一、北京市商品房市场的现状
客观地说，近2年来北京市商品房市场有了很大的发展，同时也带动了许多相关行业的发展，对北京的现代化建设起到了很重要的推动作用。尤其是近年来，北京市、最高人民法院、建设部等部门不断出台一些相关规定，比如：2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、2003年12月1日施行的《北京市城市房屋转让管理办法》、2003年9月1日施行的、国务院颁发的《物业管理条例》、2003年10月1日起施行的《北京市城市建设档案管理办法》等等。这些相关规定的颁布与施行，对规范北京的商品房市场环境，优化北京市商品房市场环境，保护买房人的合法权益，推动北京市商品房市场的健康发展，的确起到了不可忽视的作用。
而且，为了及时掌握房地产市场运行情况，加强宏观调控和对重点地区房地产市场的监控和指导，根据建设部等六部门《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》和2003年全国住宅与房地产工作会议部署，城市房地产市场预警预报信息系统已于6月底在上海、杭州等14个城市试运行，按照计划 2003年底前在全国35个大中城市全面开通。这样可以达到二个目的：
1、通过对房地产市场信息准确、全面、及时的收集和发布，为政府、企业、消费者提供有价值的各类信息数据，供市场调研、分析决策参考，引导房地产市场理性投资和消费。在城市使用的基础上，进一步分析全省及全国市场运行情况。
2、利用该信息平台提供的各项房地产数据，实现动态监测和管理，及时反映问题、发现问题，便于实时采取针对性措施进行调控。
但是，在北京市商品房市场不断健康发展的同时，也存在一些不可回避的问题，尤其是如何进一步优化北京市商品房市场环境的问题。
中共中央政治局委员、中共北京市委书记刘淇特别重视优化北京的发展环境问题。在２００２年１２月２０日召开的中共北京市委九届二次全会上，刘淇同志对优化环境进行了详细的阐述。同时指出，贯彻落实党的十六大精神，最根本的是加快发展。而加快发展必须改革创新、优化环境，冲破一切妨碍发展的思想观念,改变一切束缚发展的做法和规定，革除一切影响发展的体制弊端，不断增强首都经济发展的竞争力。同时强调，对北京的发展环境，各方面反映最强烈的、最突出的、亟须注意搞好的，主要是服务环境、政策环境、法制环境、舆论环境等几个方面。
为此，调研组从北京市的50个商品房住宅小区中了解了有关情况，通过发放调查问卷（直接发放给被调查人、通过互联网实施网上调查等方式）的方式，在与部分业主、开发商（老总或销售人员）、房产记者、房产律师、相关银行座谈的基础上，在上海的部分房产记者、房产律师、开发商、部分业主、部分法官及有关部门的配合、帮助下，对如何优化北京市商品房市场环境的问题开展了调研，希望借此推动北京市商品房市场环境的优化，更好地规范北京市商品房市场环境，维护买卖双方的合法权益。
二、北京市商品房市场目前存在的主要问题
当然，一个事物的发展需要有一个不断渐进、完善的过程，商品房市场也同样如此。在北京市商品房市场日趋规范、健全的同时，也还存在这样、那样的一些问题。比如：商品房买卖是否可以适用《消费者权益保护法》的问题，北京市《商品房买卖合同》及其他相关合同（贷款、保险合同）是否应该进一步完善的问题，面积问题，公摊问题，司法能否成为有效的救济手段等问题。据调研组调查，目前北京的买房人最关心的、目前存在的尚有以下问题：
一）商品房买卖是否可以适用《消费者权益保护法》的问题。
目前在北京市，基于这样或那样的考虑，在发生争议以后，无论是诉诸法庭还是协商调解，均不适用《消费者权益保护法》。对此，96％以上的被调查人不满意，98％的被调查人认为应该将商品房买卖纠纷纳入《消费者权益保护法》的保护范围。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”从该法的相关内容可以看出，该法并未将商品房排除在外，其他法律法规也未明确将商品房买卖排除在《消费者权益保护法》之外。但是，在 2003年以前，在没有任何法律依据的情况下，全国上下各地法院几乎一致地认为商品房买卖纠纷不适用《消费者权益保护法》。
调研组认为：既然法律法规没有明确“商品房买卖纠纷不适用《消费者权益保护法》”，那么，就应该按照《消费者权益保护法》第二条的规定，对买房人为生活消费需要购买、使用的房屋，适用《消费者权益保护法》。但是，对于单位购买用于办公、个人购买用于营利，也就是“非生活消费”目的购买的商品房，不应适用《消费者权益保护法》。
相比之下，上海市在这方面的某些经验可以借鉴。
据上海有关人士介绍，在2003年以前，上海的部分基层法院曾经适用《消费者权益保护法》审理过商品房买卖纠纷。而自２００３年１月１日起，上海已经实行了新的《上海市消费者权益保护条例》。该《条例》规定，商品房在买卖过程中，消费者的知情权、选择权等基本权利应当适用《上海市消费者权益保护条例》，并明确指出，商品房买卖对欺诈部分价格进行双倍赔偿。
相比之下，北京作为文明古都，在这方面的做法和力度上差强人意。更谈不上优化北京市商品房市场环境了。
二）对北京市《商品房买卖合同》及其他相关合同（按揭贷款合同、按揭时签订的个人住房保险合同）的满意程度问题。
1、从对北京市《商品房买卖合同》的满意程度来看。
调研组在工作和调研中，了解了北京市的50个商品房住宅小区，通过向业主们了解，认为该合同内容不同程度地存在不公平内容的占91％以上，更有甚者，大约 25％的被调查人将该合同不恰当地称为“霸王合同”或“霸王条款”（系指开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与买受人协商的条款或合同。通常包括一些免除或限制开发商责任而加重买受人责任的内容，且这些内容通常没有遵循公平原则）。而北京合同的主要问题集中在：公摊问题、面积变化问题、产权证的办理期限问题、房屋及其土地是否被设定抵押的问题、屋面使用权和外墙面使用权的归属问题、承诺不兑现、房屋测绘部门测绘数据的真实性问题、规划变更问题、开发商拒绝签订补充协议问题、室内有害气体等方面的问题。而90％以上的被调查人，将问题集中在公摊、面积变化2个问题上，85％以上的被调查人，将问题集中在房屋测绘部门测绘数据的真实性、开发商拒绝签订补充协议2个问题上，87％以上的被调查人，将问题集中在承诺不兑现的问题上。对此，90％以上的被调查人希望政府积极干预，减少或避免“霸王合同”、“霸王条款”的出现。
此外，目前买卖双方签订的北京市的《商品房买卖合同》一般一式四份，且合同明确约定买受人（买房人）持有一份原件，但是，实际操作中，开发商经常不将合同原件交给买房人，尤其是买房人需要按揭贷款的，98％以上的开发商不将合同原件交给买房人，而将本应买房人持有的合同原件交给贷款银行。而且，由于买受人手里没有合同原件，四份原件完全控制在开发商手里的时间、机会很多，这就导致开发商完全有机会在所有的原件上做手脚，比如增加一些对开发商免则的条款或对合同进行修改等。而上海的做法是合同原件一式捌份，买房人手里通常可以持有二份以上的合同原件，这就避免了开发商擅自修改合同的可能。当然，上海的合同内容也存在一些共性问题，但其部分内容有一定的借鉴意义。该合同基本上解决了房屋交付时房屋及其土地被设定抵押的问题、规划变更问题、产权证的办理期限、买受人手里是否持有合同原件等问题。
2、从商品房买卖中涉及的其他合同的“可协商性”来看。
目前，商品房买卖中主要涉及3个合同，即《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、按揭时签订的《个人住房保险合同》。
