中国房地产业：一个“中国梦”的诞生和幻灭（系列思考）
幻梦之一：从“人傻、钱多、速来”到“人精、钱少、快跑”的游戏；
幻梦之二：从政府、银行、企业、个人的“共谋”到“对赌”的博弈；
幻梦之三：从“天天政策好消息”到“日日企业坏消息”的结局；
幻梦之四：……，……。
……，……。
我们一直在冷静地、理性地，观察和分析中国房地产业的发展和演变，我们现在看到了一个“中国梦”的诞生和幻灭！
尽管我们常常也会像“愤青”一样思考和行事，但之所以我们并没有加入论战，是我们仍然害怕陷入“屁股决定脑袋”的嫌疑！因为我们终究还是此局中人！因此只要你一发言，就避免不了挨左一耳光右一拳头的尴尬！然而现实又不能不让我们感到有太多的忧虑，所以不吐不快，权且当做自由博客、一家之言、文责自负罢了！
如果我们说“众人皆醉我独醒”似乎太自信太自恋，但事实是早在2007年的10月，我们依据客观的分析研究和观察市场的异常现象，就有强烈的预感：中国房地产业可能要发生巨大的变化；同时也就向部分战略合作者做了预警！
而与此同时，全国大部分城市和企业还沉浸在“高歌猛进”的乐观中，甚至业界很多所谓的专家还在信誓旦旦地断言北京“奥运”后价格还要再上层楼……随后的一段时间，万科的“拐点论”和降价行为更是受到了“千夫所指、人神共愤”的境遇……那些年年月月习惯性“唱空”市场的人士的声调更是高亢……。
事到如今，所有的人已经相信“狼来了”的故事终于是真的了！
今天我们首先将2007年10月北京蓝石顾问公司的《中国宏观经济发展和房地产市场环境分析》报告的主要内容和观点摘录如下；同时，在2008年的8月间，我们继续修正和强化了这些判断：
（随后我们再表述系列的思考观点）
■中国房地产“增长周期（1999年---2007年）”的分析：
此前，中国房地产的（主要城市）市场化进程已经走过了大约10年的周期，也经历了2轮的高涨阶段（价升量增）：
（1）1999年---2003年：
（一线城市，例如北京等）市场主流项目的价格平均上涨为50%；
例如，北京自2000年以来，步入“快速增长”的阶段，年度市场交易量增长速度为20%--30%之间，年度价格涨幅在10%左右
（二线城市，例如昆明等）市场的主流项目的价格平均上涨为30%；
（2）2005年---2007年：
（一线城市，例如北京等）市场主流项目的价格平均上涨为100%-150%；
（二线城市，例如昆明等）市场主流项目的价格平均上涨为40%--80%；
更有甚者，例如北京的一些项目，在2007年里的两个月时间内每平方米从18000元涨到26000元；6个月内涨到32000元，一平方米涨幅高达14000元。
事实上，市场完全呈现出典型的“供不应求”的“卖方市场”，表现在：
★定价权完全在供应方；
★排队抢购等等……。
■中国房地产市场的本质和困境：
1）卖方市场：
中国房地产市场是一个不完全竞争的（寡头垄断特征）“卖方市场”：
（1）表现为：总量不足、结构失衡；平均利润过高、经济房地产化；大众排队购房、定价权在卖方等等……。
（2）原因是：刚性增长的消费需求（同时还有“虚拟资金”--投机、投资需求）和同样刚性稀缺的“土地”供应不足的双重拉动和推动下，地价和房价呈现出“测不准”的规律。
2）土地制度：
今天的中国，出现了一个前所未有的全体国民都热衷于将“货币化财富（银行储蓄）”向“物化的财富（不动产业）”进行转移的运动，中国的“土地价值（价格）”正在实现从“零”到“X（正数）”的转化，在这一进程中，国民财富正在“生产”实现和“再分配”实现。
经济学家郎咸平认为，中国30年的改革开放，其目的是推行市场化，但是中国的多项改革走到今天，基本上都是供给面市场化严重不足（计划经济色彩浓厚），而需求面市场化严重过度。
我们也认为，中国房地产发展的根本问题就是“土地”的政策和制度，因为它是可以通过人为控制而改变的，或者可以认为它是由于信息不对称以及市场交易主体操纵所造成的。
3）政策调控的方向：
2005年以来，中央政府调控房地产市场的主要目标，是“稳定房价，调整住房结构”。
一方面，强调政府公共住房保障责任，推动形成“商品房、廉租房、经济适用房、限价房”四类保障性体系；
