新盘维权

     关键词一：“被退房”

    核心提示：开发商收了首付不肯卖房。在遭遇开发商毁约的情况下，应第一时间保全证据，并向专业律师咨询维权事宜。

    案例回放： 2009年6月底， 30多户购房者购买了某三期房源，当时该盘通过一家中介公司代理，售价8000多元/平方米。 4个多月后， 30余名购房者被开发商告知，贷款无法办理，要视作违约解除合同。在开发商此次告知函到达之前，购房者都未曾收到银行或开发商方面关于贷款有问题的提醒或通知。而如今，即便补齐资料、贷款能顺利获批，开发商方面也表示，不再收款，必须解除合同。

    该楼盘代理公司高层负责人表示，遭遇开发商单方面解约的购房者大概有80多户。对于开发商来说，单方面解除合同可谓一举两得：一是可以把之前卖得便宜的房源收回来重新高价卖出，另一方面这些收回的房源都可以不算作代理公司的销售业绩，也就可以不付佣金。

    律师提醒：开发商单方面退房未必能如愿，相反会因为引发诉讼而增加销售成本，并影响信誉。当然，这也提醒购房者，及时签订正式的购房合同，并咨询专业律师的意见，在遭遇开发商毁约的情况下，应第一时间保全证据，并向专业律师咨询。

    关键词二： “被拒贷”

     核心提示：在建工程抵押没有撤销，购房者不能贷款。

     案例回放： 2009年8月初，王小姐投资了一套小户型。66平方米，总价36.2万元，单价约5400元。首期支付14.6万元房款后，办理贷款业务的建设银行迟迟没有批准。 2009年12月初，王小姐突然接到银行通知，要她重新办理贷款手续。“银行解释说由于开发商办理了在建工程抵押，之前4个月业主根本无法贷款。”

    同期购房的几十名业主都面临不能贷款的难题。不少业主表示，贷款办不下来，最担心开发商找借口退房。现在那边房价已经上涨30%，如果退房，业主利益受损不说，还得赔偿违约金。 “如果重新办理手续，能不能批下来还不一定。即使批下来了，2010年能否享受7折利率、是否会加息都是未知数。明明是开发商的过错，现在却成了业主违约！”

    律师提醒：楼市处于上升通道时，卖方相对强势，开发商利用自己的优势地位事先拟定好格式条款的 “霸王”做法相当普遍。一旦出现问题，购房者损失将非常惨重。无论多么希望买到房子，购房者在签署合同之前都应仔细查看合同条款，对其中的风险做好事先预防。

    二手房维权

    关键词三：赔差价

     核心提示：上家反悔不卖，不能简单地只赔双倍定金了事，除双倍返还定金外，消费者可酌情索赔因房屋上涨后自己损失的差价。

     案例回放：房东与买家张小姐签署了 《房地产买卖居间协议》。约定由张小姐购买 建筑面积为126.63平方米的住房及地下车位一处，房价款450万元 （含车位价格27万元），同时约定10天内再签订《房地产买卖合同》，在办理买卖合同公证手续后，由张小姐分期支付房款。签约当日，房东收下定金5万元。

    3个月后，市场波动房价大涨，张小姐所买的房子周边房屋均价涨了3500元/平方米。卖家想返还定金毁约不卖，被张小姐告上法院，除了要求其双倍返还定金外，还要求支付受涨价因素影响的房屋差价40万元。近日，法院判决卖家除双倍返还定金外，另赔偿张小姐差价损失20万元。

    法院说法：双方签订的房屋买卖协议属于预约合同性质。根据法律规定，预约合同未能促成本约，所产生的法律后果为缔约过失责任。卖家主观上具有过错，拖延3个月后才发函毁约，导致张小姐丧失了另行签订房屋买卖合同的机会，因为房价上涨给张小姐造成损失。法院参考了双方买卖合同签订及履行后的预期利益，考虑到卖家已承担了双倍返还定金责任，综合确认20万元这一差价损失。

    关键词四： “做”房价

    核心提示：为了骗贷或者避税，房价被肆意 “做高”、 “做低”。因为“做”房价导致贷款被拒，造假方要承担违约责任。

案例回放：去年3月初，王先生看中了番禺路的一套商品房，并与房主张先生签订房屋买卖合同。合同约定房屋总价145万元，实际成交价只有103万元。王先生想拿银行的钱来投资，因此想出 “做高”房价零首付的主意。没想到银行拒贷，合同约定任何一方如因违约导致交易未完成，将以总房款20%的比例向对方承担赔偿责任。张先生于是把违约的王先生告上法院。法院判决王先生赔偿违约金17.6万元。

法院说法：张先生和王先生签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。王先生在支付了3万元定金后，并未按约同张先生办理房屋的产权过户手续，构成违约，根据张先生提供的催告函内容，其依法行使合同解除权并无不当，法院予以确认，所主张的违约金并未超出合同约定，应予支持。

    关键词五：限售房

    核心提示：限售房主要是指动迁安置房，国家规定5年内限制交易，购买这种房子要谨慎。

    案例回放：上海的小周看中一套价格相当优惠的二手房，经了解，这套房子是动迁配套商品房， 5年内不能办理产权过户。由于中介公司保证能帮助双方办理过户，办不了过户分文不收。小周与上家张某签订了一份《房地产权益转让产权过户合同》，约定以74万元的价格购买该房。

    合同签订后，中介公司带着双方去交易中心办理产权过户，小周收到该件收据后按约支付了购房首付款38万元。没想到几天后，交易中心通知小周不予核准其产权登记，理由是：此房屋5年内限制交易，申请人递交的据以过户的动迁安置协议是伪造的。原来中介的所谓办法，就是伪造动迁协议将小周也列为被动迁安置人，然后申请分户将房屋转到自己名下。 法院一审判决卖家返还首付款38万元。

    法院提醒：限售房各地都有明文规定，应细读详则。

    关键词六：迁户口

     核心提示：户籍迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围。二手房买卖只能以尾款及违约金条款进行制衡。

    案例回放：李某买了一套二手房，交易过户后发现卖家王某的户口还挂在房子里。李某多次催促王某迁户口，但王某以目前自己名下没有房产，户口无处迁入为由予以拒绝。李某无奈于2008年11月将王某告上法庭，要求判决王某将户口迁出。尽管最终判决支持了李某要求王某支付违约金的诉讼请求，但如果事先发现并在尾款及违约金条款进行制衡，那会减少很多不必要的麻烦。