实践中，虽然部分业主不恰当地将北京市《商品房买卖合同》称为“霸王合同”或“霸王条款”，虽然70％以上的开发商拒绝签订业主提出的补充协议，但是，《商品房买卖合同》条款的部分内容还是可以商榷的。也就是说，《商品房买卖合同》中的内容并非完全不可协商。
但是，应该注意的是：虽然《商品房买卖合同》的“可协商性”较差，但毕竟可以协商，至少在形式上是这样。但是，业主们没有注意到，《银行按揭贷款合同》及按揭时签订的《个人住房保险合同》是根本没有协商余地的。尤其是《银行按揭贷款合同》中的提前还贷等问题、《个人住房保险合同》中的地震免则问题——发生地震或地震次生原因造成损失，保险公司不承担保险责任的问题。也就是说，如果在北京市发生地震或地震次生原因造成损失，所有的保险公司均不承担赔偿责任。
从保险公司承担的保险责任来看，他们只对下列情况承担保险责任：火灾、爆炸；暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。但是，众所周知，在北京尤其是市区，通常是不会发生“台风、洪水、泥石流、雪灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡”的，出险率非常低。而由于北京特殊的地理构造，北京发生地震的可能性比发生“台风、洪水、泥石流、雪灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡”的可能性要大。作为高风险的地震却不能够纳入保险范围，那么，保险的分摊损失功能、补偿损失功能和防灾防损功能如何能有效发挥功效呢？
而这些问题有关部门应该意识到，这是商品房买卖纠纷中，可能产生的新的矛盾与焦点，可能是商品房买卖纠纷中，潜在的、新的、不稳定因素。为此，调研组建议有关部门是否可以考虑将此问题纳入《城市房地产市场预警预报信息系统》中。
三）从北京市商品房市场的法制环境、政策环境来看。
1、在司法审判原则、保护力度、保护倾向方面。
众所周知，司法是解决争议的最后一种救济手段。但是：
1）从司法审判原则的角度来看，98％的被调查人认为，司法审判应该遵循公平、公正、维护社会公共利益的原则。
2）从司法的保护力度、保护倾向来看，91％的被调查人认为，司法审判应该保护弱者，在《商品房买卖合同》纠纷中，应该“侧重保护买房人合法权益”。
据上海市的有关法院向调研组介绍，上海市法院在审理《商品房买卖合同》纠纷中，确立了“侧重保护买房人合法权益”的审判精神及保护倾向。因此，在保护力度上，一定程度上对买房人是有利的。而北京的法院缺乏这种保护倾向和保护力度。
有鉴于此，72％以上的被调查对象认为北京的法院不能公平、合理地解决纠纷。约占69％的被调查对象不相信法院，大约37％的被调查对象根本不认为法院是一种救济手段。因此，发生纠纷时，买房人往往更希望新闻媒体介入，更相信媒体的曝光作用，更相信媒体的介入能优化、改进北京市的商品房市场环境。
2、诉讼中，如何保障律师调查权的问题。
目前，在诉讼过程中，根据案件的审理情况，往往需要代理律师调查取证。但是，律师在遇到有关部门不配合时，只能向法院申请，请求法院协助调查。但是，北京大约80％以上的法官会以“谁主张、谁举证”为由加以拒绝，这种情况下，北京的律师只能束手无策、无计可施，更无法向当事人交代。而且，由于法院这种不配合的做法，在需要法院配合调查的案件中，大约有15％的案件，申请法院协助调查证据的一方承担了对己不利的法律后果。但是，据上海的法官、律师向调研组介绍，上海的律师在遇到这种情况时，可以向法院申请调查令，律师可以持调查令及律师执照前往有关部门调查，这样，既可以保障律师调查权的有效行使，也可以保障案件的公正审理。
3、在立法和执法方面。
一段时间里，北京市关于商品房方面的一些规定，往往以北京市某个政府部门的名义颁布，比如北京市国土资源和房屋管理局、北京市规划委员会、北京市建委等。但是，从《立法法》的规定来看，这些部门均没有制定法规的权力。那么，随之而来的就是这些规定是否有效的问题。应该说，《立法法》颁布以后，这些与《立法法》相悖的做法应该不会出现了。
此外，调查显示，73％的被调查人认为房地产方面的法律法规还需健全，而67％的被调查人认为现行的房地产法律法规没有得到很好的执行，29％的被调查人认为政府有关部门没有对违章建设（指开发商擅自改变规划）等行为予以及时的监督、制裁，导致开发商经常以既成事实为由，将违章建筑合法化。为此，甚至有 13％的被调查人不恰当地认为政府在放纵这种违章建设等行为。
四）关于北京市商品房市场的舆论环境问题。
应该看到，新闻媒体在优化北京市商品房市场环境，保护买房人合法权益方面，起到了非常大的、其他机构或部门不可替代的作用。而且，除一些专业报刊外，几乎 100％的报纸、刊物都或多或少地刊登过房地产方面的信息与文章，房地产已经成为编辑、记者们关注的热点问题。据调研组从相关房产记者、房产律师、部分业主那里了解到，在业主与开发商发生争议时，结果令业主满意或比较满意的纠纷中，大约85％以上的纠纷或多或少地借助过媒体的力量或准备借助媒体的力量。因此，调查显示：89％以上的被调查人相信新闻媒体的曝光力度，如果发生纠纷，96％以上的被调查对象希望借助新闻媒体的舆论监督力量达到案件公正解决的目的。
但是，由于法制尚不很健全，舆论监督还缺乏足够的法律依据，包括法院在内的有关部门在遇到一些比较棘手的问题或案件时，往往采取回避的态度；开发商在问题出现时，往往不能正视自己的问题，有时甚至采取暴力手段对待采访或曝光，大部分法院对待媒体的采访（包括开庭时记者的旁听）、尤其是有一定社会影响的群体争议案件，更多的是采取回避的态度，以致新闻媒体不能更有效地发挥其舆论监督作用。
五）从北京市商品房市场的服务环境来看。
2003年春节前后，北京市新一届政府两次召开常务会议，专题研究制定优化环境的政策措施。明确提出要树立透明和诚信政府新形象，在精简行政审批项目、减少工作环节、实行土地使用方式多元化、降低开发与征地成本、清理收费和年检事项、简化市场准入等多个方面，要出台新的举措，实现新的突破。
但是，在透明化方面，尚存在以下问题：
在商品房买卖和发生纠纷时，往往需要查询很多信息。比如：土地、房屋是否被设定抵押；房屋是否被查封；《商品房买卖合同》的签订备案情况、办理产权证的登记备案情况；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或该房屋为拆迁补偿安置房屋的情况查询；规划、绿化、房屋测绘、供电、公积金办理机构、评估机构、房地产交易中心等部门相关文件的查询；当事人主张相关权利时，房屋测绘等部门是否应该协助查询相关数据等。因此，在政府管理是否透明的问题上， 89％以上的被调查人认为是不透明的。
应该说，2003年10月1日起施行的《北京市城市建设档案管理办法》，对当事人或业主了解、查询规划、勘测、设计、建设和市政、环卫、公用、园林、人民防空等业务管理和业务技术档案、建设工程档案等资料，增强政府管理的透明度，起到了很好的作用。但是，措施虽好，但经常不能落实。比如开发商不将相关档案及时备案，业主根本无法查询相关资料。这种情况下，业主只好借助律师协助调查。但是，各部门经常以“上级规定，只配合公检法，不配和律师”为借口，剥夺《律师法》赋予律师的调查权。这即侵犯了业主的知情权，也侵犯了律师的调查取证权。此外，对于土地、房屋是否被设定抵押，房屋是否被查封，房屋测绘部门更加详细的数据，商品房交付使用后办理产权证的登记备案等业主更关心的情况，目前还未能实现透明化。调查显示，曾经前往政府有关部门调查的律师中，92％的律师程度不同地遇到过政府部门不配合或拒绝接受调查的情况。
