中国式REITs终于迎来黎明前的曙光。2009年10月21日至22日，REITs（房地产投资信托基金）行业苦盼的制度建设，终于有了新动向。住房和城乡建设部房地产市场监管司牵头央行、银监会、证监会、发改委等机构，召集多家房地产评估公司等齐聚一堂，为即将出台的《关于房地产投资信托基金物业评估管理有关问题的通知（征求意见稿）》和《房地产投资信托基金物业评估指导意见（征求意见稿）》进行“批判性、建设性的研讨”。同时，据证监会人员透露，证监会拟公布的REITs试点管理办法，也已基本成型，对REITs的投资运作将按照上市公司要求，更多将借鉴香港的做法。
对于长期面临资金瓶颈的商业地产商而言，长期以来以出租方式回笼资金的模式，势必面临周期较长的困境，而依靠出售在短时间内回笼资金，却又将面临物业后期缺乏统一经营管理，难以持续升值，甚至可能因此而诞生诸多问题。而REITs的出台，在开辟另一条融资渠道的同时，无疑也让以写字楼和商铺物业的开发商看到了缓解资金困难的又一线希望。
面对即将到来的REITs，刚刚获批“双中心”的上海，也试图借着政策的利好，加紧在浦东推出REITs的试点，中国式REITs俨然已经箭在弦上、呼之欲出。
从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地是REITs的试点城市后，有关REITs的讨论也日趋激烈。
迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的REITs。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。
REITs从上世纪60年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3207亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。在美国80％以上的商业地产投资资金来自于REITs，是商业地产投资的主要形式。
但对于中国来说，REITs仍难解地产资金之围。今年上半年，就在央行和建设部的权威人士透露即推出REITs试点时，很多媒体都将REITs定义为继银行贷款、股市、债券之后的灵丹妙药，但大部分的行业人士都表示，不能将REITs当成很多地产公司现金流断裂之际的救命稻草。
他们指出，REITs投向的都是成熟的商业地产，最好的就是直接带租约的商业地产，而且是物权明晰的商业地产，而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。信托公司的人士还特别指出，因为是刚刚开始，一定会对项目选择非常慎重。信托人士的看法和一些地产公司高管的看法非常接近，金科地产集团副总裁李战洪称，目前地产行业已经结束了暴利时代，整个行业都处于下行通道，即便是成立REITs，对投资者的回报也不比过往。因此，REITs目前对地产商的实际意义并不大。“现在地产公司情况是普遍都缺钱，大环境如此，有无REITs，实际影响不大。”
有专家指出：从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并以这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益，如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产，美国近一半的MALL是由REITS所投资拥有。
另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。笔者认为，对于中国来说，REITs只适用于商业地产，并不同于一般意义上的房地产项目融资，仍难解地产融资之围。
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