房价下跌。鉴于07上海的楼市自05年06年（国六条，国八条）的宏观调控后，市场得到理性的回归。上海的房价在调控中有过一次明显的下跌过程。但由于产业结构的变化，国际化大都市   的速度，需求的客观存在，以至在07年下半年房价报复性反弹。虚涨比例达30%以上。有的地区板块甚至高达70%。于是出现了贷款新政，收紧银根。在08年至今，上海的楼市形成以下三大特点。

一．交易量明显下降。

    交易中心人头拥挤的现象在08年已淡然消失。冷冷清清    了工作量。08年一手房市场1月至6月总共才成交了527.3万平方米。而在07年同期成交量是1043.08万平方米。下降幅度达一半左右。而二手房的比例也在逐步下降，07年底每月成交18000套，而在08年初降至11060套。4月5月稍好，但也只有14000套。6月下降至12895套，7月只有9656套。跌到万套以内。可见交易量下降明显。

二． 老百姓持币观望犹豫不决。

    成交量下降的直接原因是老百姓持币观望。持币观望是宏观政策效应的必然，是对房价走势心理预期的变化。人们在期待房价的下跌，“拐点论”的出现。加速了这种心理预期的冲动。美国的次贷危机，股市的低迷，第二套房的界定及利率的上浮等等，都影响着人们购房需求。但不管怎么说，持币观望的人本身就证明客观需求的存在，只是目前的时常是改善性需求主导的买方市场，改善性需求的明显特征是：人们有房可居，有一定的经济基础。因为是改善性需求，他们可以等，可以观望，犹豫不决是等待时机。等待最佳的入市时机。同时，由于中央扩大了社会保障体系的范围。加大了经济适用房“   ”廉租房的享用人群。人们也在等待，期盼着自己可以入围。政府为了缓解供需矛盾，把一部分有效需求纳入了社保体系范围。减轻了市场的压力。

三．区域性年下半年的虚涨，有的地区涨的非常不理性。

    引发了央行的贷款新政。对第二套降低贷款成数。提高利率。同时对开发商不予上市融资。贷款从紧。使开发商面临资金链断裂的危险。于是“  ”“  ”等等言论充斥市场万科带头降价，促动开发商们纷纷打折，送礼，降价。某些区域特别明显。例如三林板块，曾一度打着世博概念，房价一路走高，从7500到一万八，甚至最高突破两万，七宝板块也是如此。从七八千一下子涨到两万。XXX板块涨幅也太大。从5千涨到8千多，等等。贷款新政货币政策从紧后，交易量明显下跌，房价开始下降。三林有个新盘开价在13500到15000元/平方米，这是房价虚涨后的理性回归。笔者觉得这是必然的。任何一个区域只要房价涨的过快，非理性的超越市场的价值，那么他必然会下跌。这是理性回归，是十分正常的。但房价的涨跌主要是看供需矛盾。在内环内，中内环之间，由于供应量太少，房价走势坚挺，有效需求供应量不足，和无效需求供应量过大是当前上海楼市的一个明显特征。

四． 商业地产投资的机遇。

    商业地产的  是非居住房。而非居住用房恰恰是中央宏观调控政策规范范围之外。也就是说，二年以来的宏观调控对非居住用房虽有影响，但影响不大。这就给商业地产带来巨大机遇。它的发展空间很大。加上城市化建设速度的加快，国际化大都市的确立，产业结构的变化，都给商业地产带来商机。特别是四大中心的确立（即国际金融中心，国际贸易中心，国际经济中心，国际航运中心）对非居住用房需求很大。仅从国际金融中心一项，上海的缺口就很大。无论从金融从业人员数字看还是从金融产业的  上看，我们的差距很大。一个国际金融中心，像纽约、东京等等，金融从业人员高达80万。一个地区性金融中心，像新加坡、香港等地，金融从业人员也要40万之多。而上海作为一个国际大都市，国际金融中心的定位，金融从业人员才10万之众，可见发展的空间有多大。从另一方面看，政府的政策也在加大力度支持鼓励金融业发展。近日，市政府专门发布了“关于加快引进金融也，科技高端人才的若干意见”，给予很多政策优惠。购房给房贴，入住上海给户口。ＸＸＸ子女     。浦东新区拿出20亿专门在陆家嘴地区造百领公寓，近3．7万套房子。可见力度之大。因此，我们可以充分肯定，商业地产将是上海下一轮楼市的亮点，是一个不可多得的投资热点。

    四大城市副中心的确立，给商业地产也带来了新的机遇。尽管徐家汇作为四大城市副中心之首，但它的甲级写字楼的数量远远不能满足市场的需求。更不用说   地区了。作为四大城市副中心的   。它的发展空间更具有想象。其他像江湾五角场地区，花木镇地区，尽管有发展，但与徐家汇地区比还是有差距。可见持续性发展的潜力。总之，投资要在别人   的时候投资。投资的机遇无处不在，商业地产的热点将会在下一轮次中突现。机遇不是时时存在，而是给有准备的人的。抓住机遇，给自己留下一个充满想象的空间。

中国注册房地产高级职业经理人

范伟国