谢逸枫：扯淡土地调控爆发“地王潮”
在今年的楼市调控中，土地市场始终扮演着重要的角色。 从提高土地出让保证金、清算土地增值税，到增加土地供应数量及调整供地结构，再到查处和通报各地违法违规用地行为，严格监管加大问责等，国土部门打出了一系列土地调控的政策组合拳，紧紧扼住开发商的“地根喉咙”，在终结“面粉贵过面包”历史的同时，整饬市场中的违规违法行为。 另一方面，对于楼市的复杂现状，国土部也已从对土地调控的单兵作战转变为联合作战，频频与住建部、银监会、证监会等部委联手出台相关的政策进行调控，“地根”与“银根”的联动效应正逐步显现。
但令人担忧的是，尽管处于调控之中，土地市场仍不乏闪现“地王”的身影，尤其是在土地供给放量的年末，不仅一线城市的地价继续保持高位，二三线城市的地价也在迅速升温，这也导致各地今年的土地出让金收入再创新高。在未来，如何继续完善土地招拍挂制度，解决土地财政的沉疴，加大执法问责力度，让囤地倒地的行为真正进入历史，这些仍是横亘在调控部门的一道难题
继2009年“国4条”、“国11条”等调控政策之后，2010年3月10日，国土资源部针对开发“囤地”、“炒地”、制造地王、土地滥用闲置等四宗罪，在官方网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。通知共19条（国土部19条）。3月10日，国土资源部发布关于土地供应和监管的19条措施，这个被业内称为“史上最细化”的土地新规也引发业内一阵热议。作为土地出让的执行方，各地政府就在酝酿土地出让变革。此次引发业内各方关注的不仅仅在于土地新规对土地市场的调控影响，更重要的是土地新规会不会带动更多调控出台。国土部19条”是新一轮调控开启的信号，
2010年9月，国土部门“九月土地问责”豪言受到追问。9月日前，两部委连夜发文，土地新规在这个节点上悄然出台。企业闲置土地一年将禁止买地资格"，看似十分生猛，但是新规仍然漏洞繁多。九月问责成戏言，土地新规只是"遮羞布"。国土部住建部下发加强房地产用地和建设管"理调控通知 。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
企业闲置土地一年将禁止买地资格。国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。通知称，此次进一步加强房地产用地和建设的管理调控，系积极促进房地产市场继续向好发展。政府不得变身开发商插手土地拆迁 每日经济新闻按照规定,土地储备机构具有从事土地一级开发的权力,但同时进行土地开发和土地收储,容易留下腐败空间,这也被业界诟病为“左手倒右手”。土地储备机构退出一级开发,有利于一级开发市场的公开透明运作。
临近年底，开发商拿地疯狂，致地王楼王频出。国土部2010年12月19日再出重拳，要求各地严打囤地炒地，地王诞生2日内须上报等，坚决抑制少数城市地块过快上涨趋势。土地政策的出台真的能抑制地价过快上涨，从而达到调控楼市的作用，仍旧一纸空谈，仅仅是在岁末给到购房者的一针安心剂。全国年底上演拿地疯狂，例如，上海叶茂投资16.2亿拿赵巷17号地，赵巷单价地王诞生。业贸投资有限公司又以16.2亿元拿下上海赵巷镇17号地块，折合楼板价21865元/㎡，溢价率192%，使得上海市郊的公寓地块楼板价首次突破2万元/㎡，创造了新的纪录。例如上海罗泾镇B1-4地块溢价110% 。12月17日宝山成功出让2幅宅地，分别是位于罗泾镇的B1-4地块及宝山工业园区潘泾路东侧地块（北块），最终两地块楼面地价为4846元/平方米、2801元/平方米，分别溢价为110%、87%。
2010年12月21日，中服地块竞标结果全部揭晓，中金国际联合体、民生银行、安邦财保联合体、远洋联合体分获Z3-Z6地块。据悉，这次报价最高的房企都没中标。 到此，CBD六地块竞标结果已经全部揭晓，从北京市土地整理储备中心获悉，中服地块分拆后共6宗CBD核心区土地共竞得222.57亿，虽然低于此前市场预期,但如果中服地块不拆分将成为今年北京地区最大的地王。中国民生银行、中金公司等金融企业收获颇丰。z6地块底价为27.455亿，共有3家企业参与竞标。其中，北京中弘投资联合体报价最高，为42.75亿元。最终，远洋地产有限公司、香港上海汇丰银行有限公司和崇高发展有限公司联合体以380703万元竞得。
