目前，中国地产业存在两个严重问题：第一，房价过高严重影响普通民众的幸福，同时，将会阻碍国民经济的可持续发展。第二，地产政策只能暂时抑制泡沫的恶性膨胀，不能保证地产业长期和稳定的发展。

　　

　　要保证地产业长期稳定的发展，让广大百姓过上真正幸福的日子，必须从根本上改变人的思想观念。

　　

　　地产新政的局限性

　　

　　最近几个月来,中国政府出台了一系列房地产调控政策，而且是，一个比一个严厉，旨在平息中国疯涨的楼市。

　　

　　政府的真诚是毋庸置疑的，人们持有疑问的是政府决策的效力有多大。乐观主义者对房地产市场和中央政府的控制能力之间的差距估计不足。

　　

　　毫无疑问，房地产泡沫是真实存在的，而且一旦爆发，将在中国实现工业化的道路上形成一个巨大的障碍。

　　

　　我们把中国的房产价格和发达国家做个比较，就能清楚地看到形势的严峻性。

　　

　　一座地处北京市六环以外的100平方米的公寓，在当地售价高达一百万元人民币，北京市家庭的年均收入为65，000元，房价竟然高达家庭收入的16倍！

　　

　　在伦敦，房屋的平均价格是£250,000（即250万元人民币），家庭年均收入为£60,000，房价为家庭收入的4倍多。在英国北部，100平方米公寓的价格的绝对值甚至低于中国一个中等规模城市里的类似房产。然而中国的人均收入却只有英国的九分之一。

　　

　　有几个因素决定中国的房屋价格将继续上涨。

　　

　　第一，随着中国工业化的迅猛发展，住房需求仍然居高不下。由于大量农民工涌入主要的大都市，城市人口以每年百分之三点五的速度增长，这就导致了不均衡的工业化模式，并对住房供应形成巨大的压力。

　　

　　政府力求在2020年以前把城市居民可享用的人均建筑面积提高到35平方米。我们最乐观的计算表明至少得到2025年该目标才能实现。只要人们最基本的生存需求未得到满足，对住房的需求必将随着住房价格的上涨而增加。

　　

　　第二，住房需求还与中国人的心理有关。一套住房并不仅仅是一个居住的地方，它还是社会地位和财富的象征。中国人很不情愿租房居住，这一点可以由以下数据表明：在2008年，中国房产拥有者的比例高达82%，是全球最高，美国为69%，而德国只有41%。

　　

　　第三，地方政府官员以及以利益为目标的开发商们短期内不会改变他们的立场。地方官员们一直想办法提高出售土地的价格，并且加速转换农耕用地的用途以增加收益。地方政府的收入大约有40%来源于出售土地。

　　

　　第四，低收入和中等家庭收入能够支付得起的住房严重短缺这一现象并没有出现改善的征兆。据估计，低成本住房的供应只占总需求的五分之一。

　　

　　尽管中央政府时不时许诺要改善这一状况，事实是在过去十年里，低成本住房资金投入的比例在全部住房资金投入中所占的比例下降了。在1998年，低成本住房资金投入的比例在全部住房资金投入中占到了13%还多，但是到了2008年，却下降到了平均4.3%，而在广东省这一比例仅仅只有0.38%。

　　

　　政府屡次强调低成本住房的面积应该小于80平方米。但是2008年，市场上供应的住房的平均面积为92平方米，远远超出了低收入家庭的购买能力。为了完成政府的指标，开发商就在缺少学校、医院、以及商场的偏远郊区建造低成本住房。

　　

　　第五，富人阶层充斥着贪欲。目前，中国是世界上最不平等的国家之一，富人阶层仍然认为房产是他们财力范围之内的东西。

　　

　　国务院和地方的房地产新政只是强调第一和第二套房子的首付款，并限制第三套房产的贷款问题，而不是强调建房的面积，买房的套数，和房地产的产业税等。同时，没能强调利用房地产来拉平中国目前存在的严重两极分化为题。某种程度上，房产新政可能不会影响富人的继续发财，但却使真正需要买房的中低收入阶层受到最坏的影响。

　　

　　因此，房产新政能够暂时控制房价的恶性膨胀，却不能创造一个长期健康发展的环境和条件。过段时间房价一跌，政策又不得不放松。而，政策一放松，房价就继续疯涨。再次形成一个‘苛政-萧条-放松-疯涨-苛政’的恶性循环。而最终遭殃的还是老百姓，还是穷人。

　　

　　改变人的观念先要从客观认识国情开始

　　

