——楼市“一枝独秀”还能秀多久？

 

“中国只有走“科技创新”这华山一条路！单靠钢筋水泥、豆腐渣工程是决不可能混迹于世界强国之列的！千万不要嗜赌成瘾、玩物丧志！考验各级政府责任、智慧、决心的时候到了！不要再让老百姓失望”！

 

2009年中国楼市是疯狂的一年，是疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飚升、一片“莺歌艳舞”。两会刚刚闭幕，温总理遏制房价过快上涨的声音还在百姓耳畔激荡。财大气粗的央企不务正业就已按捺不住纷纷“野蛮”拿地，争做“地王”，而房价依然犹如脱缰的野马，丝毫没有刹车的迹象。根据国家统计局最新的统计数据显示，2010年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，“房价听总经理而不听总理的”！丝毫不给总理一点面子！

 

房价在各级地方政府极度放纵和怂恿下，在各级房地产职能部门的渎职和乱作为下，在银行极度宽松的房贷政策托举下，全国楼市的非理性上涨，引起了消费者、尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，再次挑拨着广大老百姓已经极度脆弱的神经！再度挑战着民意和民声！

 

2010年的中国楼市到底怎样走？各方的利益到底怎样博弈？中央政府到底会否出真正出重拳？遏制房地产投机的细则何时出？地方政府调控房地产市场的责任又如何体现？地方政府和银行会否认真执行？这一轮房地产调控是否仍然是“空调”？！房地产泡沫是否不堪重负最终被挤破？仍可谓迷雾重重、扑朔迷离！

 

2009年已经潜伏了10多年的中国楼市“疯牛”病发作，中中国经济身不由己地被绑上了“楼市山车”；2010年中国楼市骑虎难下还是“骑虎摔下”？老虎是你能骑的吗？俗话说“老虎屁股还摸不得呢”？因此，2010中国楼市很可能被“骑虎摔下”！

 

笔者认为，这次由美国次贷案（实际上就是由于房地产泡沫破裂）引发的全球金融危机，使得全世界各国的房地产市场、股票市场和大众商品市场全都经历了一场惊心动魄的“过山车”，根据美国一份最新的报告显示，就在2009年，美国因为受到房地产“次贷”案的影响，就有280万户家庭2009年收到丧失抵押房产渎回权通知（丢房产），创历史新高，这一数据2010年预计将持续增长。而2009年中国楼市为什么会“逆势”非理性的疯癫呢？主要有三个原因，首先也是最主要的原因是各级地方政府的近乎疯狂的“托市”政策，房价不是会不会跌的问题而是让不让跌的问题！购房退税、够房入户、保障住房停滞（最典型的是上海，作为一个全国房价最高、人口2000万的特大型城市，至今还没有1平方米的经济适用房上市，也没有1平方米的新建廉租房）、降低首负、降低贷款利率、银行极度宽松近乎放纵的房贷政策、取消限外令、取消“90/70”工程、降低营业税时间（5年改为2年，还是差额的、此税就是针对投机客）、没有依法征收房地产交易20%的所得税（个人所得税法明确规定）等等，最明显的是08年下半年各地大着民生和鼓励自住的旗号，展开了一场“你追我敢”的楼市托市裸秀大赛（有的地方迫不及待地“半夜鸡叫”，连夜出台托市政策，惟恐落后；第二是由于银行极度宽松的房地产信贷（包括个人贷款和开发贷款）政策；第三是由于各地保障性住房的缺位和严重滞后。其结果是中国房地产业乃至整个国民投机之风盛行！千军万马都进了房地产业，中国房地产（这里主要是指土地市场和商品住宅市场，因为其他地产也处于调整状态，下同）可谓“一枝独秀”而百业凋敝！全世界、国内外的资产阶级和热钱在中国主动的赌，广大的中低收入者恐慌、焦虑、无助乃至“疯狂”的“被赌”！中国房地产业变成了名副其实的赌场和博彩业！中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金（租售）比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。中国房地产当下的非理性疯狂，恰恰表明中国经济结构低下！恰恰表明“繁荣”背后潜伏着深层次的危机！恰恰表明高房价是中国当今经济滞胀的罪魁祸首！

 

因此，2010年中国楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心；其次是各级地方政府（包括银行）的执行力度；第二、银行的可持续放贷能力；第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求；第四是开发商的资金链；第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。

 

中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道。因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我们有健康的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升！有利于中国经济的软着陆！有利于中国经济发展方式的转变！

