“两会”刚过，住房和城乡建设部部长姜伟新有关未来房价“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行”的表示仍在耳边萦绕，全国房地产市场却一点儿也不给面子，房价在高价位上却呈现出加速上涨的态势，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格，同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%。
房价的疯狂上涨，导致开征物业税的呼声再一次响起，连温家宝总理近期在省部级主要领导干部专题研讨班上的讲话中也提出“要研究适时开征物业税”。
正是在这种情况下，财政部网站昨天公布的“财政部2010年工作要点”中有关“完善房产税制度”的表述，就显得格外引人注目了。
高房价——物业税——房产税，他们之间究竟有什么内在联系，让我们通过分析，来看看中国未来的物业税，究竟应该是个什么样子？
第一，让我们来看一看房产税的前世今生
中国的房产税，开征于1986年，是以房屋为征税对象，依照房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收的一种财产税，按照余值征收的税率是1.2%，而按照租金收入征收的税率是12%。
以安徽省为例，其具体的计算方式如下：
如果一套房子的原值为100万元，则按照余值一年需要缴纳的房产税=100*（1-30%）*1.2%=0.84万元；如果该房产出租了，一年取得租金收入为20万元，则应缴房产税=20*12%=2.4万元。
国家为了鼓励私有住房走向租赁市场，缓解租赁市场的供求关系，几年前将个人居住用房出租的房产税税率下调至4%。
由于《中华人民共和国房产税暂行条例》出台于1986年，那时候中国人还很少有产权属于自己的房子，绝大多数市民都居住在“公屋”里。因此，该《条例》也就很笼统地规定了“个人所有非营业用的房产”免税。也就是说，目前的个人自住用房不需要缴纳房产税，无论你拥有一套还是若干套。而营业用房则一直需要依照余值或租金收入，分别按1.2%或12%的税率缴税。
需要说明的一点是，中央人民政府政务院曾于1951年发布过《城市房地产税暂行条例》，征收对象为外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人。为向内外资税制的统一，该《条例》自2009年元月1日被废止。
第二，看看传说中的物业税究竟是个什么样的税种
中国正式引入物业税的概念，应该是“十六大”报告中的“适时开征物业税”。一年后，十六届三中全会上，再次提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
按照最早有关部门对物业税开征前景的研讨，据说该税包括房产税（含城市房地产税）、土地使用税、耕地占用税（也有说土地增值税）、契税及土地出让金，简称“四税一金”。应该说，刚刚提物业税的时候，中国的房价还不是太高，尤其是地方政府对“卖地”款依赖度还不是很大，当时要是真的开征，可能也就开征了。可随着中国城市建设的快速发展，加上目前“事权下放、财权上收”的财政体制，地方财政对土地款的依赖程度也在不断提高，如果今后开征的物业税包括土地出让金，让地方政府一次性的土地所得，变为50年或70年分期取得，地方财政根本就没有这样的承受能力。正因为如此，笔者曾在2007年，也是在芜湖市实行“房地产模拟评税”（俗称“物业税空转”）前，写下了《开征物业税的前提：让地方政府休克》。并指出，如果不将土地出让金包括在内，仅从地方财政方面去考虑，物业税的开征，不但不能降低房价，还会直接增加房地产租赁市场的成本，最终将会推动房价的进一步增长，笔者还以《开征物业税，能降低房价吗？》和《物业税，没有开征之必要》来说明，在现有诸多财产税基础上，再开征一个新税种，根本就没有必要。
第三，看看境外物业税是个什么样子
在香港，房地产作出租用途，需要按照收入的15%缴纳物业税。香港物业税，是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收。
美国对土地和房屋直接征收不动产税，各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%～3%。
法国采用土地年度税的形式征收不动产税，主要包括由业主缴纳税金的“建成区土地税”和由居住者缴纳的“住宅税”。
新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值，按0.3%～1%征收。
第四，看看境外物业税对中国未来“物业税（暂命名）”的影响
从以上一些国家和地区对物业税的征管来看，香港的物业税，其实和大陆对房屋租金收入已经征收几十年的房产税差不多，只是税率不同而已，但大陆的房屋租金收入还要缴纳营业税及其附加，名义税负其实远高于香港。
美国的物业税，则和中国目前按照房产余值征税是一个道理，也只是税率不同而已。值得关注的是，美国政府充分考虑到了自住房是维持居民生活的基本需要，规定百姓第一套自住房免缴物业税，只对第二处及以上的房地产征税，这对我国下一步研究出台房地产持有环节税收，应该具有相当积极的借鉴意义。
需要说明的一点是，中国大陆除了目前的房产税已经包含了美国、香港物业税的内容，还单独开征了城镇土地使用税，只是对土地使用权单独出租行为，并不征收房产税。
第五，对中国未来“物业税（暂命名）”的展望
基本上可以肯定，未来的物业税绝对不会包括土地出让金。在此前提下，未来的物业税，无论称“物业税”，还是“房产税”、“房地产税”、“不动产税”，什么名称其实不重要，重要的是该税种的内容。
笔者以为，未来的物业税，应当将目前的房产税、土地使用税、契税进行整合。在具体制定中，是在停征土地使用税、契税基础上，主要对目前《中华人民共和国房产税暂行条例》内容的修改。
在修改具体内容时，会充分考虑中国的国情，考虑到目前中国房地产评估专业人才严重不足、房地产价值评估体系极不完善的现状，一是吸纳香港经验，并配之行政和法律的手段，强化对房地产出租收入的税收征管；二是借鉴美国经验，差别对待业主，对“第一套房”继续免税；三是建立一套较为科学的房地产“基准价”体系。
应该说，无论未来对房地产拥有环节如何征税，对未来房价的影响也是极为有限的，操作不当，还会起到助推房价的目的。国家财政部此次强调“完善房产税制度”，或有给连续热议的“物业税”一个了断的意思。笔者以为，这样的“了断”，其实是让最早的物业税概念胎死腹中。