上个星期在网上看到这样一条新闻，新闻的大致内容如下：两个月前因商户“封摊”罢工而被迫关门的春平购物广场，在没有通知任何商户的情况下“开业”了。与上次一样，商户依旧与商场在宣传推广等方面存在分歧，并以闭店作为回应。面对商户不合作的态度，物业持有者李春平心急如焚。

其实在现实生活中，像春平购物广场这样的拥有繁华地段的商业项目最后由于运作方面的失误而导致失败的例子数不胜数，如位于王府井的世都百货、西单的时代购物广场等等。在住宅开发商的眼中，好的地段就等于好的项目，如果拥有一块市中心的土地，不用做过多的策划与包装，便可以轻轻松松地卖到高价。但是对于一个商业项目来说，好地段并不等于可以拥有好项目。

以春平购物广场举例来说，它位于北京朝阳门外东大桥路口东北角，是一个拥有16000体量的五层商业项目。在项目以西就是北京著名的朝外商圈，是众多高档写字楼的聚集地，每天有大量的白领阶层来往于此。除此之外，该路口还是建设中的地铁六号线的出站口，项目本身位于路口处，展示面极佳。那么，地段如此之优的商业项目为何经营的如此惨淡？一个好的商业项目到底要依靠什么？

虽然春平购物广场的地理优势非常明显，但是总体来说，这个项目缺少特色之处。放眼看看北京所有著名的商业项目，春平购物广场既没有像天意、动物园这样的小商品批发市场的知名度，也没有像在王府井、西单这样的商圈中的商业项目具有一定的旅游价值。其自身也尚存在着一些缺陷，例如停车位不足等。面对这样一个没有特色的项目，如果要想使它运作成功，为开发商带来更多的利润，那么就需要一个专业的团队来对该项目的定位以及后期运营进行量身定做。

对于这样一个没有特色优势的商业项目来说，其成功在很大程度上便要依靠整体的定位与运作。首先，我对春平购物广场的建成历史进行一下介绍。春平购物广场是由李春平先生开发建设的，在建成之后整租给一个温州的开发商，这个温州的开发商按照小商品市场的运作模式把商场进行小面积铺位分割，分别出租给其他商户。众所周知，小商品市场这样的商业类型在北京这种大城市开发，首要的条件就是人流。而春平购物广场周边多为上班族的白领阶层。因此，虽然有一定的人流，但是他们的目的并非到此购物。除此之外，小面积分割出售会造成业权分散在多人手中，即使李春平先生意识到整体操作的重要性，即使再想挽回商场冷清的场面，但是面对分散的业权也是无力回天。最终导致了商场整体定位与现有的位置极为不符的结果。

正是由于其策划和招商团队的不专业性导致了该项目没有连锁支持，从而缺乏市场竞争力。因此，也证实了区位好不一定商业项目就会成功的硬道理。从商业地产的角度来看，一块地的真正价值不在于它的先天条件有多好，而是在于后天对于项目的定位、招商和运营是否适合该项目，由此可见，专业的商业运作团队对于一个项目的重要性。

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