨，台湾房地产曾被称为拉动经济增长的“火车头”。1989年开始，台湾经历地产泡沫，从1990年到2005年，台湾房地产市场十五年一直停滞。但是台湾房价在经历泡沫之后没有大跌，一个关键原因是，贷款购房自备款要达到房价的30%以上，房价波动出现负资产的情况较少，也就没有银行抛售房屋、房地产市场崩溃、房价进一步下跌的状况发生。

反之，在日本、美国，由于购房贷款自备款比例小（美国是5%），经历房价波动后，很多贷款购房者因成为负资产拥有者而宣布破产，将房屋交给银行，银行抛售房屋使房价进一步下降。

“台湾地产方言”二：ECFA是大势所趋

ECFA（两岸经济合作架构协议）对台湾经济之影响 

1.ECFA：台湾加入区域经济整合的第一步，也是避免产业边缘化重要的一步。

2.A签署后台湾经济成长率约可上升1.65％至1.72％，就业人数可增加26万至27万人。

3.台湾对中国大陆（含香港）与东协的出口，占整体出口比重54%，2010年东协与中国贸易零关税，台湾出口竞争力将大受影响。

4.中国大陆是台湾最大贸易伙伴、最大对外投资地区、最大出口市场、最大顺差来源。

ECFA对台湾房地产之影响

1.2003年底至今，信义房价指数涨幅72%，香港住宅上涨90%，台北市房价涨幅略低于香港。台北市中心房价排名居全球主要城市第43名，香港高居第5名。

2.内湖科技园区厂办计有11万坪待售，平均空置率已从2008Q4之13％上升到17％，租金也随之下降

3.相对于亚洲其他城市，台湾商办租金够便宜，签署ECFA后可望改善市场空置率高的情况。

4.大陆人员来台观光、两岸大三通、两岸一日生活圈形成、陆资来台投资、跨国企业进驻， ECFA、MOU，加上遗赠税率降低、经济复苏，将进一步带动商用不动产及豪宅需求，并以顶级商用不动产的涨升空间最可期待，每坪开价上看300万元。

