“看不见的手”更靠谱（本期中房报“磊石成经”）
 
■马磊 2010-5-10
 
    最近热点话题，除了房地产调控，还有一个是回到过去的时光机。好事者搬出霍金老爷子的科学理论，试图证明回到过去并非幻想。然而就房地产而言，如果回到2003年以前，也就是政府出台“121号”文件紧缩银根，首次对房地产进行宏观调控之前，再给一次机会，又该如何权衡市场的诸多矛盾？
   
    关于房子的诸多矛盾体现在以下两点：首先，城市化和市场化过程中，政府（这里包括中央和地方政府、银行、税务部门等）、企业和个人（购房者和未购房者）之间的利益分配和风险分担矛盾；其次，市场目标和民生诉求之间的角力。

    而这两点矛盾，集中体现在供求之间的矛盾，也就是中国在很长一段历史阶段里人多地少，高速城市化和城市人口爆炸带来的对于居住的旺盛需求矛盾，以及城市土地稀缺造成的分配矛盾。

    我们的政策在解决这个矛盾时，选择的是两个世界策略，房子被人为划分为“商品房”和“保障房”。而经适房、两限房和廉租房随着房价暴涨，民怨加重而用地面积越来越大。这次“新国十条”中，对于增加保障房的供给着重强调，要求各地出台的规划中，“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。

    让我们换一个思路，如果一开始就没有经济适用房，所有的房子都商品化，而保障性住房只保留廉租房，是不是市场会换一种发展思路呢？我们会不会碰到像今天这样严峻的供求矛盾呢？

    之所以这样提起，是因为这些年我们的保障房做得并不好，体现的结果是计划完不成，购买分配上暗箱操作事故不断，而产品品质不尽如人意，居住不舒适，不节能环保。究其原因是因为这个计划色彩浓厚的事物，不管是企业还是执行的政府部门，没有太强烈的意愿去完成。

    其实对购房者而言，究竟住的是两限房、经适房还是商品房，其目的都只是满足居住需求。如果完全的市场化，首先会对市场中长期存在的供求矛盾起到治本的作用，当然需要配合的是把1998年之前的央产房、军产房等不能流通的存量房变成商品流通；其次，完全市场化能够解决居住品质问题，以及在保障房分配过程存在的不公平不透明问题。因为价格虽然不是最好最公平的，但是比起人为的暗箱操作，要公平得多；第三，能够解决产品品质和价格问题，因为更多的商品房供给会扭转目前的卖方市场，促使开发企业提供更好的产品和服务，而像电器那样的买方市场最终获益的是消费者。

    年长点的购房者都有这样的经历，选购经适房时，销售员爱理不理，房型差小区物业管理差，人行道上停满了车。然而要得到这些，又首先要经历不公平待遇。在购买资格上，最初是北师大，然后是农业部，谁知道复杂的购买资格说明后面藏着什么猫腻，又有哪个什么大来头的冒出来。

    早些年购买经济适用房的，诸多都是后悔的，因为经适房卖2000元/平方米，但同时期的商品房也就3000元/平方米，但到现在二手房的价格那是一个天上一个地下，然而它们都占用同样的城市用地。

    看不见的手更会促进资源的有效分配，至少会比行政指令和押宝官员的品德高尚更靠谱些。所以如果时光倒流，我希望能够在一开始就完全市场化，在保留廉租房的同时，让所有的用地都以市场的方式进行。