其次，在树立诚信政府形象方面：
一个政府或一个人是否诚信，首先应该建立在是否公开、是否为人所知的基础上，也就是前面所说的“透明”。因为，如果人们对政府不了解，其是否诚信根本无从得知，也就没有衡量标准。就好比人们对一个人或一个事物不了解，既没有权利说他好，也没有权利说他不好。所以，如果政府在管理上不能做到透明，人们也就无从说他是否诚信，而政府的诚信度也就可想而知了。因此，有81％的被调查人主观认为政府不诚信。
调研中，39％以上的被调查对象对建设部不满意，尤其是对建设部制定的《商品房买卖合同》示范文本意见很大，甚至常有一些非常不恰当的攻击言词；而47％以上的被调查对象对北京市政府及相关职能部门非常不满，尤其是与上海相比较，认为北京市无论在管理、监督、法规的制定、司法保护倾向等方面，既没有体现出以人为本的管理理念，更缺乏保护弱者、司法为民的法律精神。
六）从开发商对法律法规的遵守程度来看。
应该说，目前关于商品房的法律法规、政策已经不少了，但是，从开发商对这些规定的遵守程度来看，还有不少违规之处。
1、《商品房销售管理办法》（下称《办法》）明确规定，商品房预售实行预售许可制度。但是，现实中约有30％以上的楼盘仍然不同程度地存在“内部认购” （即在取得销售许可证之前，也就是在取得合法手续之前，便开始非法销售）现象。当然，这当中的部分楼盘采取“内部认购”的做法，主要是为了抢占商机，“内部认购”一段时间以后还是会取得销售许可证的。但是，某些郊区，个别楼盘自始至终就没有合法手续，比如密云县，在笔者代理一位买房人与密云的一个开发商打官司时，开发商的代理人明确陈述：如果按照北京市的要求，密云县就没有一个合法的项目。
此外，《办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是，统计表明，95％以上的开发商没有遵守此项规定，且不同意买受人在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三、《办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”但是，现实中开发商能在《商品房买卖合同》中的对应条款约定为60日的只占30％左右，更多的开发商则将此约定为90日、180日、 365日甚至1095日（三年）的。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，买房人交付定金以后，正式订立《商品房买卖合同》以前，如果由于自身原因不打算买房了，开发商有权扣除买房人交付的定金。但是，如果因为双方的原因，未能签订《商品房买卖合同》的，开发商应将定金返还买房人。但是，实践中由于双方的原因未能签订合同的，78％以上的开发商凭借认购书中的霸王条款不能主动退还定金，35％的开发商经过业主或多或少的交涉后，能全数退还定金，43％的开发商经过业主的交涉后，能退还部分定金，只有25％左右的开发商能够比较顺利地按照法律规定退还定金。
三、优化北京市商品房市场环境的有关建议
基于前面谈到的、北京市商品房市场中存在的主要问题，调研组认为，为优化北京市商品房市场环境，应该从以下几个方面考虑：
一）进一步优化北京市商品房市场的法制环境和政策环境。
1、与时俱进，尽快修改《北京市实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》，将其细化、量化，并且明确商品房也是商品，应该适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。以保护消费者——买房人的知情权、选择权等基本权利。
目前，据不完全统计，上海市、西藏自治区、福建省、宁夏回族自治区、浙江省、吉林省、广东省、西安市、重庆市、湖南省、江苏省、深圳经济特区等省市的消费者权益保护法的实施办法（地方性法规），均明确商品房也是商品，应该适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。而且，其中包括什么情况下可以退房，如何退款等非常具体的退赔规定。
应该说明的是，通过地方立法，明确商品房买卖适用《消费者权益保护法》，并不是对该法的突破或创新，只能说是对该法的相关内容结合当地的实际进行细化、量化，增强该法的可操作性而已。因此，应该尽快将商品房纳入《消费者权益保护法》的保护范围。
2、关于商品房买卖中，买房人按揭贷款时签订的《个人住房保险合同》中的地震免则等问题。据《中国保险报》社介绍，将“地震或地震次生原因造成的损失”纳入保险赔偿范围，目前正在地震较为频繁的云南进行试点。希望北京市有关部门能对此问题引起重视，能否与有关部门协商，研究、探讨一下将“地震或地震次生原因造成的损失”纳入保险赔偿范围的可能性，或者是否可以考虑将此因素纳入《城市房地产市场预警预报信息系统》中。同时，有关部门是否也可以考虑对商品房买卖中涉及的其他合同，例如《银行按揭贷款合同》等合同修改，删除、修改其中的“霸王条款”。以便提前化解、避免商品房买卖中新的矛盾出现，避免出现新的社会不稳定因素。
3、在商品房买卖纠纷的审判实践中，能否借鉴上海的经验，在法律法规没有明确规定的情况下，确立“侧重保护买房人合法权益”的审判原则，使司法真正能够成为人们解决纠纷的、有效的、最后的救济手段。
4、借鉴上海法院的一些做法，北京法院系统能否在律师调查、取证比较困难的时候，为律师出具“调查令”，以保障律师调查权的行使，以便更好地维护当事人的合法权益。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”在当事人及其代理律师因客观原因不能自行收集相关证据而法院又拒绝为律师出具“调查令”时，当事人及其代理律师经常不得不向法院申请，请求法院调查取证。但是，实践中法院经常以各种借口拒绝。为此，应从法律上或法院实施的便民措施上减少、杜绝法院这种不作为的行为发生，以保证案件的公正审理。
6、在立法方面，应该严格按照《立法法》、《规章制定程序条例》等相关法律法规的规定，依法颁布实施地方法规或政府规章，杜绝以北京市政府有关部门（规划、房屋管理等）的名义发布实施有关规定，使这些规定在法律效力上无懈可击。
二）进一步优化北京市商品房市场的舆论环境。
1987年，中共十三大正确分析了社会主义民主政治的历史趋势和内在要求，在我国历史上第一次提出“舆论监督”的新概念，并明确表示：“重大情况让人民知道，重大问题经人民讨论。”1989年11月25日，李瑞环同志在新闻工作研讨班上关于《坚持正面宣传为主的方针》的长篇讲话中指出：“新闻舆论的监督，实质上是人民的监督，是人民群众通过新闻工具对党和政府的工作及其工作人员进行的监督；是党和人民通过新闻工具对社会进行的监督，不应仅仅看成是新闻工作者个人或是新闻单位的监督。”
1、西方有句古老的法律格言：“正义不仅应当得到实现，而且应当以人们能够看得见的方式得到实现。”因此，事物的发展，包括房地产市场的发展，就需要以一种“看得见的方式”进行监督。所以，在立法上，在房地产的相关规定中，首先应该明确新闻媒体的舆论监督职能及社会责任，明确体现“言论自由”这一宪法权利，从法律上保障新闻媒体舆论监督权利的行使与实现。