　　中国人多地少。人均可耕地和可用地不到世界平均的五分之一。同时，可用土地的空间分布高度不平衡。从黑龙江的爱辉到云南的腾冲划一条斜线可把中国960万平方公里分为二等份。但是，全国有近八成的人口却集中于该线的东南下方。

　　

　　中国也是一个非常缺水的国家。人均拥有的水量只有世界平均的三分之一不到。同时，水的空间分布也高度不平衡。北方，尤其是北京，天津等人口密集，而且工业发达的城市群严重缺水。南方，由于人口众多，水土流失严重，加上长期工农业的大量污染，大部分水源质量恶劣，人畜不能饮用。

　　

　　三十多年的改革开放，快速经济的发展举世瞩目，人民生活水平大大提高，这是无容置疑的事实。

　　

　　但是快速发展的代价也是很高的。因为，中国是新兴的工业化国家，其经济的发展主要是靠低成本，低价值的工业产品的加工和制造。而这些产品的制造大量需要各种原材料，水和土地，而且，还要排出严重污染水源，土地和空气的污染物和气体。

　　

　　不仅工业结构如是，国家的政策还在不断的鼓励高污染工业的大力发展。其中，包括钢铁，水泥，煤炭，汽车和房地产，等等。这些工业互相支持，同步发展。一个产业发展受阻，其它行业，乃至整个中国经济都将受阻。例如，房地产发展慢，钢铁，水泥和电力的发展一定受阻。因而，现在就可预料，过几个月房价下降，房地产商又要挟持政府放松政策，否则，GDP增速将要减慢。

　　

　　所以，从GDP发展速度看，房价只能上涨，工业结构不能改变，污染必须继续进行，两极分化必须加强，别无他路。

　　

　　但是，这如果就是中国的模式，那将是大错特错。因为，这样的模式不能长久，老百姓也不能有真正的幸福和尊严。试想，如果像美国人一样，中国每两人拥有一辆汽车，每2.4人拥有一栋175平米的大房子，每人每年排出24吨或更多的二氧化碳，中国的土地上还能适和人类居住吗？

　　

　　知道国情，就必须改变人的思维

　　

　　中国的国情决定中国人必须对有限的生产和生活资源高效率的利用起来。同时，还要特别强调平均分配，而不是让少数人垄断大多数人应享有的稀缺资源。

　　

　　土地，水，高质量的空气都是稀缺的人类生存资源。富人买房子越大，拥有的房子越多，用的稀缺资源就越多。而穷人的生存空间就越小，占用的稀缺资源就越小。因此，房子不是简单的经济问题，不是有钱没钱的问题，而是关系到人的基本生存空间问题。

　　

　　你说有钱就可以随便买大房子，买多多的房子。先不说你的钱来的是否合法干净，先说你已经把别人的生存空间给占了，你还让人怎么生存？难道中国人有钱就可以到非洲把人家的国土给买了吗？如是这样，慈禧太后为什么只把香港借给而不是卖给英国？连封建老太婆都懂的问题，为什么到了我们这代人在人民币面前就什么都不懂了呢？

　　

　　政策建议

　　

　　大家知道，房产失败的后果要比股市失败的后果严重得多。

　　

　　房地产已成为中国经济增长的支柱型产业。用于地产开发的投资占2009年度中国固定资产投资总额的18.7%，换言之，房地产以及建筑业每年对中国GDP的贡献超过10%。

　　

　　为了房地产能长期健康的发展，必须改变政策和国策，通过政策和国策去改变人的思想。

　　

　　从何入手？

　　

　　我建议中国需要制定一个全面商业化的租房制度，鼓励民众改变“只愿买不愿租”的传统思想。

　　

　　此外，中央政府应当监督地方政府怎样执行广泛的低价保障房项目，避免重复过去的在这些落实政策方面的腐败行为。

　　

　　我一直主张根据房型建筑面积，通过严厉的税收政策来进行调控。对首次购买小于80平方米小户型的家庭予以免税以及降低首付款要求，对于购买大户型家庭（大于150平米），调高税率和房贷利率。不允许购买三套以上的房子，或者，对于购买多套房产实施惩罚性税率，以及禁止房贷申请或直接禁止取缔，严防楼市投机行为。

　　

　　在中国，庞大的人口以及有限的土地资源，占有更多居住面积的人为社会多负担责任与税务合情合理。

　　

　　令人担忧的是，这些规划措施，即便实施，或许已经太晚。如果楼市泡沫的破灭，中国将加剧贫富两极分化，中产阶级真空，而为中国的长治久安带来一系列严重社会问题，中国未来社会的可持续发展性也将存疑问。