另一方面，在调控政策上，重申此前的“70/90”、“限外”、“第二套房贷”等涉及“金融、信贷、土地、税收”等多项政策。
实际上，国家宏观调控的政策和措施最主要是从“需求”方面（金融、信贷、税收）首先尽最大可能“减少”市场的“投资（投机）需求”，以改变“交易规则”的方式限制“交易资格”和增加“交易成本”，以达到“挤出”这部分消费的规模，进一步影响“纯粹消费需求”的强度。
■中国经济发展的困境和转型：
中国经济是高外贸依存度和高投资的经济结构。或者说，中国经济增长"高投资、高出口、低消费"，即"两高一低"，经济靠"出口拉动"增长的特征十分明显。因此，2007年的高速增长很大程度上得益于外部需求的拉动。2008年以来世界经济的不景气严重影响中国经济增长便是必然的。
此前，世界范围内的“能源危机”和“次贷危机” 持续地恶化，（目前已经演变成为“金融危机”），实际上，一场比“贸易战争”更残酷的“财富争夺”将在国与国之间上演，中国经济也必然地被“卷入”和“共振”，未来相当地被动和不利。
我们同意专家们的观点：2008年上半年以来，中国经济就已出现“拐点”。或者说，未来的中国经济增长与“通货膨胀”关系的格局已经进入了转变点，有转向“通货紧缩”和“经济滞胀”阶段的可能。
目前，中国政府决策层为宏观经济的定调由此前的"双防"（防止经济增长过热和防止全面通货膨胀）改为了"一保一控"（保持经济平稳较快增长和控制物价过快上涨）。
未来，政府将出台包括对信贷政策进行微调、积极的财政政策、提高出口企业退税在内的一系列政策来实现这一目标。
■中国房地产市场发展的现实：
房价“剧烈下降/有价无市/温和调整”的三类城市：
房地产市场的“供—需曲线”是完全不同与一般商品的“供—需曲线”，它具有“正斜率”的特点，也就是说它的“资本品”特征非常明显（买“涨”不买“落”），在中国甚至常常出现“资产泡沫”的现象。
目前，我们已经看到市场出现了一个“连锁反应”和价格的“下降循环”：
“投机者抛盘--价格下降--消费者观望—交易量萎缩--发展商急于变现—价格下降……”。
（1）房价--“剧烈下降”的城市：
深圳、广州自2007年11月以来，出现了剧烈的波动，目前大约已经下降30%--50%以上的幅度，跌回到2007年初的水平，而且成交量也是大幅萎缩。
（2）房价--“有价无市”的城市：
北京、上海等“一线”城市，2008年上半年没有出现明显的价格跳水，甚至价格还在“虚涨”中，然而“交易量”却急剧下滑，形成“有价无市”的局面
但是，进入2008年8月以后，北京、上海的一些项目的房价开始“松动”和“跳水”。
（3）房价--“温和调整”的城市：
国内其他的“二、三线”城市，如昆明等，同样是“交易量”大幅下滑，价格出现小幅波动（15%--20%），
■中国房地产市场发展的趋势：
我们预判未来中国房地产市场发展的趋势是：
（短期）“剧烈震荡”、（中期）“谨慎乐观“、（长期）“阶梯成长”
第一，我们相信，在2008年底前后的一段时间里，至少还会出现普遍的、明显的项目和产品价格的“恐慌下跌”，特别是那些目前“价格坚挺”的城市，原因是很简单的：
（1）这是对过去一年里房价“透支性”疯狂上涨的“理性修正”！
（2）特别是到年底，随着银行贷款的到期、工程款需要结算等，同时又因为各企业和项目整体销售状况都不理想，资金链将面临前所未有的压力，很多企业和项目不得不采取大幅降价、甩卖存货的方式来回笼资金。
第二、我们认为，中国房地产业真正的“低谷期”和最坏的时候还没有到来，还有一次“恐慌下跌”→价格进入“合理区间”→交易放大→价格稳定→恢复性增长……。
第三，只有待价格已经回落到“合理区间”后，严重的“卖方市场”--趋向于“相对平衡”，需求才能逐步释放，交易量放大，市场才能重新回到恢复性增长的轨道上来，但是，一如过去一样的“暴涨”的现象将不可能再现。
第四，我们还认为中国这一轮中国房地产的调整周期，乐观一点可以在2009年的二、三季度走出“低谷”，情况再坏一点或者还会到2009年底、2010年前后才能步入恢复性发展了。
中国房地产业：一个“中国梦”的诞生和幻灭（系列思考）
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