2、司法公正是人们对司法活动的企盼，也是司法本身所应具有的品质。审判公开是一项基本的诉讼原则，是一种看得见的、实现司法公正的方式。而且，公众和媒体了解司法是宪法赋予的一项重要权利，一个社会，如果连司法都达不到公正，法治根本就无从谈起。因此，从司法机关的角度，北京的各级法院，能否主动接受新闻媒体的舆论监督，主动配合媒体报道，提供方便；不限制或变相限制新闻媒体的采访与报道，以保障公众知情权、监督权的实现，使法律精神、法律原则落到实处，真正实现审判公开，达到维护社会公益、司法为民的目的。
3、由于新闻的自由性、典型性、及时性对司法独立具有客观的干扰性。因此，为了保障司法独立，需要对媒体监督加以规范。既要坚持媒体监督，充分发挥其遏制司法腐败、促进司法公正的积极作用，又要维护司法独立、排除包括媒体在内的一切非法干扰，消除媒体监督可能产生的消极影响。
4、总结经验，建立合理的、程序上完善的媒体制约、监督机制，寻求法律所保护的各种权益之间的平衡。既要最大限度地发挥媒体监督对司法公正的制约、促进作用，同时又要尽可能地消除因媒体的大量覆盖所可能导致的消极影响，探索、建立合理的媒体监督机制与模式，将媒体监督纳入法制化轨道。而且，从媒体的角度，要加强自律，报道司法审判活动要采取对法律负责的态度，遵守新闻工作的要求，做到实事求是，客观公正，文责自负，避免“媒体断案”、“媒体定罪”的情况发生。
5、要发挥舆论监督的作用，把党内监督、法律监督和群众监督结合起来。探讨一种既能使媒体充分发挥自己的社会职能，成为社会生活和社会变革的重要力量，又能使媒体自觉履行公共责任，构建起有公信力有责任感健康运行的新机制。
三）进一步优化北京市商品房市场的服务环境。
1、总结经验，增强服务意识，不断修改、完善北京市《商品房买卖合同》示范文本。
应该说，现行的《商品房买卖合同》示范文本自2000年底实施以来，较之过去的合同文本有其积极的一面，而且，随着商品房市场的不断发展，相关内容也做了一些修改或调整。但是，在实际工作中，该合同文本仍存在一定的问题。笔者认为，借鉴上海合同的部分内容，北京的合同文本是否可以从以下几个方面加以修改、完善：
1）在合同双方当事人一栏中，增加买受人（买房人）的数量。上海的合同买受人一栏一般可以填写4人以上，这样，既方便共有人共同购买，也便于反映房屋的共有状况，使共有人的权益明确体现在合同中。
2）关于改变规划的问题。虽然《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”《北京市城市房地产转让管理办法》第四十三条也规定：“房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”但是，如何界定“受影响的预购人”，如何界定“损失”，又如何“补偿”，北京暂时没有相关规定。因此，为避免开发商销售房屋以后改变规划导致买受人权益受到侵害，可否参照上海合同第九条及附件四的内容，将小区平面布局或规划以及改变规划应承担的责任约定在合同里，以保护买房人购房时对小区规划的认可。
3）对于房屋交付的条件，应该补充以下内容：“该房屋交付时，已取得新建商品房房地产权证（大产证）；出卖人（开发商）对该房屋设定的抵押已经注销，且该房屋不存在其他产权纠纷或财务纠纷，并已按规定缴纳了物业维修基金。”
4）在现有的《商品房买卖合同》示范文本的基础上，增加“为买房人办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）的期限。”以保证买受人及时取得房地产权属证书。
5）在《商品房买卖合同》条款中，应该明确对房屋进行前期物业管理的、开发商选聘的物业公司，并且明确违约责任，以避免房屋交付时开发商更换物业公司或擅自提高物业费收费标准。
6）在《商品房买卖合同》条款中，增加业主享有的房屋期权，明确业主可以依法转让、抵押该房屋，并以合同附件的形式标明，且业主依法行使这些权利时，开发商有协助义务。
7）在北京合同原有的四个附件的基础上，增加一个附件，标明该房屋的抵押、租赁、相邻关系状况，并以小区平面布局的形式表现出业主购房时小区的规划。但是，虽然上海市提出了“小区平面布局”的概念，但不足之处是并没有明确“小区平面布局”的定义（外延及内涵），以致发生纠纷时，争议较大，这一点北京应该吸取教训。
8）借鉴上海合同的部分内容，将《前期物业管理服务合同》或《物业管理公约》以合同附件的形式体现在北京合同中。这样既保证了法律法规的有效行使，也明确了买受人与物业公司之间的委托服务关系。
9）针对北京的买房人通常不能持有合同原件的情况，建议增加合同原件的数量（比如一式六份等），以保证买受人能够持有合同原件或采取其他措施保证买受人持有合同原件。
2、政府应该积极作为，主动干预“霸王条款”、“霸王合同”。
现实生活中，在很多交易环节经常会出现一些“霸王合同”或“霸王条款”。为此，中消协在2003年10月底已经征集了来自全国18个省的183条“不平等格式条款”，同时，中消协还将对物业、金融、保险、中介服务等进行点评，征集相关“不平等格式条款”。当然，这些条款中也包括与商品房有关的内容。但是，对于如前所述的《个人住房保险合同》、《银行按揭贷款合同》、《物业服务合同》等“霸王合同”，以及《商品房买卖合同》中的一些“霸王条款”来说，由于其带有行业的“霸气”，作为买受人个人，往往很难通过与开发商自行协商的方式来解决；多数买受人由于时间、精力以及诉讼成本等因素的考虑，也惮于走诉讼的途径，不得不忍气吞声、逆来顺受。这就使“霸王合同”、“霸王条款”更加肆无忌惮，成为一种社会公害。
因此，为了维护市场的公正、有序，建议有关部门利用行政、立法、司法等调控手段，从行政上监督、制约“霸气”行业的管理，指导相关合同内容的制定；从立法上确立相关的立法精神与立法原则；在司法实践中确立“保护弱者”的审判精神，以充分制裁提供“霸王合同”、“霸王条款”的一方当事人——开发商。
3、加大政府部门的改革力度，确立、深化以人为本的服务理念，增强管理的透明度，确立政府执政为民、诚信为本的良好形象。
1）增强政府管理的透明度，对房地产交易中涉及的相关部门，如国土资源和房屋管理局、规划部门、建筑档案管理部门、建委、房屋测绘部门、房地产交易中心等，除应定期公开买受人关心的相关信息外，还应允许买受人或其聘请的律师查询有关信息，如房屋的抵押状况、房地产权属状况、相关规划资料、设计资料、房屋测绘数据等。否则，在相关信息不对等的情况下进行交易，很难保证交易的真实、有效、公平。
2）在增强管理透明度的基础上，确立、深化以人为本的服务理念，建立政府诚信体系，树立政府执政为民、诚信为本的良好形象。应该说，没有诚信的政府，便没有诚信的人民。近年来，各行业都在讲诚信。同时，各媒体也在呼吁建立公民个人信用体系。但是，公民诚信重要，行业诚信也重要，但政府诚信更重要。因为人民政府应该代表人民，要想人民诚信，政府首先要诚信。建设信用经济，规范市场秩序，首要是建立信用政府。扶正倾斜的信用大厦，让信用不再成为稀缺资源，政府既是扶正祛邪的仲裁者，更是身体力行的实践者。为此，调研组建议：应该建立政府诚信体系，制定政府诚信程度衡量标准，确立政府诚信体系的监督机制。在社会诚信体系的建设过程中，应首先建立政府诚信体系。真正的信用危机不是来自企业和个人，政府失信才会造成真正的信用危机。政府应从自身做起，用法律的、经济的、行政的手段根治信用缺失的顽症，让诚信成为失败者的墓志铭，成为成功者的通行证。
总之，要优化北京市商品房市场环境，首先要从商品房市场的政策环境、法制环境入手，要从政策、法规上加以规范；同时，商品房市场的服务环境、服务环节也是商品房市场发展的重要一环；而商品房市场舆论环境的优劣、舆论导向的倾向性，从长远上也决定了商品房市场能否健康发展。因此，要优化北京市商品房市场环境，就要优化商品房市场的政策环境、法制环境、服务环境和舆论环境。
