笔者认为，目前多家大鳄觊觎广铁南站靓地,但是,原地主独享政策优惠,让不少开发商“望地兴叹”。因为原地主志在必得,虽然该地块无论是规模优势还是位置优势都吸引力极大，但有一点不容忽视的是，囿于广州市土地政策规定，“地主方”必须通过参加市场“招拍挂”才能夺回自己的“领地”，但其“赢面”会更大。广州南站关闭后，产生大量待岗职工，加重了铁路企业的经营压力。结合铁道部关于防止铁路用地资产流失的有关精神，广铁集团将安排广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属企业参加竞投，便于统筹安排及保障广铁利益，为铁路企业职工解决福利问题。从这点分析，原“地主”广铁集团对该地块是“志在必得”的。

  从现场可见，该地块临江面超过900米，也是目前城区中唯一的一个超大型南向江景项目，而且地块内需要拆迁的“内容”并不多，现有的建筑物大多是临建的仓库、商铺，其中最高的建筑物也只有9层左右。也许正因为此，即使其挂牌底价高达47.9227亿元，加上竞得地块开发商还要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元，这就意味着该地块的底价已经接近50亿元，但依然令开发商趋之若鹜。

  笔者认为，毫无疑问，广铁具先天竞买优势。首先，该地块隶属广铁集团历史划拨用地，根据广州“三旧改造”政策，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。其次，广铁具有先天竞买优势，要么其以30%的价格低价拿地，要么弃地而得总价70%的补偿款。

  广州“三旧”改造的政策文件显示，规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5）的，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，旧厂房在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。换言之，一旦竞投成功，原“地主方”广州铁路集团可获得返还的资金是土地成交价的70%。地价返还7成，这样一来，即使该地块的楼面地价达到2万元/m2，广铁集团最终也只需支付6000元/m2，就可拿下该地块的开发权。

  这种利益倾向于原业主的促进“旧改”的政策，值得其他竞投者三思。因为，既然大家都不是在同一条起跑线上“竞投”的话，即使把地价抬到“地王”价，估计也不容易从广铁的口中“虎口夺食”。最后，广州铁路集团直属铁道部管理，结合铁道部关于防止铁路用地资产流失的有关精神，广铁集团此前就拟计划安排广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属企业参加竞投。

  广铁南站地块之吸引魅力，该地块总面积超过26万平方米，出让底价高达47.9227亿元，折合楼面地价9627元/平方米，已经超过珠江新城住宅地的楼面地价，创下近年来中心城区住宅用地最贵出让底价纪录。出让公告显示，广铁南站地块位于荔湾区黄沙大道，土地用途该地块为居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地。该地块总面积为26.1507万平方米，可建设用地面积为15.5559平方米，容积率≤3.2，建筑面积近50万平方米。

  值得注意的是，广铁南站地块的出让底价达到47.9227亿元，折合楼面地价9627元/平方米。无论是总价还是单价，都是近年来广州土地出让市场上罕见的。而2009年出让的珠江新城最后一幅住宅用地出让底价折合楼面底价仅6029元/平方米。广铁地块成为近年来楼面地价起价最贵的住宅用地。

  笔者认为，广铁南站地块具有几优势表现，首先，地块位于老城区，所谓的地段好。广铁南站住宅用地紧邻珠江，东临沙面，具有滨水景观和西关风情的双重优势。其次，面积大， 占地面积26.15万平方米，建筑面积49.78万平方米，有利于产品规划和打造高端产品及做成项目楼盘开发规模。最后，有江景、地铁和四个广场。广铁南站地块不仅是市中心的大型地块，而且可以算是历年来市中心出让地块中市政配套最多的项目。

  根据去年市规委会审议通过的《广铁南站地块规划设计条件》可以看到，该地块将是一个滨水景观区，不仅有独特的城市外部艺术景观，还将建设四个城市广场以及铁路博物馆和詹天佑纪念馆等市政配套。地块紧邻珠江，东临白鹅潭，西接大坦沙，北靠荔湾老城区，南望原芳村城区，是广州市城市“中调”发展的重点地段。根据规划，在“不破堤”的前提下，还将建一条贯穿整个社区的运河。

  从规划图上看到，地块可以隔着一大片城市绿地南望白鹅潭三江汇聚的江景，这是市区楼盘中极为罕有的，而地铁六号线如意坊站就在地块旁边。另外，虽然拿地门槛设置非常高，但地块并没有对竞投者有太多限制条件。地块并没有限户型比例，也就是说开发商还是可以建高档大户型楼盘。

