开发商说32㎡，自己测量仅27㎡，套内面积缩水5㎡，业主索赔50万
南京将现套内面积“缩水”索赔第一案
本报记者 李子墨
年底，南京一大批楼盘面临交付。许多买房人花了自己甚至父母一辈子积蓄，才买套房，如今好不容易等到房子交付、可以拿钥匙了，却发现拿到手的房子，闹出各种问题，令人忧心忡忡、夜不能寐。
延迟交付，“强行”交付，面积“缩水”，房子渗水，入户门不防火，绿化没了……近期读者向本报反映的楼盘交付问题多如牛毛。一些开发商积极主动地帮业主解决交付问题，但也有一些开发商采取堵塞、回避的办法，让业主非常恼火。
得房率从73%降到61%
市民何小姐反映，她在南京一家楼盘的房子刚刚交付，合同上注明建筑面积44㎡，得房率73%。交付时的实测建筑面积正好是44㎡，何小姐既不要补钱也不退钱。
不过，何小姐更关注的是套内面积，毕竟这才是实际使用面积。她把建筑面积44㎡乘以73%得房率，得出套内面积应是32.12㎡。然而她看来看去，都觉得自己的房子套内面积远低于32㎡。尤其是看了邻居楼盘40㎡的房子，空间都比自己房子要大，更加郁闷。
不服气的她，干脆拿着皮尺，沿着墙，自己量起来，同时考虑到墙体的面积，精确计算。结果让她痛苦万分：整个房子量下来，套内面积只有27㎡，实际得房率只有61%。找来验房师，用激光测距仪测量，结果也是这样。
对比一下，反差相当明显：套内面积比开发商说的32㎡，要缩水5㎡；得房率则比合同上说的73%，要低12％。
面积缩水5㎡索赔50万
何小姐愤愤不平，找到开发商理论并索赔：“购房合同规定得房率73%，而房产局测定的建筑面积是44㎡，按理来说，我的套内面积应该是32㎡。可是，实际套内面积却只有27㎡，也就是说，比合同规定的要少了5㎡。很明显我的合法权益被严重损害，因此，我要求开发商赔偿这‘缩水’的5㎡房款，按照1万/㎡的价格来算，就是50万元。”
但开发商对何小姐的索赔根本不予理会，称房子面积应由专业的测绘公司来测量，业主自己测量套内面积，是没有法律效力的。而且开发商一向是根据建筑面积来计算房款，而不会根据套内面积来计算房款，“这是业内公认的原则”。
万般无奈之下，何小姐向本报求助，希望本报帮助她维权。
律师观点：
开发商违约且造成损失，应该赔偿
记者获悉，目前包括南京在内的全国大多数城市，确实都是以建筑面积计算房价，因此如果建筑面积“缩水”，开发商理应赔偿业主，这一点没有疑义。
但问题是，像何小姐这样的业主发现，建筑面积没变，但是套内面积减少、公摊面积增加。这时，开发商是否应该赔偿业主？
“这在法律界是个前沿问题，南京还从来没有发生过这样的诉讼。国内出现过一些判例，也没有定论，既有判开发商应该赔偿业主的，也有判开发商不需要赔偿业主的。主要是法官根据实际案情，自由裁量。”江苏金长城律师事务所的王健律师表示。
“从法律的角度来说，我认为开发商应该赔偿业主。因为套内面积是最影响业主实际居住使用的面积，购房合同上又约定了得房率和套内面积，买房人也是冲着得房率和套内面积前去买房的，但是最后因为开发商的原因，导致套内面积减少、得房率降低，直接损害了买房人的利益，因此开发商违背了合同，理应赔偿。”王健分析。
那么，套内面积缩水，开发商应具体如何赔偿业主？是套内面积缩水1平方米，就赔偿1平方米的房款，还是赔多少？王健认为：“这个问题并没有公认的判例来遵循，还有待法院根据实际案情来协调处理。”
“建议何小姐尽量跟开发商协调处理赔偿问题。如果真走司法途径维权，这将是南京‘套内面积缩水索赔第一案’。”王健表示，“我个人对这个案子很有兴趣，因为属于法律界前沿问题，值得研究和探索，这也将给南京数百家开发商和数十万买房人，提供一个有意义的参考。”
专家建议：
套内面积是否缩水可做司法鉴定
对何小姐来说，一个关键问题，是怎么证明自己套内面积缩水了5㎡？
业内人士建议：“自己拿皮尺来量套内面积，或者找验房师来测量，只能测个大概，给自己做个参考。但因为不具备房产测绘的资质，所以测量结果不会被法院认可。最好是找法院认可的、具有房产测绘资质的测绘公司，来测量。”
记者调查获悉，目前南京商品房的实测面积，是由房管部门测绘管理科属下的测绘一所、测绘二所、测绘三所测量的，这些都是官方机构，而市场上有测绘资质的测绘单位非常少，仅巨鑫、康迪亚等少数几家，而且这几家单位基本上只为开发商，不为个人提供测绘服务。
因此，何小姐要找一家具有测绘资质并且法院也认可其测绘结果的测绘公司，来测量房子的套内面积，还真不是件容易的事。
但何小姐表示了自己的决心：“我将联合小区其他业主，花重金也要聘请一家专业的测绘公司，来帮忙测量套内面积，再向开发商索赔。”
