众所周知由于受到金融危机的影响，目前全世界，特别是在欧美等国家的楼市前景还是处于惨淡的预期下，而我国楼市正处于所谓的：“金九银十”时期，再加上一直以来中国的楼市都是0风险，所以出现了我国楼市频繁闪现境外资本的活跃踪影。现阶段，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，刚刚出台了所谓的二次调控政策，加之我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，外资涌入势必会对政策产生干扰。

近期，国际资本大举进入亚洲房地产市场，在我国房地产直接投资活跃。一是外资房地产企业增资明显；二是大宗交易较频繁。据商务部统计数据显示，从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。据透露，外资机构在中国内地房地产业特别是一线城市的投资正呈回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。业内人士分析，外资近期频繁活动，除了预期人民币升值和看好中国房地产投资前景以外，国内开发商大规模海外融资，导致外资“曲线”涌入。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。

中国房地产指数研究院最新报告指出，国内房企获取贷款难度加大，再融资全面收紧，只能加速构建多元化融资渠道，发行海外债券等成为融资选择。麦格里银行集团中国区一位分析人士认为，中国房企海外融资是用高额利息换取，这吞噬了企业的利润，潜藏债务风险不容忽视。

其中主要表现：1 外资房企增加直接投资。新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业，确定今年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金。“这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。”香港高银国际有关负责人告诉记者，丰树产业2005年涉足内地房地产投资，目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。

2 外资大鳄频繁接手房产大宗交易。“近期，外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。”香港高银国际有关负责人透露，今年7月，摩根士丹利将位于上海陆家嘴附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，成交价折合人民币约12亿元；与此同时，雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。

3 国内房企蜂拥海外融资。今年来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的优先票据。9月28日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元。

   如今人民币的 汇率改革已经启动，如果房地产价格还不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅会对实体经济带来可怕后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是我国政府必须警惕的。

   同时，中国房地产金融市场是一个潜力巨大的市场，将继续给金融机构带来业务拓展和盈利增长的机会，必将成为中外金融机构的必争之地。事实上，自去年下半年以来，由于国家宏观调控，导致中国的商业银行纷纷收缩房地产贷款的规模，或放缓贷款速度，而外资金融机构“乘虚而入”，以很快的速度进入国内有关房地产信贷领域或融资市场。可以预测，外资金融机构进入中国热点或中心城市的房地产金融市场步伐的加快，将与中资金融机构在房地产金融市场上展开激烈的竞争，由于它们在此项业务上具有的产品、服务、管理和技术等方面的优势，中资金融机构不可避免地要失掉一部分市场份额。

　　根据上面的分析，笔者认为，我国在进行楼市的二次调控时，应该采取适当措施限制境外资本进入房地产市场：

　　第一，应该将外资购买国内房地产列为资本项目管理范围。目前，我国对境外资金购买国内房地产视同一般贸易项目管理，这在全球的200多个国家和地区中都是不多见的。

　　第二，加强对国外房地产投资基金的管理，限制国外投资基金大量购买国内房地产。

　　第三，加强对外资房地产公司外债规模的管理，应该修改现行的有关外债管理政策，废除外资房地产公司境外融资的超国民待遇规定。