第二章 物权法----关于不动产房屋的相关规定
第一节 物权的概念及种类
一 概念：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。包括所有权、用益物权和担保物权。
二 所有权：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
1业主的建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
三 用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
1 土地承包经营权
2 建设用地使用权
3 宅基地使用权
4 地役权
四 担保物权：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。
1 抵押权
2 质权
3 留置权
第二节 不动产物权的设立、变更、转让和消灭
1 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
3 所有权的转移、合同履行完毕、交易的完成的区别：
3.1所有权的转移：自记载于不动产登记簿时发生效力。
3.2合同履行完毕：指当事人依据合同约定全面的履行了各自的义务。
3.3 交易的完成不是一个严格的法律术语，一般指双方履行了各自的主要义务。
二 例外性规定
1 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
2 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
3 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
4 依照前三条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
1 物权登记不影响合同效力：
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2 预告登记制度----债权的保全
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
四 善意取得制度
1 概念：善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让人且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意指受让人不知出让人是无处分权人。
2 法律效力：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但受让人为善意取得，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿损失，而不能要求受让人返还。
3 要件：
善意取得需满足以下三个条件：
1 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
2以合理的价格转让；
3转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
第三节 共 有
一 共有的种类
1 按份共有：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。一般依约定取得。
2共同共有：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。一般指婚姻家庭财产。
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第四节 《婚姻法》中关于夫妻财产关系的规定。
一 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
1 工资、奖金、生产、经营的收益、知识产权的收益；
2 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
二 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
1 一方的婚前财产；
2 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
3 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
4 一方专用的生活用品；
5 其他应当归一方的财产。
三 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
四 夫或妻对夫妻共同所有的财产的处分。
夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
第五节 《继承法》中关于遗产继承的相关规定：
一 继承的开始：继承从被继承人死亡时开始。
二 继承方式
1 法定继承
1.1继承权男女平等。
1.2遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
1.3 代位继承
被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
1.4 丧偶儿媳、丧偶女婿的继承权：
丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。
2 遗嘱继承
2.1 公民可以立遗嘱处分个人财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。
2.2 遗嘱的形式及其要件
3 遗赠
公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
4 遗赠扶养协议
三 继承方式的效力顺位：遗赠扶养协议﹥遗嘱继承、遗赠﹥法定继承。
四 遗产与夫妻共同财产：继承开始后，首先应确定遗产范围。
五 继承人对遗产的转让：需做变更登记后方可转让。
第六节 担保物权
一 概述
1 担保物权的概念：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权是“债权的物权化”。
2 担保物权的种类：抵押权、质权、留置权
3 担保物权的与主债权的关系
设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
二 抵押权
1 抵押权的概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
2 抵押人、抵押权人、抵押财产：上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
3 不得抵押的财产：所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；
4 抵押权设立的要件：
4.1 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
4.2 以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4.3 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
5 抵押财产的转让：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
6 办理个人房屋抵押登记实务：
6.1 办理个人抵押登记的前提条件：抵押房屋是取得房屋所有权证，无司法查封、拆迁冻结，没有产权纠纷，抵押人与抵押权人签署了合法有效的抵押合同。
6.2 在办理抵押登记手续时除填写《北京市城镇房地产抵押登记申请书》之外，抵押双方分别提交下列证件：
第七节 债的担保
一 概念：是促使债务人履行其债务，保障债权人的债权得以实现的法律措施。
二 种类：人的担保—保证、物的担保—担保物权、钱的担保—定金、押金
三 人的担保—保证
1 概念：保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
2 保证的形式要件：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同
3 保证的方式有：一般保证、连带责任保证。
3.1 一般保证：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。即一般保证人享有先诉以及先予执行抗辩权。
但有下列情形之一的，保证人不得行使先诉以及先予执行抗辩权：
3.2 连带责任保证：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
3.3 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
1定金的概念及其效力：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2 定金生效的要件：
2.1 定金应当以书面形式约定。
2.2 定金合同从实际交付定金之日起生效。
2.3 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。