z5地块底价为17.34亿，共有3家企业参与竞标。其中，安邦财产保险、和谐健康保险、标准投资报价最高，为25.2亿元。最终由，安邦财产保险股份有限公司、和谐健康保险股份有限公司和标准投资集团有限公司联合体以252000万元竞得。z4地块底价为20.23亿，包括中国民生银行在内的3家企业参与竞标。其中，生命人寿和联通控股以35亿元居最高报价。最终由2010年12月22日中国民生银行股份有限公司以299600万元竞得。z3地块底价为17.34亿，共有4家企业参与竞标。其中，泰康人寿与标准投资报价最高，为31.2亿元。中国国际金融有限公司等5家公司联合体以251999.9999万元竞得。CBD六宗地块最高报价合计超238亿，其中，中服地块（Z3-Z6地块）最高报价超134亿，最高规划Z15地块由中信报出63亿最高价。
12月16日,保利一举拿下广州白云新城两块住宅用地,其中一块住宅楼面价格是19632元/平方米,另外一块楼面地价为20605元，再次刷新广州单价地王纪录,成为广州土地住宅拍卖历史上最高地王.剩余的一块住宅用地由中海地产以11.7亿元夺得，折合楼面地价19971元/平方米,
目前全国地王”集体“胎动” 地价或会推高房价。距离“9?29”新政一个月的10月29日，居乐夺得了南京地王。全国各地更是地王频出。25日，广州、武汉、杭州三地的总价地王或单价地王问世。29日，温州拍出楼面价达3.7万元的新地王，创下全国楼板价单价地王。12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块，6宗地最高报价总和为238.29亿元，这意味着北京的新地王呼之欲出，这将成为北京史上最高的总价“地王” 。
国土部重拳出击调整土地市场。措施一：问责风暴12县市“一把手”被约谈。按照国土部的说法，所有符合《违反土地管理规定行为处分办法》（即“15号令”）规定情况的城市，都要接受问责。措施二：击囤地炒地。国土资源部12月19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。措施三：地王诞生须2日内上报。国土资源部强调，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。
土地调控又成一纸空谈。与前两年相比，今年受到约谈的均是小城市。国土部挂牌督办的案件所涉及的内蒙古鄂尔多斯、辽宁沈阳以及此前被媒体曝光的1457宗囤地黑名单中数量占据前几位的广东、重庆、江苏等城市均未上榜。这不免让人对此次问责的决心产生怀疑。在去年受到问责的城市中，不乏武汉这样的副省级城市。其实只报备不问责，国土部抑地价措施不给力。这个政策出台本身就表明了国土部对于稳定地价这样一个措施还是希望能够严厉执行的，但只有报备措施没有问责或者处罚措施，恐怕最终效果不太好，开发商根本不在意。
只有报备的政策对各地土地出让行为的直接影响只有一个：暂停可能出现高溢价的地块出让。这跟行政干预物价的行为相似，短期来看地价会直线回落，但长期看却要付出商品房供应‘被减少’的代价。调高出让起始价可控制溢价率在50%以内 。一宗地块的挂牌起始价为10亿元，最终成交价格为20亿元，依据上面的计算方法得出的该地块溢价率是100%。同样以上述地块为例，如果想控制溢价率不超过50%，就需要控制最终的成交价格不要高于15亿元。但如果可以调整出让时的起始价，适当抬高至13.4亿元，即便最终成交价格达到20亿元，那么溢价率也没有超过50%。
在国土部随后下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也提出了切实加强房地产用地监管，包括实施住房用地开发利用申报制度、加强土地开发利用动态监测、强化保障性住房用地供后监管、严格依法处置闲置房地产用地和加强房地产用地开发利用诚信管理五项重要措施。
土地违法问责在8月达到最高潮。8月19日，国土部公布的数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，其中，闲置土地宗数2815宗，从清理数据来看，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。而截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，总面积约13.25万亩。 国土部也同时表示，将约谈部分土地违法严重地区的市政府负责人，挂牌督办一批重大典型的案例。
