* 土地拍卖价格攀升带动上市房企估值进一步提升

　　* "地王"频现引来泡沫之争,分析人士对此态度谨慎

　　作者 周晓峰

　　路透上海7月8日电---在沉寂近两年後,中国土地拍卖市场"地王"近期又卷土重来.火爆场面不仅让开发商们忙的不亦乐乎,其对上市房企估值带来的影响也要让行业分析师们忙活一阵子了.

　　业内分析人士认为,虽然"地王"引起的泡沫之争尚未有定论,但在上半年楼市成交明显回暖的基础上,土地拍卖价格的攀升将进一步强化房价上涨预期,下半年的行业毛利率水平有望企稳回升,而拥有较多低价存量资源的开发商将更具估值提升潜力.

　　"上半年开发商的销售业绩明显好过他们年初的计划,下半年他们会将更多精力放在买地,增加新开工面积和涨价上."中金公司分析师白宏炜认为.

　　他表示,乐观的预期和充足的资金刺激开发商的拿地热情,在"地王"涌现之後,不论是2007年之前还是当年拿地较多的公司都会因此获益,因为隐含的土地价格上升将为企业带来更高的利润率和增长潜力,企业净资产值和利润率都存在上调的空间.

　　中国房地产龙头企业--万科企业股份有限公司(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)董事会秘书谭华杰上周在接受路透专访时就表示,基于上半年房地产市场的反弹,万科将于年中宣布上调今年新开工面积目标,不过公司不改弹性经营策略,因其认为目前国内房地产形势仍不明朗.[ID:nCN0837138]

　　上半年万科实现销售面积348.8万平方米,销售金额307.6亿元人民币,分别达到去年全年的62%和64%;而保利地产(600048.SS: 行情)同期销售情况则基本完成去年全年水平.

　　**"面粉贵过面包"**

　　时下中国土地拍卖会现场的火爆程度绝不亚于一场拳王争霸赛,在市场各方你争我夺的竞拍下,"地王"陆续出现.面对"面粉贵过面包"的现象,不免有市场人士开始担心,土地市场泡沫是否已经来临.

　　在北京,"地王"纪录在不到半个月的时间里面就被数次刷新.最近的一次是,央企中化集团下属的方兴地产(0817.HK: 行情)以40.6亿元击败SOHO中国(0410.HK: 行情)、保利与万科等行业大佬,一举拿下广渠路15号地块.

　　参与竞拍的SOHO中国董事长潘石屹事後曾表示,此次中化方兴地产拿到的建筑面积土地单价1.6万元/平方米,已经超出了周边房子目前的平均售价.现在又出现了当年"面粉贵过面包"的现象,结果是"面包"一定会涨价,北京土地市场的泡沫已经出现.

　　但分析人士对此态度谨慎.他们指出,上半年楼市热销和资金压力缓解点燃了开发商新的拿地热情,优质存量土地稀缺和地价上涨预期又刺激了部分企业的"恐慌性拍地"心态.在宽松的货币环境下,各地"地王"记录被不断刷新,但是这离土地市场泡沫还有点距离.

　　中原地产研究中心总经理程澐认为,广渠路15号地块有其特殊性,一是该项目地处北京市中心区,二是过去几年内该区域土地供应很少,因此拿它作为市场是否存在泡沫的绝对指标并不妥当.

　　白宏炜亦表示,供需矛盾导致了北京、上海等大城市的"地王"标签还将不断飙涨.但是,它们并不能完全代表中国的普遍情况,如果一定要用"泡沫"这个词,那泡沫也应该是局部的,并且预计这种情况在未来一段时间内仍将继续存在.

　　"下半年地方政府应该加大推地力度,一方面可以增加财政收入,也给滚烫的土地市场泼点凉水,改善供需矛盾,另一方面也有利于地产投资回升,进而增加未来楼市供给,平抑房价."他建议说,

　　**上市房企估值水涨船高**

　　与"地王"频现相映照的是,中国A股市场的房地产板块亦表现抢眼.深圳房地产业指数近一个月累计上涨近三成,明显高于同期深综指仅一成的涨幅.

　　中信证券分析师陈聪表示,当前资本市场对房地产行业的绝对估值法就是通过重估土地去衡量企业的价值,如今土地市场"一日千里",因此那些拥有低价存量资源的上市房企NAV(净资产价值)测算将更具向上的敏感性.

　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬指出,比照目前的周边同类楼盘售价,拿地的利润空间已经越来越小,现在开发商买地看的是预期,比的就是谁比谁更乐观.

　　白宏炜亦认为,"最近一线城市地价的确是蛮高的,地价接近房价,这意味着未来房价的上涨空间可能超过我们之前预计的两年内上涨20%的假设."

　　他并指出,由于去年房价和地价下滑,万科对可能存在风险的13个项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,同期,金地(600383.SS: 行情)、保利等其它知名房企也都做出了相应的会计处理,"从现在的情形来看,这部分跌价准备应该是要拨回来的,是不是今年拨还不一定,但肯定也将增厚企业的盈利".