□本报记者 黄志军
3天的五一小假期让东莞楼市表现不俗。来自东莞市房产管理局公众信网数据显示，4月30日，东莞网上签约商品房（包含住宅和非住宅）365套，成交量再次刷新记录。5月1日至5月3日，全市共成交住宅367套，日均122套；比起4月下旬日均200套上下的成交有所减少，不过考虑到数据有滞后性，这个五一楼市表现还算不错。5月4日至5月5日两天全市分别网上签约196套、220套的成交量也证明了这点。
在“粤十五条”等政府措施公布后，东莞楼市回暖的声音愈演愈烈。许多购房者都关注，“现在是否该出手了？”包括东莞中原研究部经理车德锐等专业人士都认为，五一前后正是买房良机。目前从数据上分析，4月东莞市一手住宅成交量同比去年约上升1倍，但楼市是否回暖仍需长期观察。
[开发商]
消费者选择产品余地多
对于东莞房价，作为开发商代表，联华国际品牌管理中心总经理黄建辉也有自己的看法。他认为，各行各业都一样，跟经济的大势是相关的，每一个行业都不能脱离宏观经济的走势来谈行业的情况。东莞的第一产业是制造业，而不是房地产业。而且东莞是出口为主导地位的制造业城市，所以受到金融海啸的冲击是非常大的。这样当然会影响到各行各业，包括房地产情况。星河传说现在主推的是荷塘月色，荷塘月色现在销售的状况比我们当初预计的要好。我们通过一些措施，包括定向的团购，给的也是一个相对合理的价位。
“五一前后各个楼盘都会有好的、新的产品推出来的，消费者选择产品的余地有很多了。开发商遇到金融海啸以后，变得比以前理性很多，现在很多在专心做和自己的产品和服务，产品的附加值各方面都增加了。现在作为自住型买家，五一前后去买房还是很好的时机。”黄建辉表示。
“说到五一前后是否该出手，我认为在今年早出手比晚出手好，消费者该出手就早出手。”星城国际副总经理段吉超分析，寮步的星城国际这个项目也针对市场做了一些调整，针对客户做了针对性的服务，做好项目就是以做好服务和品质为主的。2009年春节后到3月底，星城国际已经售出200多套，价格也在上涨，可见东莞楼市的消费力还是依然旺盛的。
[研究结构]
目前房价已经触底
“对于房价涨、跌要进行综合的判断，我认为全国以跌为主的趋势两三年是不会改变的。”瑞峰置业总经理陈强认为，珠三角地区房价目前已经触底了。判断房价已经触底主要有两个条件：一是可以从造房的各项成本来看，目前东莞的楼价在上涨。二是从2000年来分析东莞房地产这一波涨势以及从购买力的角度来看，2000年2600元/㎡的均价到现在的趋势；从GDP每年10%购买力的增长能力来看，我们认为目前的价格水平已经跌到了东莞经济整体购买能力所能承受的范围之内。
陈强说，现在全国的住宅最好售的是60㎡，就是偏小。一旦经济危机来临的时候，首当其冲的是豪宅市场，因为改善性需求是可以抑制的，刚性需求是需要爆发的。我们讲楼价“涨”还是“跌”，是刚性需求和改善型需求两种现象作用的结果，最终表现为哪种力量更强。靠货币的增加刺激楼价，跟股市来讲也是一样的。
“短期房地产是看政策，长期才是看经济。国家推出的利息优惠折扣使得消费者购房的成本大大降低了。”东莞中原研究部经理车德锐指出，对于现在房地产市场来说，应该见了政策底。东莞经济正处于转型、升级阶段，未来一段时间内，经济可能都保持相对比较平稳的发展态势，短期内来讲还是利空更大。对于房地产来说，首付降低了，利息降低了，央行或许在今年还会有2—3次的降息，因为外围的国家现在都是低息的政策。
车德锐分析，东莞房价已经有了30%的降幅，2009年再次下跌的空间是非常有限的。还有一个库存问题，2008年和2009年供应量是非常大的，楼市也是一样道理。市场供应量大了市场调节机制就产生了，所以市场就会有回落态势。“政策底之后还会进入市场底，现在是政策性的反弹，市场底才是真正的底。东莞的房价因为很多负面的利空消化掉以后，降幅是非常大的，我们认为市场底和政策底价格的水平是很接近的，市场底之后价格还会继续创新低是很难的。”