客观地说，近2年来北京市商品房市场有了很大的发展，同时也带动了许多相关行业的发展，对北京的现代化建设起到了很重要的推动作用。尤其是近年来，北京市、最高人民法院、建设部等部门不断出台一些相关规定，比如：2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、2003年12月1日施行的《北京市城市房屋转让管理办法》、2003年9月1日施行的、国务院颁发的《物业管理条例》、2003年10月1日起施行的《北京市城市建设档案管理办法》等等。这些相关规定的颁布与施行，对规范北京的商品房市场环境，优化北京市商品房市场环境，保护买房人的合法权益，推动北京市商品房市场的健康发展，的确起到了不可忽视的作用。
而且，为了及时掌握房地产市场运行情况，加强宏观调控和对重点地区房地产市场的监控和指导，根据建设部等六部门《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》和2003年全国住宅与房地产工作会议部署，城市房地产市场预警预报信息系统已于6月底在上海、杭州等14个城市试运行，按照计划 2003年底前在全国35个大中城市全面开通。这样可以达到二个目的：
1、通过对房地产市场信息准确、全面、及时的收集和发布，为政府、企业、消费者提供有价值的各类信息数据，供市场调研、分析决策参考，引导房地产市场理性投资和消费。在城市使用的基础上，进一步分析全省及全国市场运行情况。
2、利用该信息平台提供的各项房地产数据，实现动态监测和管理，及时反映问题、发现问题，便于实时采取针对性措施进行调控。
但是，在北京市商品房市场不断健康发展的同时，也存在一些不可回避的问题，尤其是如何进一步优化北京市商品房市场环境的问题。
中共中央政治局委员、中共北京市委书记刘淇特别重视优化北京的发展环境问题。在２００２年１２月２０日召开的中共北京市委九届二次全会上，刘淇同志对优化环境进行了详细的阐述。同时指出，贯彻落实党的十六大精神，最根本的是加快发展。而加快发展必须改革创新、优化环境，冲破一切妨碍发展的思想观念,改变一切束缚发展的做法和规定，革除一切影响发展的体制弊端，不断增强首都经济发展的竞争力。同时强调，对北京的发展环境，各方面反映最强烈的、最突出的、亟须注意搞好的，主要是服务环境、政策环境、法制环境、舆论环境等几个方面。
为此，调研组从北京市的50个商品房住宅小区中了解了有关情况，通过发放调查问卷（直接发放给被调查人、通过互联网实施网上调查等方式）的方式，在与部分业主、开发商（老总或销售人员）、房产记者、房产律师、相关银行座谈的基础上，在上海的部分房产记者、房产律师、开发商、部分业主、部分法官及有关部门的配合、帮助下，对如何优化北京市商品房市场环境的问题开展了调研，希望借此推动北京市商品房市场环境的优化，更好地规范北京市商品房市场环境，维护买卖双方的合法权益。
二、北京市商品房市场目前存在的主要问题
当然，一个事物的发展需要有一个不断渐进、完善的过程，商品房市场也同样如此。在北京市商品房市场日趋规范、健全的同时，也还存在这样、那样的一些问题。比如：商品房买卖是否可以适用《消费者权益保护法》的问题，北京市《商品房买卖合同》及其他相关合同（贷款、保险合同）是否应该进一步完善的问题，面积问题，公摊问题，司法能否成为有效的救济手段等问题。据调研组调查，目前北京的买房人最关心的、目前存在的尚有以下问题：
一）商品房买卖是否可以适用《消费者权益保护法》的问题。
目前在北京市，基于这样或那样的考虑，在发生争议以后，无论是诉诸法庭还是协商调解，均不适用《消费者权益保护法》。对此，96％以上的被调查人不满意，98％的被调查人认为应该将商品房买卖纠纷纳入《消费者权益保护法》的保护范围。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”从该法的相关内容可以看出，该法并未将商品房排除在外，其他法律法规也未明确将商品房买卖排除在《消费者权益保护法》之外。但是，在 2003年以前，在没有任何法律依据的情况下，全国上下各地法院几乎一致地认为商品房买卖纠纷不适用《消费者权益保护法》。
调研组认为：既然法律法规没有明确“商品房买卖纠纷不适用《消费者权益保护法》”，那么，就应该按照《消费者权益保护法》第二条的规定，对买房人为生活消费需要购买、使用的房屋，适用《消费者权益保护法》。但是，对于单位购买用于办公、个人购买用于营利，也就是“非生活消费”目的购买的商品房，不应适用《消费者权益保护法》。
相比之下，上海市在这方面的某些经验可以借鉴。
据上海有关人士介绍，在2003年以前，上海的部分基层法院曾经适用《消费者权益保护法》审理过商品房买卖纠纷。而自２００３年１月１日起，上海已经实行了新的《上海市消费者权益保护条例》。该《条例》规定，商品房在买卖过程中，消费者的知情权、选择权等基本权利应当适用《上海市消费者权益保护条例》，并明确指出，商品房买卖对欺诈部分价格进行双倍赔偿。
相比之下，北京作为文明古都，在这方面的做法和力度上差强人意。更谈不上优化北京市商品房市场环境了。
二）对北京市《商品房买卖合同》及其他相关合同（按揭贷款合同、按揭时签订的个人住房保险合同）的满意程度问题。
1、从对北京市《商品房买卖合同》的满意程度来看。
调研组在工作和调研中，了解了北京市的50个商品房住宅小区，通过向业主们了解，认为该合同内容不同程度地存在不公平内容的占91％以上，更有甚者，大约 25％的被调查人将该合同不恰当地称为“霸王合同”或“霸王条款”（系指开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与买受人协商的条款或合同。通常包括一些免除或限制开发商责任而加重买受人责任的内容，且这些内容通常没有遵循公平原则）。而北京合同的主要问题集中在：公摊问题、面积变化问题、产权证的办理期限问题、房屋及其土地是否被设定抵押的问题、屋面使用权和外墙面使用权的归属问题、承诺不兑现、房屋测绘部门测绘数据的真实性问题、规划变更问题、开发商拒绝签订补充协议问题、室内有害气体等方面的问题。而90％以上的被调查人，将问题集中在公摊、面积变化2个问题上，85％以上的被调查人，将问题集中在房屋测绘部门测绘数据的真实性、开发商拒绝签订补充协议2个问题上，87％以上的被调查人，将问题集中在承诺不兑现的问题上。对此，90％以上的被调查人希望政府积极干预，减少或避免“霸王合同”、“霸王条款”的出现。
此外，目前买卖双方签订的北京市的《商品房买卖合同》一般一式四份，且合同明确约定买受人（买房人）持有一份原件，但是，实际操作中，开发商经常不将合同原件交给买房人，尤其是买房人需要按揭贷款的，98％以上的开发商不将合同原件交给买房人，而将本应买房人持有的合同原件交给贷款银行。而且，由于买受人手里没有合同原件，四份原件完全控制在开发商手里的时间、机会很多，这就导致开发商完全有机会在所有的原件上做手脚，比如增加一些对开发商免则的条款或对合同进行修改等。而上海的做法是合同原件一式捌份，买房人手里通常可以持有二份以上的合同原件，这就避免了开发商擅自修改合同的可能。当然，上海的合同内容也存在一些共性问题，但其部分内容有一定的借鉴意义。该合同基本上解决了房屋交付时房屋及其土地被设定抵押的问题、规划变更问题、产权证的办理期限、买受人手里是否持有合同原件等问题。
2、从商品房买卖中涉及的其他合同的“可协商性”来看。
目前，商品房买卖中主要涉及3个合同，即《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、按揭时签订的《个人住房保险合同》。
