作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师 联系方式66020058 13901156983 13381063370 转载请注明作者及联系方式 案例7：姚德双案——商品房的交付条件与逾期责任 律师说案 2004年6月19日，原告为买受人，被告北京市某房地产开发公司为出卖人，签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定，买受人购买出卖人开发的位于北京市某区京原路某住宅楼小区B座2单元1202号楼，建筑面积89.16平方米，套内建筑面积75.46平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米5432.02元，总价款409900元。合同约定房屋的交付日期是2005年6月30日前，交付条件是出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过60（含）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60（不含）日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。 合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，交纳了全部购房款。但在合同约定的房屋交付日期到来时，被告却未按合同约定交付房屋。2005年7月15日，被告又附加了合同以外的条件，让原告先交纳物业费、契税及公共维修基金等，交完这些款项后才能将房屋交付原告。对此违反合同约定的条件，原告断然拒绝，但被告以所谓的行规为由坚持不将房屋交付给原告。原告无奈，遂诉至人民法院，要求被告按合同约定将房屋无条件交付，并支付逾期交房的违约金。 以案说法 庭审中，被告对起诉事实无异议，但辩称：我公司要求业主在入住房屋时交纳公共维修基金、契税、测绘费、房产代办费四项费用，是因为我公司代理业主办理房产证。而交付公共维修基金、契税、测绘费、房产代理费等费用是保证产权证办理和购房贷款抵押的必要措施。在新交付的楼盘中都要交纳办理产权证需要的费用才能入住，这是我们行业的规定。因此，在原告未缴纳上述费用的情况下，我公司不向其交付房屋不构成违约。 经审理查明后，人民法院认为：双方所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。原被告均应按该合同约定，履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后，应及时依约履行房屋交付义务。 对于被告的抗辩理由，人民法院认为：根据双方所签合同第八条、第十五条的约定，被告应于2005年6月30前将具备使用条件的房屋交付给原告，并在房屋交付使用后180日内将办理产权证的有关材料报产权登记机关备案，由此可见，交付房屋和办理产权证既不是同一行为，也并非同一时间进行。从被告提供的证据和双方当事人的陈述可知，交纳公共维修基金、契税、测绘费、房产代办费等费用只是办理产权证的必备条件，并非是办理入住手续的先决条件，且双方在合同中对办理入住手续是否必须交纳上述费用也未作明确约定，因此被告以原告未交纳上述费用为由，拒绝交付房屋显然失当。但应当指出的是，为了保证在约定的时间内办理产权证，在房屋交付后原告应及时向有关部门交纳公共维修基金等费用。 因此，被告以原告未交纳公共维修基金、契税、测绘费、房产代办费四项费用为由，拒绝交付房屋，缺乏合同及法律依据，故该抗辩理由，法院不予采信。原告主张被告依约将房屋无条件交付原告之请求，法院应予支持。被告延期交付房屋的行为已构成违约，应依合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付逾期违约金之请求，法院予以支持。遂作出如下判决： 一、被告于本判决生效后十日内将位于北京市某区京原路某住宅楼小区B座2单元1202号房屋交付原告； 二、被告于本判决生效后十日内赔偿原告违约金（自2005年7月1日起计算，按已交房价款总额四十万零九千九百元的日万分之二计算至实际交付之日止）。 专家意见 近年来的商品房预售活动中，开发商因各种原因常常延迟交付房屋或不按合同约定交付房屋，或以某些所谓行规或习惯做法为由，在交接环节中超出合同约定附加种种无理要求，以增加买房购房人的义务。因此购房人在签约或履行过程中明了房屋交付的有关规定或常识，对维护自己权益非常有必要。 交付使用是指出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋的占有权利的行为。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”该规定中“将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”，包含了两层含义： 一、开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。 何为商品房交付时需要符合的法定或约定的交付条件？《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”由此可见，北京市法定的交房条件是指房屋需竣工，需取得《建筑工程竣工验收备案表》和《商品房面积实测技术报告书》。按照北京市《住宅工程质量分户验收管理规定》，自2006年1月1日起，住宅在交房时还要出示《住宅分户验收表》，因此在北京市，自即日起与以前相比较又多了一个法定条件。 其中，房屋竣工验收在2000年5月1日以前均由各区县的质检站负责。但建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》实施以后，规定从2000年5月1日起，房屋竣工应由勘察、设计、施工、监理四家单位在建设单位组织下联合验收。开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。北京市《住宅工程质量分户验收管理规定》第九条规定：“住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。”住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下检查内容：（一）建筑结构外观及尺寸偏差；（二）门窗安装质量；（三）地面、墙面和顶棚面层质量；（四）防水工程质量；（五）采暖系统安装质量；（六）给水、排水系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量。 合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外，开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。合同中可约定的交付条件多种多样，只要不违反法律强制性规定即为有效。购房人可以与开发商协商确定有关房屋的附属物、房内设施、公共配套设施及小区环境等问题的验收标准，写入《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，作为交付使用的条件之一。从各地政府部门颁布的《商品房预售合同》范本来看，通常将市政基础设施和其他设施达到约定标准也作为合同约定的交付使用条件之一，即要求开发商在交付房屋时应确保与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。 