长城上的狂想
--旅游地产开发的一些思考--
作者：郭海臣（版权所有，侵权必究）
十三、四年前，那时我混北京那片儿。据传言，当时的北京流行一种说法——10万文人闯北京，也就是当时有10万文人漂在北京寻找机会。那时的韩红在北京某商场门前“卖唱”，听说，这个为唱歌而生的天才歌手，商家才给500元的出场费。可是，这位招人喜爱的胖姐，唱得仍然很卖力。
很多与我有些交往的人都夸我“很有才”，我被夸得找不着北之后，经常以“文化人”自诩。但是，我这个“文化人”在北京混得很差，甚至舍不得花百八十元钱去游览一趟长城。十三、四年前的百八十元钱是我半个月的饭钱。
十三、四年后，我回北京，我问现在的北京同事们，有没有到过长城？十有八九的人一拍脑壳：“您还别说，在北京这些年，还真没有去过长城呢！”不同的是我当初是因为没钱，我的同事们现在是因为没时间。
长城确实是太有名了，名声在外的长城像一条存活至今的侏罗纪的巨龙，吸引着世界各地的老外们奔涌而来，都想看看这条屹立东方的巨龙到底是个啥样子。
2009年的五一期间，我怀着“不到长城非好汉”的激越情怀，终于登上了八达岭。我一边摆出一种看上去像伟人视察一样的姿势——挺直腰板，眯眼远眺，一边幽幽骂道：操，登上长城很遗憾。
五月的长城，人潮涌动，已是拥挤不动，举目四望，长城依山而卧，蜿蜒巍峨。群山连绵不绝却又一片枯黄，远远望去，就是一片连绵不绝的枯黄，也许来的不是时节吧。面对着这一片枯黄，如果没有导游小姐们口吐莲花般地讲解长城的文化特点，我们这般“游民”如何能想象得到，当年秦皇汉武怎样跃马挥鞭？
我站在浩浩荡荡的长城上，想：如果不是长城的历史故事引诱，仅凭这些光秃秃地城墙与山岗，又有谁来此旅游观光？万里长城今犹在，不见当年秦始皇。不是长城有多好看，而是长城的历史故事太诱人。
实际上，长城旅游经营的核心诀窍是：喝“文化汤”，穿“秦始皇”，吃“祖宗饭”！ 难道没有一点与时俱进的独创？！
这种“白天看墙，晚上靠墙”的落后的旅游模式，却在长城周而复始、不思进取的存活着，其中的原因无非是长城有一大杀手锏——世界文化奇迹。在加上，长城的文脉、史脉就像长城一样长，其中的故事在世界范围内四处传唱，这足让长城躺在“世界文化奇迹”的温床上坐享清福几百年。
但是，许多旅游地产项目没有长城这么幸运。这些年，我考察过许多破败不堪的旅游地产项目，面临产品改造与项目转型。
中国的旅游地产开发经历了观光旅游、休闲旅游、红色旅游、古迹旅游、生态旅游、文化旅游、娱乐旅游、主题旅游、体验旅游等各种旅游地产开发阶段，旅游产业是朝阳产业千真万确，但许多旅游项目只是在开业头几年赚了一些钱之后，就开始逐渐走向下坡路，由于不能规避重复消费的难题，导致后续经营逐渐乏力。
旅游地产项目不能持续走旺的原因很简单，最大的内因是游客的喜新厌旧、猎新猎奇的心理。因此，旅游地产开发的难点在于怎样使旅客重复消费。
在国内，旅游地产开发真正能够操作成功者可谓凤毛麟角，许多旅游地产项目走的是以旅游地产开发之名，行房地产开发之实的路子，这种“挂着羊头卖狗肉”的项目比比皆是，比如：有些城市的国家重点生态公园（或国家重点文物保护建筑），虽是政府限令保护，在原拆原建的基础上只许改造，不许拆除。却被善于钻营腾挪的开发商盖成了别墅，依托风景名胜资源大赚其钱。
旅游地产的开发不仅需要庞大的项目开发资金投入，并且还需要维持经营旺势的运营资金的持续投入，这种资金的密集投入与后期经营风险，有时会让商业地产项目望尘莫及。因此，旅游地产开发的大进大出，气势磅礴，非一般民营企业或者小企业所能为，迪斯尼与华侨城的成功足以印证这一点。
除此之外，目前在国内有两个主题旅游地产项目值得关注，一是杭州的宋城；二是广州的长隆夜间动物园。长隆夜间动物园不遗余力的对产品的改造，是其能够保持经营旺势的保证。所以，旅游地产项目开发除了定位准确、细分市场、建立特色、保持产品在市场上具有一定的领先性与创新性之外。同时，必须为产品更新预埋管线，也就是为今后实现产品的升级换代预留发展空间。
回到长城脚下，我突发奇想：如果在长城脚下建一个“长城文化体验馆”，让游客全程体验长城建造、历史变迁、文化故事……比如：把孟姜女等历史故事编成舞台剧、让游客亲自动手“砌长城”……岂不是把长城的“死文化”的变成“活文化”了，岂不是把长城的文化卖点变成体验产品了。
也许目前在长城脚下已经有这样的“长城文化体验馆”了，只是我来去匆匆，没有听说或亲见罢了。如果在长城脚下真的有一个这样一个地方，我依然愿意再来一趟——这就是我前面所说的旅客的重复消费。但是，现实情况是，很多游客有“一夜情”的毛病；一夜风流、尝罢滋味之后，不肯再此赏光，除非让他上了“毒瘾”，念念不忘。
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