实践中，虽然部分业主不恰当地将北京市《商品房买卖合同》称为“霸王合同”或“霸王条款”，虽然70％以上的开发商拒绝签订业主提出的补充协议，但是，《商品房买卖合同》条款的部分内容还是可以商榷的。也就是说，《商品房买卖合同》中的内容并非完全不可协商。
但是，应该注意的是：虽然《商品房买卖合同》的“可协商性”较差，但毕竟可以协商，至少在形式上是这样。但是，业主们没有注意到，《银行按揭贷款合同》及按揭时签订的《个人住房保险合同》是根本没有协商余地的。尤其是《银行按揭贷款合同》中的提前还贷等问题、《个人住房保险合同》中的地震免则问题——发生地震或地震次生原因造成损失，保险公司不承担保险责任的问题。也就是说，如果在北京市发生地震或地震次生原因造成损失，所有的保险公司均不承担赔偿责任。
从保险公司承担的保险责任来看，他们只对下列情况承担保险责任：火灾、爆炸；暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。但是，众所周知，在北京尤其是市区，通常是不会发生“台风、洪水、泥石流、雪灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡”的，出险率非常低。而由于北京特殊的地理构造，北京发生地震的可能性比发生“台风、洪水、泥石流、雪灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡”的可能性要大。作为高风险的地震却不能够纳入保险范围，那么，保险的分摊损失功能、补偿损失功能和防灾防损功能如何能有效发挥功效呢？
而这些问题有关部门应该意识到，这是商品房买卖纠纷中，可能产生的新的矛盾与焦点，可能是商品房买卖纠纷中，潜在的、新的、不稳定因素。为此，调研组建议有关部门是否可以考虑将此问题纳入《城市房地产市场预警预报信息系统》中。
三）从北京市商品房市场的法制环境、政策环境来看。
1、在司法审判原则、保护力度、保护倾向方面。
众所周知，司法是解决争议的最后一种救济手段。但是：
1）从司法审判原则的角度来看，98％的被调查人认为，司法审判应该遵循公平、公正、维护社会公共利益的原则。
2）从司法的保护力度、保护倾向来看，91％的被调查人认为，司法审判应该保护弱者，在《商品房买卖合同》纠纷中，应该“侧重保护买房人合法权益”。
据上海市的有关法院向调研组介绍，上海市法院在审理《商品房买卖合同》纠纷中，确立了“侧重保护买房人合法权益”的审判精神及保护倾向。因此，在保护力度上，一定程度上对买房人是有利的。而北京的法院缺乏这种保护倾向和保护力度。
有鉴于此，72％以上的被调查对象认为北京的法院不能公平、合理地解决纠纷。约占69％的被调查对象不相信法院，大约37％的被调查对象根本不认为法院是一种救济手段。因此，发生纠纷时，买房人往往更希望新闻媒体介入，更相信媒体的曝光作用，更相信媒体的介入能优化、改进北京市的商品房市场环境。
2、诉讼中，如何保障律师调查权的问题。
目前，在诉讼过程中，根据案件的审理情况，往往需要代理律师调查取证。但是，律师在遇到有关部门不配合时，只能向法院申请，请求法院协助调查。但是，北京大约80％以上的法官会以“谁主张、谁举证”为由加以拒绝，这种情况下，北京的律师只能束手无策、无计可施，更无法向当事人交代。而且，由于法院这种不配合的做法，在需要法院配合调查的案件中，大约有15％的案件，申请法院协助调查证据的一方承担了对己不利的法律后果。但是，据上海的法官、律师向调研组介绍，上海的律师在遇到这种情况时，可以向法院申请调查令，律师可以持调查令及律师执照前往有关部门调查，这样，既可以保障律师调查权的有效行使，也可以保障案件的公正审理。
3、在立法和执法方面。
一段时间里，北京市关于商品房方面的一些规定，往往以北京市某个政府部门的名义颁布，比如北京市国土资源和房屋管理局、北京市规划委员会、北京市建委等。但是，从《立法法》的规定来看，这些部门均没有制定法规的权力。那么，随之而来的就是这些规定是否有效的问题。应该说，《立法法》颁布以后，这些与《立法法》相悖的做法应该不会出现了。
此外，调查显示，73％的被调查人认为房地产方面的法律法规还需健全，而67％的被调查人认为现行的房地产法律法规没有得到很好的执行，29％的被调查人认为政府有关部门没有对违章建设（指开发商擅自改变规划）等行为予以及时的监督、制裁，导致开发商经常以既成事实为由，将违章建筑合法化。为此，甚至有 13％的被调查人不恰当地认为政府在放纵这种违章建设等行为。
四）关于北京市商品房市场的舆论环境问题。
应该看到，新闻媒体在优化北京市商品房市场环境，保护买房人合法权益方面，起到了非常大的、其他机构或部门不可替代的作用。而且，除一些专业报刊外，几乎 100％的报纸、刊物都或多或少地刊登过房地产方面的信息与文章，房地产已经成为编辑、记者们关注的热点问题。据调研组从相关房产记者、房产律师、部分业主那里了解到，在业主与开发商发生争议时，结果令业主满意或比较满意的纠纷中，大约85％以上的纠纷或多或少地借助过媒体的力量或准备借助媒体的力量。因此，调查显示：89％以上的被调查人相信新闻媒体的曝光力度，如果发生纠纷，96％以上的被调查对象希望借助新闻媒体的舆论监督力量达到案件公正解决的目的。
但是，由于法制尚不很健全，舆论监督还缺乏足够的法律依据，包括法院在内的有关部门在遇到一些比较棘手的问题或案件时，往往采取回避的态度；开发商在问题出现时，往往不能正视自己的问题，有时甚至采取暴力手段对待采访或曝光，大部分法院对待媒体的采访（包括开庭时记者的旁听）、尤其是有一定社会影响的群体争议案件，更多的是采取回避的态度，以致新闻媒体不能更有效地发挥其舆论监督作用。
五）从北京市商品房市场的服务环境来看。
2003年春节前后，北京市新一届政府两次召开常务会议，专题研究制定优化环境的政策措施。明确提出要树立透明和诚信政府新形象，在精简行政审批项目、减少工作环节、实行土地使用方式多元化、降低开发与征地成本、清理收费和年检事项、简化市场准入等多个方面，要出台新的举措，实现新的突破。
但是，在透明化方面，尚存在以下问题：
在商品房买卖和发生纠纷时，往往需要查询很多信息。比如：土地、房屋是否被设定抵押；房屋是否被查封；《商品房买卖合同》的签订备案情况、办理产权证的登记备案情况；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或该房屋为拆迁补偿安置房屋的情况查询；规划、绿化、房屋测绘、供电、公积金办理机构、评估机构、房地产交易中心等部门相关文件的查询；当事人主张相关权利时，房屋测绘等部门是否应该协助查询相关数据等。因此，在政府管理是否透明的问题上， 89％以上的被调查人认为是不透明的。
应该说，2003年10月1日起施行的《北京市城市建设档案管理办法》，对当事人或业主了解、查询规划、勘测、设计、建设和市政、环卫、公用、园林、人民防空等业务管理和业务技术档案、建设工程档案等资料，增强政府管理的透明度，起到了很好的作用。但是，措施虽好，但经常不能落实。比如开发商不将相关档案及时备案，业主根本无法查询相关资料。这种情况下，业主只好借助律师协助调查。但是，各部门经常以“上级规定，只配合公检法，不配和律师”为借口，剥夺《律师法》赋予律师的调查权。这即侵犯了业主的知情权，也侵犯了律师的调查取证权。此外，对于土地、房屋是否被设定抵押，房屋是否被查封，房屋测绘部门更加详细的数据，商品房交付使用后办理产权证的登记备案等业主更关心的情况，目前还未能实现透明化。调查显示，曾经前往政府有关部门调查的律师中，92％的律师程度不同地遇到过政府部门不配合或拒绝接受调查的情况。