约谈只是预警，如果大量土地违法违规问题仍得不到解决，国土部就可能动用其他手段，土地违法违规比较严重的地方政府负责人将受到党纪政纪(处罚)，有的如果是触犯刑律的话还会受到刑事处罚。对开发商的土地违规行为也更加严格。9月26日，国土部、住建部联合发出了通知，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。 不仅如此，国土部还在今年两次上调土地出让保证金比例至30%，并限定在一个月内缴清成交额50%的首付款。同时还联合了证监会、银监会等部委，在上市融资和银行贷款方面收紧开发商的“银根”。
中国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况，土地成本在企业开发直接成本中所占的比例最高，达到了58.2%。刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下，同时也是造成当前房地产市场低迷的重要原因。住建部有关负责人也表示，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。事实上，11月份以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。数据还显示，截至11月22日，北京等几个主要城市今年卖地收入已经突破1000亿元，还有更多的城市在冲刺年底卖地成绩单。
要想加大供应量，做大蛋糕，首先即须加大土地的供应量。根据国土资源部公布的数据，今年住房用地计划供应18万公顷，与去年实际供地7.6461万公顷和前5年平均供地5.465万公顷的数据相比，有大幅度的提高。值得注意的是，今年中小套型商品房供地将会放量，计划供应8.0431万公顷，比去年实际供应的全部住房用地规模还大。在房价持续快速上涨的前提下，各地政府要拿出土地家底，调控住房用地市场。
前11月全国土地成交增四成，中国指数研究院发布报告显示，1-11月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。地价水平高位震荡，7月达到今年以来的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，9月达到今年以来的最高水平。全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平。但商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%，各月增速基本呈下行趋势，其中5-8月份商品房销售面积和销售额的增长水平同比均有所下降。
从重点城市来看，1-11月，多数城市住宅成交面积均超过2009年同期，其中北京、广州、成都等地超过30%，上海、深圳、南京、杭州等地超过40%。价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，100个城市新建住宅平均价格在7-8月有所下跌，北京等十大城市5-8月房价累计下跌约3%。但9-11月100个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等十大城市普遍上涨，但同比涨幅有所缩小。
前11个月卖地日进1.3亿多，南京卖地全国前十。今年前11个月，全国前12大重点城市的土地财政收入已达6558亿元，其中，除杭州、广州、深圳的土地收入同比有所下降外，其他9个城市的土地财政收入同比均出现了不同程度的上涨，北京和上海更是率先进入了千亿元俱乐部。著名财经评论家叶檀尖锐地指出，可以肯定的是，明年房地产市场不可能出现暴跌，根本原因是今年地方政府依靠土地财政的情况没有好转，明年也很难有根本改观。
土地收入的同比涨幅以南京和长春最为引人注目，分别达到了102%和214%。前11个月，南京的卖地收入已达到了458亿元，如果加上12月份出让的5幅土地的收入，南京目前的土地出让收入已高达478亿元，按照天数折算下来，每天进账1.3亿多元。对比过去3年：2007年，南京共计卖地122幅面积780多公顷，总收入为386.2亿元；2008年则卖地53幅面积超过515公顷，总收入为137.2亿元；2009年，前11个月的土地出让收入也仅为227亿元，如今478亿元的土地收入，直接宣告了南京的土地收入已经冲到了土地出让史上的最高点。
对于今年的供地结构，房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量70%的供地要求，分解落实到拟供的宗地。 在土地供应力度空前的同时，地价的暴涨仍然不能忽视，而其背后直指“招拍挂”制度的价高者得的原则。 而在今年的楼市调控政策中，均重点提到了要合理确定土地供应方式和内容，尤其是4月份出台的“新国十条”，更是明确指出，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