如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件，合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的，则购房人可以拒绝接收房屋。但如果合同中没有明确约定，购房人能否拒绝接收房屋？对此要具体分析：根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《商品房销售管理办法》第三十五条规定的买受人有权退房的情形是商品房主体结构质量不合格的，对市政基础设施和其他设施并没有作出规定。根据上述法律规定，我们认为，对于交付的房屋主体结构质量不合格的，购房人可以拒绝接收房屋；如果系市政基础设施和其他设施达不到约定的标准的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，因此购房人不能由此拒绝接收房屋，但可根据《合同法》第42条、第54条以及最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条的规定，要求开发商承担维修、更换、重做、赔偿损失等责任。 二、开发商还有义务按期向购房人交付商品房。开发商无正当理由未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。什么时候算是开发商履行了交付义务？根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。 逾期交付的违约责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期交房违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时应按合同约定。需要注意的是，如果合同中约定违约金以“每日为已交付房价款万分之_____”的标准计算，则已付房价款在按揭付款的情况下，包括首付款和银行按揭款。如果合同中对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定。 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。这里还赋予了买受人在一定条件下可行使合同解除权。购房者解除合同后也可以要求开发商赔偿损失。需要注意的是，如果合同中对行使解除权有约定的，从其约定；没有约定的，才按照上述规定在催告后三个月行使。同时，解除权只能存续一段时间，在以下期限内，逾期不行使的，解除权消灭：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。 策略提醒 有关商品房买卖合同的交房条件，购房人要着重注意或把握以下几点： 一、签约阶段： 1、因逾期交房的免责事由能极大地减轻开发商的合同义务，因此在签订合同时除不可抗力的原因之外，不要轻易和开发商另行约定其他的免责理由。 2、签订合同时，对各种交房条件应尽可能的约定得具体且完备，市政基础设施和其他设施达到使用条件也应作为交房条件之一。像水、电、暖气、燃气、有线电视、通讯是房屋必备的附属设施，但现有的格式合同对此没有作强制的规定，而是由出卖人与买受人双方选择，开发商如规避自己的合同义务而不选择，则对买受人非常不利，因此买受人要警惕。另外，像地下车库、电梯等配套设施也是必备的，如果开发商承诺有此项设施，就一定要写入合同条款。 3、合同中明确约定交房时不能附加交纳各项费用的前提条件。在合同中尽量约定交付房屋的质量标准，比如将房屋的装修标准、施工标准及规范做为交付的前提条件，如房屋的质量不符合质量验收规范则视为房屋不符合交付条件，开发商应承担相应的违约责任。 4、如有可能，可与开发商在合同中约定将5%的房价款作为质量保证金，由买受人暂缓交付或提存，保质期满后房屋无质量问题再交给出卖人。 二、交接阶段： 实务中，有些楼盘在约定的交房期限仍达不到法定和约定的交房条件，或房屋与配套设施存在质量瑕疵，开发商为了转嫁风险、规避责任，利用购房人急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范意识而与开发商办理了该交房手续，在法律上就视为同意接受，此后不仅难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。因此，购房者在办理交接手续时必须坚持先验收后收房的原则。 验收房屋的流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验房屋可以交付的文件。要仔细审核开发商的如下资料： 1、该商品房经竣工验收合格的文件，包括《建筑工程竣工验收备案表》和《住宅分户验收表》等； 2、该商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 3、该商品房的实测面积数据（注意：商品房的实测面积数据是处理面积差异的基本依据）； 4、如果是现房则核验已取得的该商品房所在楼栋的房屋权属证明，也就是大产权证明，否则在办理小产权证时会非常麻烦。 现场验收要查看房屋与各项设施是否符合合同约定，具体内容主要包括： 1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符； 2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符； 3、水电气等附属配套设施是否到位，是否通市政水、电、天然气、暖气、通讯（含电话、宽带网络）、有线电视与网络； 4、小区内部道路及代征市政道路是否完工； 5、小区内垃圾是否清理完毕，施工机械及人员是否退场； 6、公共绿地、停车场、人防、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等是否能投入使用； 7、小区是否已实行封闭管理，安防系统是否已启用（含小区周界报警、楼宇对讲等）； 8、电梯是否已通过安检，是否能正常使用(如设计有电梯)；等等。 对此，实务中出现较多的问题主要集中于“水质低劣，不符合入住标准”、“无法按时开通天然气”、“违法使用临时用电”等方面。其中“临时供电”是指建筑施工过程中的工业用电，运行往往不稳定，不适合比较精细的电器。在业主收房入住之前，临时用电应转为正式的市政供电，并在业主入住后按时缴纳电费或安装插卡式电表。由于临时电是短期使用，所以设备比较简单（通常不能用磁卡电表），容量小，在用电高峰期，往往因负荷过大而导致断电现象频发。同时在供电紧张的情况下，供电局往往首先将临时供电最早拉闸，以保证市政供电的正常使用。因此在现阶段全国电力供应紧张的背景下，临时供电随时面临着被拉闸的可能，并且突然断电会造成精密电器遭到损坏。另外，如果断电后相当长的时间内难以恢复供电，还会造成高层住宅供水中断等一系列的问题，对生活的影响极大。所以购房者一定要注意仔细查看市政基础设施和其他设施是否达到规定或约定的标准。 如果经仔细验收后未发现质量瑕疵等问题，买受人就应该按入住通知书规定的时间前来办理交接手续。如未按时办理交接手续，致使商品房未能按期交付的，根据《合同法》第142条“标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，在此期间发生的物业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也应由购房人承担。