其次，在树立诚信政府形象方面：
一个政府或一个人是否诚信，首先应该建立在是否公开、是否为人所知的基础上，也就是前面所说的“透明”。因为，如果人们对政府不了解，其是否诚信根本无从得知，也就没有衡量标准。就好比人们对一个人或一个事物不了解，既没有权利说他好，也没有权利说他不好。所以，如果政府在管理上不能做到透明，人们也就无从说他是否诚信，而政府的诚信度也就可想而知了。因此，有81％的被调查人主观认为政府不诚信。
调研中，39％以上的被调查对象对建设部不满意，尤其是对建设部制定的《商品房买卖合同》示范文本意见很大，甚至常有一些非常不恰当的攻击言词；而47％以上的被调查对象对北京市政府及相关职能部门非常不满，尤其是与上海相比较，认为北京市无论在管理、监督、法规的制定、司法保护倾向等方面，既没有体现出以人为本的管理理念，更缺乏保护弱者、司法为民的法律精神。
六）从开发商对法律法规的遵守程度来看。
应该说，目前关于商品房的法律法规、政策已经不少了，但是，从开发商对这些规定的遵守程度来看，还有不少违规之处。
1、《商品房销售管理办法》（下称《办法》）明确规定，商品房预售实行预售许可制度。但是，现实中约有30％以上的楼盘仍然不同程度地存在“内部认购” （即在取得销售许可证之前，也就是在取得合法手续之前，便开始非法销售）现象。当然，这当中的部分楼盘采取“内部认购”的做法，主要是为了抢占商机，“内部认购”一段时间以后还是会取得销售许可证的。但是，某些郊区，个别楼盘自始至终就没有合法手续，比如密云县，在笔者代理一位买房人与密云的一个开发商打官司时，开发商的代理人明确陈述：如果按照北京市的要求，密云县就没有一个合法的项目。
此外，《办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是，统计表明，95％以上的开发商没有遵守此项规定，且不同意买受人在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三、《办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”但是，现实中开发商能在《商品房买卖合同》中的对应条款约定为60日的只占30％左右，更多的开发商则将此约定为90日、180日、 365日甚至1095日（三年）的。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，买房人交付定金以后，正式订立《商品房买卖合同》以前，如果由于自身原因不打算买房了，开发商有权扣除买房人交付的定金。但是，如果因为双方的原因，未能签订《商品房买卖合同》的，开发商应将定金返还买房人。但是，实践中由于双方的原因未能签订合同的，78％以上的开发商凭借认购书中的霸王条款不能主动退还定金，35％的开发商经过业主或多或少的交涉后，能全数退还定金，43％的开发商经过业主的交涉后，能退还部分定金，只有25％左右的开发商能够比较顺利地按照法律规定退还定金。
三、优化北京市商品房市场环境的有关建议
基于前面谈到的、北京市商品房市场中存在的主要问题，调研组认为，为优化北京市商品房市场环境，应该从以下几个方面考虑：
一）进一步优化北京市商品房市场的法制环境和政策环境。
1、与时俱进，尽快修改《北京市实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》，将其细化、量化，并且明确商品房也是商品，应该适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。以保护消费者——买房人的知情权、选择权等基本权利。
目前，据不完全统计，上海市、西藏自治区、福建省、宁夏回族自治区、浙江省、吉林省、广东省、西安市、重庆市、湖南省、江苏省、深圳经济特区等省市的消费者权益保护法的实施办法（地方性法规），均明确商品房也是商品，应该适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。而且，其中包括什么情况下可以退房，如何退款等非常具体的退赔规定。
应该说明的是，通过地方立法，明确商品房买卖适用《消费者权益保护法》，并不是对该法的突破或创新，只能说是对该法的相关内容结合当地的实际进行细化、量化，增强该法的可操作性而已。因此，应该尽快将商品房纳入《消费者权益保护法》的保护范围。
2、关于商品房买卖中，买房人按揭贷款时签订的《个人住房保险合同》中的地震免则等问题。据《中国保险报》社介绍，将“地震或地震次生原因造成的损失”纳入保险赔偿范围，目前正在地震较为频繁的云南进行试点。希望北京市有关部门能对此问题引起重视，能否与有关部门协商，研究、探讨一下将“地震或地震次生原因造成的损失”纳入保险赔偿范围的可能性，或者是否可以考虑将此因素纳入《城市房地产市场预警预报信息系统》中。同时，有关部门是否也可以考虑对商品房买卖中涉及的其他合同，例如《银行按揭贷款合同》等合同修改，删除、修改其中的“霸王条款”。以便提前化解、避免商品房买卖中新的矛盾出现，避免出现新的社会不稳定因素。
3、在商品房买卖纠纷的审判实践中，能否借鉴上海的经验，在法律法规没有明确规定的情况下，确立“侧重保护买房人合法权益”的审判原则，使司法真正能够成为人们解决纠纷的、有效的、最后的救济手段。
4、借鉴上海法院的一些做法，北京法院系统能否在律师调查、取证比较困难的时候，为律师出具“调查令”，以保障律师调查权的行使，以便更好地维护当事人的合法权益。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”在当事人及其代理律师因客观原因不能自行收集相关证据而法院又拒绝为律师出具“调查令”时，当事人及其代理律师经常不得不向法院申请，请求法院调查取证。但是，实践中法院经常以各种借口拒绝。为此，应从法律上或法院实施的便民措施上减少、杜绝法院这种不作为的行为发生，以保证案件的公正审理。
6、在立法方面，应该严格按照《立法法》、《规章制定程序条例》等相关法律法规的规定，依法颁布实施地方法规或政府规章，杜绝以北京市政府有关部门（规划、房屋管理等）的名义发布实施有关规定，使这些规定在法律效力上无懈可击。
二）进一步优化北京市商品房市场的舆论环境。
1987年，中共十三大正确分析了社会主义民主政治的历史趋势和内在要求，在我国历史上第一次提出“舆论监督”的新概念，并明确表示：“重大情况让人民知道，重大问题经人民讨论。”1989年11月25日，李瑞环同志在新闻工作研讨班上关于《坚持正面宣传为主的方针》的长篇讲话中指出：“新闻舆论的监督，实质上是人民的监督，是人民群众通过新闻工具对党和政府的工作及其工作人员进行的监督；是党和人民通过新闻工具对社会进行的监督，不应仅仅看成是新闻工作者个人或是新闻单位的监督。”
1、西方有句古老的法律格言：“正义不仅应当得到实现，而且应当以人们能够看得见的方式得到实现。”因此，事物的发展，包括房地产市场的发展，就需要以一种“看得见的方式”进行监督。所以，在立法上，在房地产的相关规定中，首先应该明确新闻媒体的舆论监督职能及社会责任，明确体现“言论自由”这一宪法权利，从法律上保障新闻媒体舆论监督权利的行使与实现。