国土部部长徐绍史在全国两会期间也提到，招拍挂制度最大的好处是防止暗箱操作，但它也需要在实践过程中不断的完善，比如说拍到土地后，首付要达到50%，一年内要全部付清土地使用权证所需要的款项。另外，还将从综合评价的指标、房地产企业的资质门槛等方面，不断完善招拍挂制度。 国土部今年3月份也首次公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革，并选择北京、上海、广州等一线城市作为试点，改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。此后，“土地出让未必要价高者得”的字句频现国土官员的讲话中。 而北京早在今年2月份出让朝阳区常营一幅地块中，首次采用“暗标”的出让形式，成交地价相比预期少了近20亿元。上海、广州也开始将“勾地”模式搬上舞台。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”、“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。
2010年的中国房地产市场正火热收官。最新数据显示，上周(12月13日-12月19日，下同)多城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。土地市场上，全国20个主要城市上周宅地放量入市，成交量创周度新高，部分地块成交价再度刷新纪录。明年房价上涨压力将进一步增加。明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势将放缓。
成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市成交量涨幅超过20%，扬州、兰州涨幅更是超过100%。重点城市中，除广州、北京、南京、武汉外，上海、深圳、杭州、重庆等6城市成交量环比上涨，深圳涨幅最大，达34.24%，杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。在多地成交量增加的同时，部分热点城市的房价也频频冲高。多地成交量反弹和部分热点城市房价冲新高的背后，除了近期一手住宅推盘量有较大幅度增加外，还有相当一部分购房者的通胀预期日益强化以及对调控逐渐失去信心。
与今年1月份相比，四大一线城市中，除深圳外，广州、上海、北京12月的一手住宅均价都会有一定幅度的上扬，广州、上海、北京可能分别上涨37.8%、21%和8.3%。在土地市场，随着推地高潮期的真正来临，开发商们拿地热情正逐渐高涨，多地上演激烈的夺地风波。20日，北京大兴再推5宗共百万平方米地块，重庆龙湖地产以34.8亿的最高报价竞逐其中一幅地块，保利北京更是连投三标两拔头筹。数据监测显示，刚刚过去的一周，20个主要城市住宅用地放量入市，成交量创周度新高，共推出住宅用地107宗，比上周增加20宗，推出土地面积965万平方米，环比增加27%。共成交住宅用地40宗，环比增加3%，成交土地面积299万平方米，环比增加14%。
其中，保利地产在广州斩获两块宅地，其中一地块的楼面单价逾2万元/平方米，再创广州楼面单价新高。其实进入11月后，市场接连曝出万科一周内连收4幅宅地、佳兆业一天内斩获9幅地块的消息。杭州等热点城市成交的部分地块楼面价也接近或突破2万元/平方米，温州一地块出让时的楼面价甚至高达3.7万元/平方米。虽然国土资源部19日紧急发布通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。但是其对楼市的影响有限。
政策虽具有积极意义，但缺乏对楼市的影响力。政策一定程度上抑制地价过快上涨，从源头控制房价，但从根本上抑制房价可能性不大。推动房价上升的一个根本动力是去年货币政策的宽松，今年必然要承受消纳去年的流动性和货币增量的结果，这一点是一脉相承的，会传导到今年，甚至于会传导到明年。明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势放缓，二三线城市楼价升幅将跑赢大市。其中，北京、上海的一手住宅和二手住宅价格可能分别会有15%和10%左右的涨幅。