一
“高房价”恐怕是房地产行业目前面临的首要问题，房价的快速增涨远远超出了芸芸众生的承受能力，商品房超市的大门把众多中低收入人群关在了门外，也使十七大制定的“住有所居”的民生目标变的遥不可及。
我们知道，任何商品的价格都是由供求关系和成本高低决定的。商品房当然也不例外。由于目前房地产市场供大于求的态势是明确而持续的，因此，以下主要通过模拟测算来分析一下，商品房价格和成本，以及土地价格的关系。
为了使大家更好的理解以下分析过程，请大家首先记住以下几个财务公式：
总收入＝平均售价X总可售面积；
利润总额＝收入－成本一营业税；
净利润＝利润总额－所得税；
总成本＝土地成本+建安成本+行政事业性收费+期间费用。
二
下面我们以二线城市中等规模中高端住宅项目（占地200亩、容积率3.0，可售建筑面积44万，楼面地价1425元/平米，销售均价5900元/平米）为例，算一算房价和成本以及地价的关系。
首先，从项目成本分析可以看到，土地成本、契税两项合计占到总成本的27%，是直接上交政府财政的。另外各项前期行业性费用占到总成本的8%。行业性费用实际上是政府或相关部门的管理服务费，比如市政配套费、各项评估、测量费、相关基金，也是直接或间接由政府收取并支配的。所以，开发总成本中对政府的直接、间接支出达三分之一以上。当然为其是最重要的还是土地出让金，占总成本的26%，接近三成。
在这里要提醒大家的是，成本产决定价格，但价格不是成本的简单相加，考虑投资回报率因素，若投资回报率为15%，如单位土地价格增加100元，则反映在商品房售价上则表现为价格上涨115元。以本测算为例，单位土地成本为1327元，则其售价对5902的影响则为1327＊（1＋15%）＝1526元。占比达25%。
其次，从项目收入分析可以看到，政府从项目开发中获得的直接收益占项目总收入的三分之一以上。即使不考虑行业性费用，只考虑土地出让费、契税、营业税、所得税，四项合计已经占到30%以上。而开发企业的净利润只在10%左右。
三
账算到这里，大家可能都会指责政府与民争利。通过测算，我们可以说，政府确实是商品房开发的最大受益者。除了上述直接收益，政府通过项目开发而取得的间接收益还有：增加就业、购房契税以及个人所得税。若以总建安成本的20%为人力成本来测算，则项目直接开发过程中的人力成本为22744万元，若按人均年收入3万计算，则此项目会带动7600个就业机会；另外税率为1%－3%，若按税率测算购房者应交契税，则该项目还会为政府贡献契税约4000万。
但话说回来，即使政府还利于民，免收土地出让金以及相关费用，房价并不会简单的回调到5902－1288＝4614元。因为在目前这种供小于求的情况下，如果没有相应的制度保障，政府的还利只能变成开发商的暴利，而不可能成为老百姓的实惠。现实如此，指责开发商唯利是图毫无意义。
另一方面，如果政府免收基于土地出让金竞争机制的招拍挂政策，那么土地出让该如何来操作才能保证其公平性？目前的招拍挂政策，和高考政策一样，虽然有这样那样的弊端，但终究会因其公开、公平性而具有强大的生命力。
再退一步讲，假使政府能接受庞大“土地财政”的损失（目前来看实际上是不可能做到的）来还利于民，免收出让金，减免行业性收费（当然，各项税收就不能再免了），那么4500元左右的房价对一个二线城市平均收入家庭来说，也不是一个容易接受的价格。我们再来算一批账。2008年西安城镇居民人均可支配收入为15207元，按三口计则年收入为45621元。购买一套90平米商品房，总价为4500＊90＝405000元。则房价收入比为8.8（目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。）。若按3成首付、20年按揭贷款计，则月均还款1741元，占家庭月收入的。
为什么会这样？因为商品房成本中即使剔除土地等和政府相关的因素，还有一大块是建安成本，它会占到全部成本的一半以上。而建安成本主要是由目标客户的需求以及产品的性价比决定的。如果开发商的目标客户是中高端收入人群，那么产品在智能、绿化、材质等方面的配置就会提高，因而产品的成本、售价也都会相应的提高。
众所周知，高端产品对应着较高的投资回报和收益率，这就是房地产开发商都愿意去开发高端产品的原因了。
四
通过上述分析上以得到以下结论：
1、房地产行业对政府、对国民经济的贡献大、影响面广，是名符其实的支柱性产业。
2、房价是由供求关系和成本决定的。商品房成本包括土地成本、建安成本和税费等，土地成本占有商品房成本的很大比重，但土地成本的增减并不能直接决定房价的涨落。
3、高房价显然已超出大多数居民的承受能力，但在当前政策体系及市场环境下，由于成本的刚性以及供需关系的影响，房价下调的空间不大。单凭市场化的手段不可能解决高房价的问题，更不可能实现“住有所居”的目标。
4、政府是房地产市场最大的受益者，政府有义务提供一部分房屋来满足中低收入人群的居住需求，并为此制定一整套相对完备的制度保障。（待续）