2010年楼市营销新主张-降“内”价

   2009即将过去，展现给我们面前的是有点扑朔迷离的楼市格局和趋势，这大致可以从以下几个方面来看，1、房企业绩排名出现新锐，传统老牌大房企似乎无法保卫自身头几把交椅的优势位置；2、国企房企稳步入市拿地，虽在部分城市推高了楼王地王，但未来国家在楼市的渗透和把控已经明显有力了；3、08年被购置的很多闲置土地虽在09年下半年部分入市，但更多的企业选择了在2010年入市；4、各城市二手房闲置数量还在增加，成为阻碍未来楼市价格大幅上涨的最好的武器和防护带；5、营销面临的是广告效应递减、房交会作用下降，消费者日渐成熟受广告影响促动减弱，这是可以理解的，任何事物都存在“一鼓作气，再而衰，三而竭”的自然循环，没有不败的神话；6、必须一提的经济大背景似乎并不稳定和明确。

   相对于08年末的明确的下调趋势，楼市在09年盖上了一层朦胧的面纱，暗涌在这面纱之下，悄然形成着未来会告诉我们的结果。我们在这朦胧的氛围之下，需要思考2010年营销的主张。

    区域、产品类型、价格、物业服务、销售道具，最好的管理者需要逐一的思考和排查，过往大家都在这些领域争奇斗艳、各领风骚，明年依旧需要深化和发挥。

在硬件相对类似或接近的基础上，经营主体更大的发展空间存在于软文化、软实力上，这必须体现在1、承诺的兑现；2、必要的而不是噱头的“特点”挖掘，如特殊的工艺；3、服务的提升，口碑（或企业品牌）是在服务和产品使用过程中形成的；4、自身地块历史文化的传承和升华。

华润在沈阳的啤酒厂地块建造的凯旋门，是一个比较失败的案例，我们看得到的是项目对成功人士居住环境的渲染却没有对啤酒厂的历史、文化的挖掘，在我看来，有个专门以啤酒文化为主导的体验式会所也许更能将华润企业、地块本身历史、沈阳人的情节融合在一起，也增强了了自身项目商业的一个支撑点。青岛啤酒厂旧址，保留了一条生产线用于生产、观光、旅游、品酒，既能转播美誉又能购物、品酒，这是对于历史、对于城市、对于文化的尊重。楼盘单纯从“调性”上拔高、吹嘘，无异于纸上谈兵、空洞无力。

    更多的项目没有这样或那样的先天条件（如自然资源、历史文化、名人典故），一般通行的做法是找到一个鲜明的主题，然后去打造，但往往陷入一个怪圈，即当初说的好听，实际做的不行。前期宣传的很好，后期实现不出来。其实这还是企业的内涵不够，无法在承诺的概念基础上不断耕耘初最终的名符其实的主题来。货不对办，伤心的不仅是消费者，也有生产产品的企业的经营者、管理者。

产品的价格、服务、硬营销设施、软营销环境，这些比较而言，对于普通大众最大的促动依旧是价格。楼房在目前的浮躁和快速操盘为主题的行业背景及企业经营思路下，明确无误地无法成为质量可靠服务周到的高档商品，换言之就是可以成为价格的高档品而无法在内涵上成为奢侈品。经营主体无论是为了自身利润或消费者，都需要在运营过程中，精细化管理并减少无谓的浪费，尽量做到设计优化再优化，降低低效无效的广告等投入，使楼市价格在社会整体通胀的背景下，有较小的价格涨幅，从而获得更长久的生存空间和减少社会给与的“罪责”。

2010年，精细化运营降低成本（但不是牺牲质量）、做可以实现的楼盘主题、尊重地块历史和文化是房企营销该有的主张。