  作为市中心难得的靓地，广铁南站地块除了地段好面积还很大。广铁南站地块可建用地面积约为15.6万平方米，建筑面积近50万平方米。其中居住建筑面积461656平方米，公共建筑面积不大于36133平方米。但与此同时，拿地门槛也不低，该地块的起始地价已近48亿元，折合楼面地价已达9627元/平方米；如果计算上要建博物馆的1亿元，起始楼面地价已经达到9830元/平方米，堪称广州有史以来卖地起始价最高的住宅地。

  笔者认为，这幅广州荔湾巨无霸地块，的确堪称广州有史以来卖地起始价最高的住宅地，刷新了广州住宅地起拍单价纪录。为什么这么高？首先是规划利好，配套齐全，可望江，所谓的一线绝版江景。按照规划，广铁南站地块一线是沿江开放滨水区，二三线是高低起伏的楼房。也就是说，地块上建的楼房虽然在二三线，仍可望江。

  整个项目位于未来荔湾区的公共中心，拥有约900米的岸线，是荔湾滨水核心区的重要景观节点，有800米长的绿化空间轴线，人均公共绿地面积不小于1平方米。地块中绘画了4个相对规模的城市广场，分别是：地块北侧，临黄沙大道的地铁退缩内的城市绿化广场；地块中央于铁路公园中部的休闲娱乐广场；酒店临黄沙水产市场一侧的城市商业广场；中轴线南端与区图书馆结合部的城市文化广场。

  地块还配套了小学、幼儿园，社区居委会，110KV变电站，二级普通消防站，公交首末站和文化活动中心等，还首度制定了公共建筑的位置：公共建筑应布置在用地西部或中部，建设设计应形成高低错落的布局特点，注意天际轮廓线和视线效果。虽然，住宅限高不得超120米有限高，但是不影响项目的整体发展。

  在车位提供方面，居住建筑按照0.8泊位/100平方米建筑面积、城市公共建筑按照0.6泊位/100平方米建筑面积的要求配建机动车泊位，居住建筑按照1.0泊位/100平方米建筑面积、城市公共建筑按照0.5泊位/100平方米建筑面积的要求配建非机动车泊位，出租车及装卸货泊位按有关标准。地块采用雨污分流系统，并且进行限高。住宅不大于120米，公共建筑不大于150米（若规划方案需要可适当放宽公共建筑的高度至不大于180米，具体在方案审批时根据天际轮廓线和视线分析再确定）；靠近沙面地区的东侧地块建筑高度不高于100米。

  据统计，广州成交单价高于1万元的住宅用地只有3幅。一幅是广州地王云祥路地块，楼面地价18729元/平方米。另外两幅则分别是楼面地价15324元/平方米的珠江新城地王和楼面地价13016元/平方米的绢麻厂地王。其余广州卖出的地块楼面地价均低于1万元/平方米。

  笔者认为，目前珠江新城驻扎地王价约为15324元/平方米，且仅为一个小地块总价并不高。广铁南站地块或超越珠江新城最贵楼面地价，成为广州市历史上最高的成交楼面价。这个广铁南站地块楼面价虽然“天高”却不离谱，其实这个是比较“笋”的地价。首先，现在荔湾区原“老荔湾”一带单体楼盘售价都在2万元/平方米以上，在黄沙大道能望江的楼盘售价更高达2.5万元/平方米以上。

  虽然地价接近1万元/平方米，但这个地块如果不出什么特别“意外”的事情发生，肯定会引来很多大开发商疯抢，因为它的资源和配套真的太好了。目前同位于黄沙大道、高层能望江的逸翠湾近一个月来均价在2.5万多元/平方米，18日该盘在阳光家缘上显示的一套228平方米大户型均价更高达2.7万多元/平方米。而广铁南站地块无论地块资源和江景开阔度都优于逸翠湾，所以未来楼价可能卖至3万元/平方米以上。

   最主要是地块本身可以支撑这个楼面价格，另外是符合市场和开发商预期的开发可销售价格利润及周围楼价有支出点。首先，广州市老城区中心地块非常紧缺，供应稀少，尤其是地块好面积大的地块。其次，恩宁路和陈家祠等地块的拆迁补偿标准都很高，也让地块的楼面价格具有“底气”。再次，该地块一旦遭“哄抢”，最终导致的结果必然是再创“地王”价。广铁地块周边房价已经达到2.7万元/平方米，毫无疑问,如果真有开发商去疯狂抢夺,该地块最终成交价将比底价高出20%-30%,广铁南站地块的地价或将拍到1.2万-1.3万元/平方米。

谢逸枫

2010/11/25