 

1、 2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求

囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。

2、        住房的供应结构将日趋合理

中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。

3、地方政府的托市政策会有所收敛

此轮房地产的非理性暴涨，使得地方政府推高房价的面目一览无遗！在一片天怒人怨的责问中，尤其是总理最近在“两会”期间多次表态，下决心、有能力在后继续两年的任期内把房价稳定住，地方政府托市政策会有所收敛，这对缓解购放房的恐慌心里会发生巨大的影响，楼市的供需至少会相对稳定。

4、银行可能也“差钱”

除了政府投资的持续需求外，银行的资本充足率也将提高，大银行和中小银行的资本充足率分别由8%上调至10%和11%；另外银行的存款准备金率在今年大约还有数次的调高几率，央票发行的力度也日趋加大，因此，今年银行“也差钱”似乎也成为定局！银行恐怕也是“有心无力”、“力不从心”！

 5、房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化

中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，但除了营业税以外，其他遏制投机政策尚未出台（所谓差异化的利率、信贷、税收紧停留在口头），收紧二套房贷、提高首付、打击囤房囤地已经剑在弦上，另外所得税、物业税等是否会破题，我们都将拭目以待，但无论如何，政策的风险日益积聚。

6、老百姓有支付能力的需求被过度透支

房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在6——8倍），老百姓的有效需求透支过大，“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭。所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎！

7、开发商的资金链面临考验

    新年伊始，全国各地楼市成交普遍缩量，下一步的买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，届时，降价就会成为明智之举。

8、楼市的市场风险在积聚

    近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，大量的商品房全在流通领域，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已远抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。

结论：2010年世界经济极为复杂、存在两次探底的可能性！中国经济所谓率先“回暖”实乃“自娱自乐”和“自欺欺人”，中国经济社会深层次的结构矛盾愈加剧烈和失衡！对房地产依赖过重、“以房为钢”将使中国经济不着陆！中国房地产业已经完全蜕变为博彩业！有各级地方政府的“做局和设局”，有产经济主动的赌（当然有拔高出货的），无产阶级的“被赌”，无奈、焦虑、恐慌演变成疯狂！还要“涨幅趋缓”？！理论上极其荒谬！实践上是极其危险的！世界房地产的发展史和世界经济的发展史已得到充分的证明！美国的次贷案不是发生了吗？上世纪末亚洲金融危机不是发生了吗？还有日本上世纪80年的房地产泡沫不是也破灭了吗？上世纪我国海南的房地产泡沫破裂造成千万亿计的纳税人的钱打了水漂（1998年底，泡沫破裂，703万平方米的房子没有售出，占全国烂尾楼总量的10%，海南岛成了名副其实的“烂尾岛”（这次所谓的“海南旅游岛”充其量是变成“海南荒岛”或“海南空置岛”，不再次成为“烂尾岛”已是上上大吉了），而这场泡沫最后的遗产，不但使无数投资者血本无归，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。最终影响到了海南特区建设，使得海南特区建设基本失败，这个失败影响了海南发展十几年时间。结果并没有人为此负责任，是谁应该得到道德、伦理的谴责和追问！）。2010年中国房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，2010年中国房价波动会比较大，但总体上全国房价将在高位箱体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面（如果说09年楼市是撑竿跳，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，但要密切关注，最终撑不住的话就会趴下），2010年中国楼市是“骑虎难下”还是“骑虎摔下”？只要政策不发生逆转（再托市），后一种情况不是没有可能！但“凡事必有度，矫枉必过正”，如若各级政府、银行和相关房地产职能部门继续阳奉阴违、放纵投机，继续渎职、不作为、乱作为，那么中国房地产泡沫的破裂就会进入倒计时了，从这个意义上来说，中国房地产处于拐点的前夜！中国房地产是中国经济社会未来的隐性炸弹！

提醒：

需要最后提醒的是，2010年房价的走势总体比较诡异、复杂，密切关注中央政策和世界经济形势！房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！而且政策从紧，住宅保有成本还将上升，最起码得涨20%以上才能保本。观望是仍是首选！一场保卫房价还是保卫口袋的“战争”就将展开！

中国只有走“科技创新”这华山一条路！单靠钢筋水泥、豆腐渣工程是决不可能混迹于世界强国之列的！千万不要嗜赌成瘾、玩物丧志！考验各级政府责任、智慧、决心的时候到了！不要再让善良的老百姓失望！     09．3．22于上海