5.香港A级商办5年曾大涨3.83倍。

6.每户总价近四亿元天价的「文华苑」，已全数销售一空，房地产代销业者预估，以「亿」计价的豪宅需求量大约一、两千户，明年底的台北市豪宅售价，每坪至少200万起跳。

“台湾地产方言”三：九个主要因素影响2009年台湾房地产市场。

一、房价已攀升至历史新高点

二、整体预售市场价跌量缩

三、豪宅价格原跌幅超过二成，98Q1又再度回升

四、消费者购屋能力普遍下降

五、交屋高峰期－新成屋正快速增加

六、房贷比例缩减

七、法拍数量逐渐增加

八、预防流动性陷阱

九、政府政策扮演重要角色

“台湾地产方言”四：经济的发展决定了两岸房地产崛起

1.房地产景气循环－V、U、L、W型

2.油价→物价→房价

3.M型社会－财富重分配

4.雁行理论－电子新贵

5.Maslow需要层级理论

6.财产所得＞薪资所得

台湾近年房地产景气之主要因素

1.利率：有史以来最长之低利率时期

2.油价：有史以来最高之涨幅

油价→物价→房价之连动模式

3.物价：有史以来最具震撼性之变动

4.汇率：台币升值、热钱－股市、汇市、房市

5.油元：到处流窜－导致房市非理性繁荣

市场景气一再延伸：一般住宅→豪宅→商办

两岸关系与房地产相互投资

．办公大楼     ．工业区

．厂办大楼     ．科学园区

．商务中心     ．老人住宅

．商务旅馆     ．休闲住宅

．商务套房     ．店面、商场、仓储

．出租住宅     ．REIT

“台湾地产方言”五：房地产市场目前最值得重视的十五议题

一、这一波之房地产景气究竟是V、U、L型或W型走势？

二、M1B、M2呈现黄金交叉，其资金效应对房、股两市之影响如何？

三、股市、房市不断飙涨，经济迟迟未见起色，其对房地产市场未来走势之影响如何？

四、当前房地产市场所呈现的是否为经济学家所常提到的「非理性繁荣」陷阱？

五、房地产一向都是以内需为主，是否可藉由外需以提振经济，其间应考虑之影响因素为何？

六、当前社会舆论对于房地产市场供给面与需求面之看法相当分歧，其因何在？

七、「供需法则」与「人为炒作」经常混淆不清－在正常经济发展过程应如何导正市场正确观念？

八、两岸MOU、ECFA签订后，对海峡两岸房地产市场之影响为何？

九、开放大陆企业来台投资，其对商用不动产之影响为何？

十、中国「海西经济区」对台湾高科技之技术、人才与资金之影响如何？台湾之竞争优势是否会逐渐丧失？

十一、台商回台上市对国内房地产市场究竟是利多还是利空？

十二、政府全力拼经济，却未兼顾社会面问题之解决，其对房地产市场之影响为何？

十三、台北市土地取愈来愈不易，是否会导致地主不劳而获、坐享其成，M型社会贫富不均之现象越来越严重？

十四、各国政府为救经济而大量发行钞票是否潜藏通货膨胀之隐忧？

十五、美、日、港之房地产发展经验有何值得借镜之处？

“台湾地产方言”六：当前两岸房地产投资应注意之重要事项

1.Timing、 Timing、Timing

2.Location、Location、Location

3.Supply VS. Demand

4.超低利率是否扭曲房价？

5.投资报酬率如何衡量？  Y＝R×12/P

6.股价、汇率变动对房地产之影响如何？

7.国际资金移动对房地产之影响如何？

－开放陆资投资台湾房地产：例如信义计画区A11、D3土地标售

8.政府政策对房地产投资之影响如何？

“台湾地产方言”七：房地产景气滑落时，开发商八招因应之道

1.慎选区位。      2.重视CIS。

3.资金调节。      4.降低负债比例。

5.质量管理。      6.售后服务。

7.余屋处理。      8.预防纠纷。

9.提高附加价值。  10.重视风险管理。

“台湾地产方言”八：房价是否有泡沫危机，有六项主要评估原则：

1、房价所得比：3至6倍

2、房贷本息占家庭收入：1/3以内

3、年租金：房价＝1：20（一般正常之年投资报酬率为5％）

4、投资性需求：20％以下

5、房价涨幅：短期涨幅不超过30％

6、空屋率之警戒区：10％至15％

“台湾地产方言”九：房地业者向政府提出挽救房市五大建言

1、「遏止与导正银行紧缩房贷」。

2、「尽速松绑陆资来台购屋限制」。

3、「尽速取消遗产税与赠与税」。

4、「研拟诱因让海外资金回流」。

5、「降低购屋成本」。

未来影响两岸房地产走势之主要因素

1、政府政策？

2、资金行情？

“台湾地产方言”十：是监管措施保证了台湾房地产预售的顺利进行。

自1970年代以来，台湾房地产业就开始以预售的方式，销售正在规划中的住宅及房屋。一般模式是，在预售期间，购房者只要付订金的10%的自备款，半年后开工再付5%的工程款，等到一年半后房子建好交屋，再开始偿还85%的银行贷款。房屋预售制度开启了台湾房地产的经济奇迹。

同时，预售制度成了投机城市的始作俑者。在台湾，房地产业的发展已远远超出政府法令所能管理的范围，一是房屋预售制度本身的正当性危机。二是房屋作为商品的预售制度所衍生出来的问题，它不仅仅只是缺乏法律规范、危害消费者权益，更是的台湾住宅品质普遍低落。

台湾房地产市场可为“成屋”住宅市场和“预售屋”住宅市场，“成屋”市场可以被看作是存量市场；“预售屋”市场可以被看作是流量市场，由于建设滞后，台湾的监管部门对于开发商资格的审核更加严格，对房屋主体结构的质量保证一般为15年，而且在收房如果出现与合同规定不符的问题，业主不但可以退房，如果问题严重开发商还要赔付巨款。是监管的措施都保证了台湾房地产预售的顺利进行。

“台湾地产方言”十一：一年内台湾房地产快速经历了三个时期

第一个时期：2008年9月15日至2009年2月底为房市急冻期，在市场消息面，专家学者的分析误导消费者预期房价下跌，导致房市交易低迷，成交量几乎为零；

第二个时期：2009年3月至6月为解冻期，市场交易以成屋为主，成交量渐增，价格也渐渐恢复，市场走向解冻期；

第三个时期：2009年7月为市场恢复期，在各项利多消息影响下，消费者购屋信心逐渐增强，成屋及预售屋营销渐渐恢复，房价恢复95%，供应量恢复50~60%，土地标价亦屡创新高。