政府能打赢平抑房价这一仗吗？

■ 刘涛

两会召开前夕，当温家宝总理向全国网友郑重做出“有决心在本届政府任期内使房地产市场健康发展，让房价保持在一个合理的水平上”这一承诺时，相信当时许多人仍是抱着姑妄听之的态度，内心深处或许并不真的相信中央会为抑制房价而牺牲增长，以为这不过是一个寻常的政策宣示而已。

然而，接下来的事实却证明人们似乎低估了中央对于抑制高房价的决心和信心。3月28日开始，主流媒体连续14天发表炮轰高房价的文章，由此拉开了向高房价全面宣战的序幕。4月15日国务院公布了四条坚决遏制部分城市房价过快上涨的措施（新“国四条”），将第二套住房的首付提高至五成，利率严格限定在1.1倍。4月17日国务院再出重拳，颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新“国十条”），进一步提出了稳定房价和住房保障职责的十条意见，明确要求各地区、各有关部门落实相关责任，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。可以说，无论是从政策出台的速度和力度来看，都是前所未见的，表明中央政府对此早已做了精心布局，且志在必得。

要理解决策者为何有如此坚决的态度要把房价稳定住，还要从中央政府的政策目标函数的转变说起。如果说在2008-2009年，由于突如其来的外部经济危机打乱了政策安排，使得中央不得不将保增长和保就业放在压倒一切的重要程度；那么，进入2010年，随着经济全面复苏，保持社会稳定、促进社会和谐上升为成为最优先的政策目标。原因一是因为当前房价如此之高，已成为社会矛盾的焦点所在，甚至可以说是一大公害；二是因为从长远看，高房价预支了上一代人的储蓄，并提前透支了这一代人的消费能力，对于中国未来30年潜在经济增长的危害难以估量。不仅如此，当中国各地经济对房地产这一所谓的“支柱产业”如毒药上瘾般依赖程度越来越深、最终难以自拔时，必然对制造业带来全面的“挤出效应”！当浙江、广东这些原来中国最具活力、盛产草根企业家的地方都热衷于炒房时（干别的太辛苦，不如炒房暴利、来钱快），试问，中国未来的国际竞争力又在哪里呢？

因此，当我们把2010年叫作“结构调整年”时，一定要充分认识到：这个“调结构”决不单纯指制造业的产业升级和节能减排，它同时至少还有两层更深刻的涵义：第一，收入分配结构的深刻变化；第二，降低国民经济对房地产的依赖，不能让整个国家的经济被少数开发商和利益集团绑架。只有做到这两点，中国经济才能真正向内需驱动型转轨，从而实现可持续的发展。

不过，倘若要直截了当地回答“中国是否一定能打赢平抑房价这一仗”？笔者的看法只能是谨慎乐观。

首先，过去的经验多次证明了政府在高房价问题上最终总是不了了之，缺乏政策连续性。从博弈论的来看，当前政府与开发商（或市场）的博弈是一个典型的完美信息博弈，市场会根据以往观察到的现象来推断政府下一步的策略。房改12年以来，中国房地产市场在某种程度上称得上是一个不折不扣的“单边市”，即它只有上涨的可能，而几乎从来不降。这一点很大程度上就是当前支撑开发商和部分炒房者相信房价还会涨的信念所在。

其次，政府政策目标的清晰度有待提高。对于开发商和炒房者而言，他们的观点很简单，就是一句话：“房价不会降，还会继续涨”；而政府的目标则不甚明确——“让房价保持在一个合理价位”，但所谓“合理价位”到底是什么呢？对此，不同人有不同理解，或者说要视不同语境来解读：它也许是房价稳中有降，也许是房价保持不变，甚至可能是房价仍在增长，只不过速度略微放慢而已。套句经济学术语，这就叫缺乏“可核实性”（Verifiability），即公众事后无法从所观察到的现象中推断出政府是否兑现了当初的承诺，从而导致不信任感上升。因此，要么让它升，要么就让它降，保持一个锋刃上的均衡恰恰是最为困难的。

再次，中央政府与地方政府的政策目标存在不一致性，这就在一定程度上削弱了政策的信誉。中央的决心再坚定，政策部属再细致，也要靠地方政府积极配合予以落实。前面说过，保持社会稳定和谐是当下中央政府的首要政策目标，但对于地方政府而言，是否也是如此呢？答案是未必！就地方层面来看，房地产业的繁荣直接关系到地方财政和税收，涉及各级地方官员的政绩和升迁，影响众多国有银行的收益，甚至还与一些公务员的名义或灰色收入直接挂钩。这些动机很自然会导致一些地方政府在执行中央平抑房价统一部署时表现消极，出现“上有政策、下有对策”式的阳奉阴违，如对房地产市场监管措施时松时紧等。而这一现象一旦被公众观察到，就会在各级政府彼此发出的混乱信号面前无所适从，动摇信心。

最后，也是最重要的，正因为地方政府才是打赢平抑高房价战争的关键所在，因此，如果中央政府不能在一些根本性的制度安排上做出果断改革，不把地方政府的激励搞对，这场硬仗就很难打得下去。治理高房价是一个系统工程，除了新国四条、新国十条这些围绕房价本身的政策措施外，我们至少还应当看到如下的制度变迁的出现：