2、司法公正是人们对司法活动的企盼，也是司法本身所应具有的品质。审判公开是一项基本的诉讼原则，是一种看得见的、实现司法公正的方式。而且，公众和媒体了解司法是宪法赋予的一项重要权利，一个社会，如果连司法都达不到公正，法治根本就无从谈起。因此，从司法机关的角度，北京的各级法院，能否主动接受新闻媒体的舆论监督，主动配合媒体报道，提供方便；不限制或变相限制新闻媒体的采访与报道，以保障公众知情权、监督权的实现，使法律精神、法律原则落到实处，真正实现审判公开，达到维护社会公益、司法为民的目的。
3、由于新闻的自由性、典型性、及时性对司法独立具有客观的干扰性。因此，为了保障司法独立，需要对媒体监督加以规范。既要坚持媒体监督，充分发挥其遏制司法腐败、促进司法公正的积极作用，又要维护司法独立、排除包括媒体在内的一切非法干扰，消除媒体监督可能产生的消极影响。
4、总结经验，建立合理的、程序上完善的媒体制约、监督机制，寻求法律所保护的各种权益之间的平衡。既要最大限度地发挥媒体监督对司法公正的制约、促进作用，同时又要尽可能地消除因媒体的大量覆盖所可能导致的消极影响，探索、建立合理的媒体监督机制与模式，将媒体监督纳入法制化轨道。而且，从媒体的角度，要加强自律，报道司法审判活动要采取对法律负责的态度，遵守新闻工作的要求，做到实事求是，客观公正，文责自负，避免“媒体断案”、“媒体定罪”的情况发生。
5、要发挥舆论监督的作用，把党内监督、法律监督和群众监督结合起来。探讨一种既能使媒体充分发挥自己的社会职能，成为社会生活和社会变革的重要力量，又能使媒体自觉履行公共责任，构建起有公信力有责任感健康运行的新机制。
三）进一步优化北京市商品房市场的服务环境。
1、总结经验，增强服务意识，不断修改、完善北京市《商品房买卖合同》示范文本。
应该说，现行的《商品房买卖合同》示范文本自2000年底实施以来，较之过去的合同文本有其积极的一面，而且，随着商品房市场的不断发展，相关内容也做了一些修改或调整。但是，在实际工作中，该合同文本仍存在一定的问题。笔者认为，借鉴上海合同的部分内容，北京的合同文本是否可以从以下几个方面加以修改、完善：
1）在合同双方当事人一栏中，增加买受人（买房人）的数量。上海的合同买受人一栏一般可以填写4人以上，这样，既方便共有人共同购买，也便于反映房屋的共有状况，使共有人的权益明确体现在合同中。
2）关于改变规划的问题。虽然《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”《北京市城市房地产转让管理办法》第四十三条也规定：“房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”但是，如何界定“受影响的预购人”，如何界定“损失”，又如何“补偿”，北京暂时没有相关规定。因此，为避免开发商销售房屋以后改变规划导致买受人权益受到侵害，可否参照上海合同第九条及附件四的内容，将小区平面布局或规划以及改变规划应承担的责任约定在合同里，以保护买房人购房时对小区规划的认可。
3）对于房屋交付的条件，应该补充以下内容：“该房屋交付时，已取得新建商品房房地产权证（大产证）；出卖人（开发商）对该房屋设定的抵押已经注销，且该房屋不存在其他产权纠纷或财务纠纷，并已按规定缴纳了物业维修基金。”
4）在现有的《商品房买卖合同》示范文本的基础上，增加“为买房人办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）的期限。”以保证买受人及时取得房地产权属证书。
5）在《商品房买卖合同》条款中，应该明确对房屋进行前期物业管理的、开发商选聘的物业公司，并且明确违约责任，以避免房屋交付时开发商更换物业公司或擅自提高物业费收费标准。
6）在《商品房买卖合同》条款中，增加业主享有的房屋期权，明确业主可以依法转让、抵押该房屋，并以合同附件的形式标明，且业主依法行使这些权利时，开发商有协助义务。
7）在北京合同原有的四个附件的基础上，增加一个附件，标明该房屋的抵押、租赁、相邻关系状况，并以小区平面布局的形式表现出业主购房时小区的规划。但是，虽然上海市提出了“小区平面布局”的概念，但不足之处是并没有明确“小区平面布局”的定义（外延及内涵），以致发生纠纷时，争议较大，这一点北京应该吸取教训。
8）借鉴上海合同的部分内容，将《前期物业管理服务合同》或《物业管理公约》以合同附件的形式体现在北京合同中。这样既保证了法律法规的有效行使，也明确了买受人与物业公司之间的委托服务关系。
9）针对北京的买房人通常不能持有合同原件的情况，建议增加合同原件的数量（比如一式六份等），以保证买受人能够持有合同原件或采取其他措施保证买受人持有合同原件。
2、政府应该积极作为，主动干预“霸王条款”、“霸王合同”。
现实生活中，在很多交易环节经常会出现一些“霸王合同”或“霸王条款”。为此，中消协在2003年10月底已经征集了来自全国18个省的183条“不平等格式条款”，同时，中消协还将对物业、金融、保险、中介服务等进行点评，征集相关“不平等格式条款”。当然，这些条款中也包括与商品房有关的内容。但是，对于如前所述的《个人住房保险合同》、《银行按揭贷款合同》、《物业服务合同》等“霸王合同”，以及《商品房买卖合同》中的一些“霸王条款”来说，由于其带有行业的“霸气”，作为买受人个人，往往很难通过与开发商自行协商的方式来解决；多数买受人由于时间、精力以及诉讼成本等因素的考虑，也惮于走诉讼的途径，不得不忍气吞声、逆来顺受。这就使“霸王合同”、“霸王条款”更加肆无忌惮，成为一种社会公害。
因此，为了维护市场的公正、有序，建议有关部门利用行政、立法、司法等调控手段，从行政上监督、制约“霸气”行业的管理，指导相关合同内容的制定；从立法上确立相关的立法精神与立法原则；在司法实践中确立“保护弱者”的审判精神，以充分制裁提供“霸王合同”、“霸王条款”的一方当事人——开发商。
3、加大政府部门的改革力度，确立、深化以人为本的服务理念，增强管理的透明度，确立政府执政为民、诚信为本的良好形象。
1）增强政府管理的透明度，对房地产交易中涉及的相关部门，如国土资源和房屋管理局、规划部门、建筑档案管理部门、建委、房屋测绘部门、房地产交易中心等，除应定期公开买受人关心的相关信息外，还应允许买受人或其聘请的律师查询有关信息，如房屋的抵押状况、房地产权属状况、相关规划资料、设计资料、房屋测绘数据等。否则，在相关信息不对等的情况下进行交易，很难保证交易的真实、有效、公平。
2）在增强管理透明度的基础上，确立、深化以人为本的服务理念，建立政府诚信体系，树立政府执政为民、诚信为本的良好形象。应该说，没有诚信的政府，便没有诚信的人民。近年来，各行业都在讲诚信。同时，各媒体也在呼吁建立公民个人信用体系。但是，公民诚信重要，行业诚信也重要，但政府诚信更重要。因为人民政府应该代表人民，要想人民诚信，政府首先要诚信。建设信用经济，规范市场秩序，首要是建立信用政府。扶正倾斜的信用大厦，让信用不再成为稀缺资源，政府既是扶正祛邪的仲裁者，更是身体力行的实践者。为此，调研组建议：应该建立政府诚信体系，制定政府诚信程度衡量标准，确立政府诚信体系的监督机制。在社会诚信体系的建设过程中，应首先建立政府诚信体系。真正的信用危机不是来自企业和个人，政府失信才会造成真正的信用危机。政府应从自身做起，用法律的、经济的、行政的手段根治信用缺失的顽症，让诚信成为失败者的墓志铭，成为成功者的通行证。
总之，要优化北京市商品房市场环境，首先要从商品房市场的政策环境、法制环境入手，要从政策、法规上加以规范；同时，商品房市场的服务环境、服务环节也是商品房市场发展的重要一环；而商品房市场舆论环境的优劣、舆论导向的倾向性，从长远上也决定了商品房市场能否健康发展。因此，要优化北京市商品房市场环境，就要优化商品房市场的政策环境、法制环境、服务环境和舆论环境。