对此，王健律师支招：“何小姐可在进行诉讼时，申请对套内面积进行司法鉴定，这样法院会指定一个三方都认可的测绘单位，来测量何小姐房子的套内面积。这是有法律效力的。因此，只要何小姐决定走司法途径，测定套内面积这个技术问题，是可以解决的。关键就是看法官会怎么判了。”
以往判例
判例1：
套内面积缩水，法院判开发商赔偿
2004年上海一家楼盘的业主励女士等41人，因为实测建筑面积增加了、补交了房款，但后来发现是公摊面积多了、套内面积反而少了，因此状告开发商，要求开发商退还公摊面积增多部分的房款。
法院认为，《商品房预售合同》既约定了套内面积，又约定了建筑面积，显然得房率按合同约定已予固定，买受人欲购房屋是基于对得房率的清晰认识和信赖，而开发商也将得房率作为吸引消费者购房的一种商业手段和承诺。当实际交付的房屋因建筑面积的增加反而导致了得房率的下降，如仍允许被告按增加的房屋建筑面积补收房款，既不符合原告购房时的初衷，被告亦有误导原告之嫌，违背了民事活动所遵循的公平和诚实信用原则，损害了原告的权益。
因此当得房率降低而建筑面积增加时，被告无权就增加的共用分摊面积向原告补收房款，仅可就套内面积的暂、实测变化，适用多退少补的原则。对于原告的诉讼请求，予以支持。
判例2：
套内面积缩水索赔，业主一诉再诉
2007年9月，闫先生花120多万元，在晋安区新店镇买了期房。合同约定建筑面积167.93㎡，其中套内面积145.04㎡，公摊面积22.89㎡。商品房的价款按建筑面积计算，单价7190.23元。
2009年12月，开发商通知闫先生办产权证，说房子面积多了3.64㎡（建筑面积变成171.57㎡），要求他补缴2.6万余元。闫先生看到当时房价高涨，觉得占了大便宜，很高兴地补缴了钱。
事后闫先生才得知，房屋增加的都是公摊面积，且公摊面积由合同中约定的22.89㎡变成29.07㎡，多了6.18㎡；而套内面积由原来的145.04㎡变成142.5㎡，反而少了2.54㎡。
闫先生认为，公摊面积是无效面积，套内面积才是有效面积。他房子套内面积小了2.54㎡，开发商应赔偿他1.8万多元，同时返还他补缴的房价款。协商无果后，他将对方告上法庭。
庭审中，闫先生要开发商解释套内面积变小的原因。开发商称因粉刷墙体变厚等原因，导致套内面积变小，可又拿不出相应证据。
开发商认为：购房合同中明确规定按建筑面积计算房价款，公摊面积和套内面积均属于业主所有。根据相关司法解释，应按实际建筑面积结算房价款。
闫先生的委托代理人曾福新律师反驳称：按照当初双方对套内面积的约定，得房率可达86.4%，公摊面积为13.6%。购房者正是基于对得房率的清晰认识才买房的，而开发商也以此作为吸引消费者的手段和承诺。而实际交房时得房率变为83%，比合同约定减少3.4%。开发商的做法故意误导购房者，有失诚信。
另外，开发商拿不出套内面积减少的合理理由。按近几年司法实践中的判例，开发商的做法属于不适当履约，理应退还购房者相应的套内面积差价款。
闫先生一审败诉。近日，福州市中院正就此案进行二审。 2010年9月19日《福州晚报》
记者视点：
测绘缺少第三方，房产面积难维权
南京一直是以房子的建筑面积，乘以单价，来计算总房款。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用部位面积。
测量建筑面积是个很复杂的技术活，有严格的测量规范。目前是由房管部门测绘管理科属下的相关测绘单位测量的，由他们说了算，市场上暂无真正独立的“第三方”来测量建筑面积。这导致很多买房人在交房时，听说建筑面积多了、要补交房款，觉得很郁闷，却找不到第三方来测量。真要找公司来测量一栋楼的公摊面积、套内建筑面积，费用也高得惊人。
因此，买房人更关注的是套内面积，也就是套内建筑面积，这是自己大致能测量出来的，而购房合同上对此也有规定，因此对比一下，就知道套内建筑面积有没有缩水。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
套内使用面积，是各房间使用面积的总和，以水平投影面积计算，比较容易测量。阳台建筑面积，基本上是指阳台面积的一半，也很容易测量。但套内墙体面积的测量比较困难，特别是外墙，如果有保温层就更困难了。一些开发商会说自己将墙体做得太厚了，导致套内使用面积变小了，但套内面积并未缩水，这时就很难说清楚。
综上所述，建筑面积是买房人无法做主的，根本无法维权。套内面积能相对容易地粗略测量出来，如果差得很离谱，还是可以维权的。但也容易扯皮，更何况法院怎么判，还不清楚。总而言之，房产面积测绘缺少真正独立的“第三方”，是导致买房人难以在房产面积上维权的重要原因。
正如本报5年前呼吁的那样，本报现在仍希望一些测绘公司勇敢地站出来，承担这样的社会责任，帮助弱势的买房人测量房产面积，维护他们的知情权，也希望主管部门鼓励这样的市场第三方的出现。