[消费者]
自住型买家别管涨跌
“这两个月我一直都在关注别墅市场，基本上跑遍东莞的几大别墅盘。最后经过对比，我最终还是选择了南城的御花苑·海蓝湾。”5月3日下午，一位做建材生意的张老板告诉记者，御花苑是一个知名的高端社区，这里山水资源是其它楼盘无法比拟的。
对于五一前后是否应出手买房的问题，知名房地产策划大师周帆表示，目前楼市上有两种需求，自住型需求和投资型需求，要区别分析。他认为，自住型的市民，不要太去想房价。“房价涨了也没什么好高兴的，房价跌了也不要太悲伤”。因为房价涨了，虽然意味着把房子转手出去可以卖得好价钱，但由于是个人自住房，卖了就变成“无房户”了，要重新买进新房产。这样新买入的房产价格也会是高，因此，两相抵消并没有什么好高兴的。但如果房价跌了，也不要想着早知道不买，可以继续租房。因为购房后就从无产变成有产，幸福指数可能变高了。
“对于投资型买家来说，可以根据房价租金比等数据，自己可以进行衡量，决定是否对房地产进行投资。”周帆还分析，投资型的购房者，就要关注房价涨跌，因为这是他们的财产性收入。投资房产，有两个渠道可以盈利，首先房价涨了可以通过二手房的转手，赚取差价；其次是可以通过租赁的方式，收取租金。这个就要看回报率，看房价租金比，即当地的一手房成交均价与租金的比例。
来自合富置业、东莞满堂红的数据显示，目前东莞中心区域住宅房屋的长期投资价值则明显高于外围区域，尤其是南城，单身公寓租金处于1000元/月的水平，房价租金大致比莞城和东城至少要高出200元/月，显示出良好的置业和投资潜力。
个案
月入8000元轻松购买总价150万大宅
自住型购房买家林先生，在2003年有40多万元存款，到2008年有80多万元的存款。按照计算，他的家庭年均收入约为9万元，月收入约为8000元。如果是以总价150万元的房款计算，首期大概就要给40多万元。而林先生每月家庭收入至少要留一半作为生活费，那么他能承受的月供应该不超过3500~4000元。这样，按照15年的按揭期限计算，再加上首期，就可以得出崔先生能买一个总价约为100~150万的大户型房子。他就可以在这个房价范围内寻找适合自己的、交通方面符合自身要求的房子。
[专家建议]
五一前后是入市好时机
“对于首次置业的自住型消费者来说，今年五一也是入市的好时机。”东莞中原研究部经理车德锐分析，面对房价的涨跌，希望置业者保持一个平和的心态，理性对待楼市的变动。经过长达一年的市场调整，东莞市场上的特价促销产品大多是品质比较好的单位，比如楼栋位置好，景观朝向好，楼层好等等，这些单位在去年年底陆续上市。由于刚刚推出市场定价还比较高，但高价格伴随着销售速度的放缓，开发商不得不继续针对这些产品进行打折促销，不断的试探市场，而这部分产品的价格短期呈现一个回落态势。随着去年9月美国金融风暴的爆发，我国刺激经济的政策陆续出台，而房地产行业作为国民支柱产业的地位，在2008年10月底，国家相继出台了多项促进住房消费的政策，包括首付、利息、契税、印花税等的减免。通常而言，政策产生效果的时间要3-5个月，依此推算，进入2009年3-5个月，政策的效果会逐步产生，市场的信心逐步增强，市民购房的积极性大大增加，表现在成交量上是逐步放量，市场呈现回暖或者反弹的态势。这个时候那些品质比较好的产品价格经过调整后也受到了市场回暖的支撑，价格开始稳住，甚至有些还会略微上调价格。同时，市场上准现楼和现楼越来越多，楼盘越来越成熟。因此，今年3—5月，最佳性价比的购房买点就出现了。
车德锐还指出，就东莞楼市来说，在2009年3-5月这个节点上，比较适合改善型置业人群，可以买到性价比最高的产品。
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