李战洪：谁启动了2009房地产大行情？

谁启动了中国2009年房地产大行情？

回答是肯定的“两个因为”：一是因为国际上的金融风暴；二是因为中国第四直辖市：重庆！

重庆，一座在2009年2月只花费3668元就可以买到一平方米房产的“中国直辖市”、一座拥有3200万人口的中国西部大城、一座“山在水中、城在山上”风景如画的“妩媚”江山之城。就是这样一座城市，却成为了2009年中国房地产大行情的发源地……

重庆，点燃了2009中国房地产大行情“第一把火”

房地产大调整从2007年10月开始，历经16个月后的2009年2月，中国几乎所有的城市还在地产的寒冬里，重庆楼市就像冬天里的一把火，率先点燃、启动了中国新一轮房地产行情。

重庆连续五周领跑中国，主城商品房这个月成交达到17691套，成交建筑面积共163.33万平方米，成交量几乎相当于北京（63.60平方米）、上海（117.32平方米）之和。

2009年9月，当其它城市由“量价齐飞”变为“价增量跌”时，重庆以209.02平方米的月度销售面积，再次名列全国第一；房价以年涨幅（注：1—9月份统计数据）44.77%（仅次于上海 46.77%）排全国第二，在全国独自“量价齐飞”。

城市价值决定了地产价值。这其实不是重庆楼市的简单回暖，其背后的真正驱动力量是重庆城市这个“价格洼地、价值高地”的价值回归，而这种价值回归是中国房地产市场的第四次增长周期的最为重要的组成部分。

重庆，当今中国唯一一块最有价值的“地产好肉”

在全国8个人口大于500万的典型城市取样，以家庭住房面积75㎡计算，按“房价泡沫水平”之主要评估原则进行判断和参考，对房价所得比（重庆6.6）和房贷本息占家庭收入(重庆0.35)进行比照，重庆人们在住房方面真的是“很幸福”！

附：

一、房价所得比（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，不超过3至6倍）：

北京 13.0；上海 11.5、广州9.1、深圳13.6、重庆 6.6、成都 8.6、西安 7.7、武汉 8.0；

二、房贷本息占家庭收入（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，1/3以内）

北京 0.69、上海 0.61、广州0.48 、深圳0.72、重庆0.35、成都 0.45、西安 0.41、武汉0.42。

在“广州地产看产品、北京地产看概念、上海地产看行情、重庆地产看潜力”这样一句业界共识的话题中，“重庆地产看潜力”和果然名不虚传，是一座房价与城市地位、城市价值远远不相适应的直辖市，是当今中国唯一一块“最有价值的地产好肉”。

重庆点燃的“火”，直接启动了“中国房地产第四个周期”

中国房地产已经经历过“三个周期”：

1992年随着邓小平南巡，以广州、深圳为代表的珠三角地区，启动了中国房地产发展的“第一个发展周期”；

1997年，随着香港回归，浦东大开发以上海为代表的长三角地区启动了中国的“第二个房地产发展周期”；

2002年，随着北京申办奥运会成功，以北京、天津为代表的环渤海地区启动了“第三个地产发展周期”。

中国房地产的“周期性规律”告诉我们：每个具备启动周期的城市有一个前提，这个城市一定是一个价格洼地，房价偏低，而潜在的“住房购买力”非常强，而且伴随着大量的“城市利好”。

中国第四直辖市；中国“第三新区”（两江新区）、西部经济重要增长极、内陆第一个保税港、中国西部金融中心等落户重庆，以及拥有中国最大“住房购买力”的城市底气（3200万人口），让重庆这座长在山上的城市摆脱了“一山更比一山高”困惑，重新找回了自己。

在此背景下，2009的重庆，注定要成为中国地产新一轮突破与创新的策源地，注定要成为未来中国房地产的“演兵场”。

重庆在年初点燃的中国房地产市场“第一把火”，其实启动的就是“中国房地产第四个周期”，并将在未来3—5年领跑中国地产市场。