文/汪渝

读懂政策很重要，政策是企业发展的风向标。房地产行业因为其涉及行业较广，资金占有量较大，这两个特性使得房地产行业的生态链相对较脆弱，使其对政策的依靠较强。

近期从国家领导人到国办都出台的相关言论和文件，引起了社会广泛关注，特别是房地产行业。每个人、每个企业对此一系列政策的解读也不尽相同。

假如说整个地产行业是一辆飞速前进的火车，那么政策就是方向，而市场推力则是前进的加速度，在飞奔的前行中，如果踩刹车，紧急刹车，可能造成事故。如何可以缓慢火车的速度，除了踩刹车，更重要的还是从加速度开始，从市场需求下手，这才是解决得根本之道。

最近关于房地产行业风向标的主要是温总理四条和国办十一条，我仔细阅读这些政策好几遍，有一些解读的心得。

一、和谐社会是根本

民与国如水与舟，只有民的和谐才有国家的安定和富强。我们可以从网络上，甚至电视剧《蜗居》中可以看到，百姓对房地产突飞猛进的价格都有很大的意见。温总理在讲话之初就提到［我每天上网看到大量网民的意见，甚至很尖锐的批评］。总理在对于2009年房地产的成绩是肯定的，全国地产行业是稳定的。部分城市房价的上涨过快，政府出台的政策是为了稳定市场，而不是打压，是为了维护市场健康发展，而不是让市场发展止步。［今年房地产有了比较快的恢复，但同时房价在一些地区和城市上涨过快，也引起了中央高度重视］。提出政府要发挥作用，发挥调控作用。［既发挥市场机制的作用，又发挥政府调控的作用］。

保障弱势群体，让居者有其所，充分体现出社会主义的优越性，为弱势群体服务的企业可以在自己、土地以及税收上给与优惠，这些都将促进保障性住房的开发。［温四条：加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造。在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障］。国办提到的更为具体，甚至提到了农村居住条件的改善，可以看出安居工程是全民工程，是全国和谐社会的工作之一。［国办十一条：要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。同时，加大农村危房改造力度］。另外在保障性工程建设方面，除了做好资金的支持外，还提出做好政策的透明性，以保障任务落实。［国办十一条：改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示］。此次调控工作责任的明确，特别是针对低收入家庭，这些举措都是深得民心。［国办十一条：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制］。国家提出这些政策，其实也是百姓的心声，百姓的需求。满足了百姓的需求，这也是市场的需求。

二、增加市场供给量

做好市场的供需是抑制放在过快发展的根本。在住房开发商，提到了要开发百姓需要的房子，百姓购买得起的房子，这其实也在间接的扩大了市场的需求量。［温四条：中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设］。根据市场的需求点，要求这些产品尽快上市，以扭转目前真正供求不平衡的局面，通过提高供给量，使得房价上升的趋势得到放缓，是房价得到一个合理的上升幅度。［国办十一条：对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售］。

增加供应量，对产品的供给作了说明，特别提到了“限价商品住房”，这是一个新名词，国家对某些项目会进行限价，保证了供给的层面较广，客户选择的机会较多。［国办十一条：重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求］。另外在一级市场的土地上明确提出了要求，防止出现囤地的情况，要求各级政府做好管理，保证市场每个环节的健康发展。［国办十一条：进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法］。做好土地供给，从产品线和产品量上尽量满足市场需求，让房价在一个合理的范围内上升，能让百姓所能接受的价位，这其实也是市场健康发展的根本表现。

三、发挥政府调控手段

计划经济和市场经济并不是矛盾的，很多时候是存在统一性的，所谓的左右手是需要不断的轮换使用的，左右手的转变是一个市场健康发展的关键。此次政策很明确提到房地产的发展，一切以控制房价过快提上为中心。［温四条：要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格］。对不良的市场手段要严厉给予打击，保障市场发展的健康性，不能让得之不易的经济复苏局面让某些人所影响，房产发展要以大众利益为主。［温四条：要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为］。［国办十一条：继续整顿房地产市场秩序。加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度］。

对银行提出了新的要求，做好风险防范，银行的信贷政策直接对购买起到促进和委托的作用。让银行按揭更为规范，执行信贷标准，这将对资本虚拟市场起到很好的调控作用。［国办十一条：加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准］。

政府利用税收政策、利率政策、银行政策甚至动用法律，这些目的就是使过热的市场得到放热的空间，让市场温度得到合理的发展。

四、抑制投资性购房

此次政策对购房的房源和次数都给予了不同的政策，通过政策将市场进行细分，同时运用税收杠杆来改进购买的条件。［国办十一条：继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策］。

其实在国办十一条出台的时候，很多报纸和网站上，在醒目的地方只是提到了六个关键字“二套房，40%首付”。政府很明确的对二套房购买提高门槛，抑制投资性购房，这对市场平稳的发展将起到关键性的作用。［国办十一条：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。申请购买第二套(含)以上住房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价］。

控制投资性住房，是控制市场过热的关键点，让需求的群体在减少，这样利于供求平衡，利于市场和谐健康发展。

五、以市场为中心做调控

此次调控政策的出台，体现了要求调控的依据性，加强了对市场信息的了解。在中国经济复苏的时候，要保护好复苏的成果，对于一些热点，要防止“热钱”涌入。［国办十一条：有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场］。

政府调控的终极其实就是市场调控，此次调控以市场为中心，从市场中获得依据，调控对象要明确，不能一刀切，相信各界政府会根据自身的市场状况制定新政策，遵守房地产市场特性，不能出现一人感冒全家吃药的全通政策。［国办十一条：地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期］。国家对房地产的市场预期是好的，所出台的政策是在保护市场，让市场健康的发展

近阶段的政策我们可以看出，调控的手段越来越丰富，以市场需求为依据，提供不同的产品线。从土地入手，打击囤地，较快建设，改善市场供需状况。从客户入手，提高二套房门槛，减少炒房现象。从银行入手，做好政策的引导。从税收入手，扶持政府要支持的住宅开发。从信息入手，做好市场监管。此次调控最明显的一点，就是以市场为中心，让市场说话，调控是为了稳定市场。市场发展总是起起伏伏，所提出的政策是为了发展房地产市场，其实这是国家根本的想法，使得中国有一个和谐的房地产发展市场，这对国家、企业、民众也是一个利好的消息。

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