房价：“涨的余地大得很”
——独家专访徐滇庆教授（下）
王子鹏
（独家专访，非经作者同意，禁止转载。）
房价高不高——要涨就不高
王子鹏：徐教授，根据您的研究判断，本轮房价的幕后推手主要是海外资金。如果这一判断正确，那么我们近期频繁推出的房产新政能否应对海外资金的冲击？一线城市的房价是否仍会出现调控后的“报复性上涨”？
徐滇庆：我先问你一个问题，房价高不高。
王子鹏：高。
徐滇庆：第二个问题，房价涨不涨？
王子鹏：涨。
徐滇庆：你错了！如果你的第一个判断和第二个判断都是出自内心的话，那么你就错了。如果房价要涨，房价今天就不高。你犯了逻辑错误。
那么房价怎么才算高，要用两个坐标来看，第一个叫时间坐标，第二个叫空间坐标。从时间坐标看，只要大量资金涌进来，飞涨不可。我指的北京上海深圳广州，这些一线城市的房价。从空间坐标来看，涨的余地大得很。
莫斯科市中心2010年3月份的房价2万美元一平方米，孟买9000美金，合5万多人民币。东京合6.5万人民币，汉城5万8，台北6万，香港5万5，北京三环以内也就4万吧。北京是国际化大都市，那么国际化大都市的市中心就会国际化，大量的外国人、外国资金。所以，北京市中心现在4万，很低啊。需要涨啊，涨到天上都不怕。为什么？现在4万，老百姓买不起，你减一半，两万，工薪族也买不起。这就像法国香水，5万块一小瓶，和你没关系，涨到6万和你也没关系，反正你不用。你管他干嘛？奔驰、宝马你涨去吧，和一般工薪族没关系。
如果北京的房价从4万涨到5万对中国是好是不好？好！这些砖头瓦块你搬不走的，你来的是真金白银，外国人是不可以贷款买房的，你真金白银一来，我全收。当年日本得意的时候，到美国去买房子，不是把洛克菲勒中心都买了吗？后来不都还回去了吗？最好多收点，这对中国是有利的啊。
有人说房价高了就是泡沫了，这是泡沫吗？泡沫是“空心”的，这可都是真金白银。我们应该一方面外国人买房不贷款，同时国企来买房绝对不卖。因为你国企的钱是银行的。老外在东京买要花6万，我为什么卖4万呢？这个买卖怎么不会做呢？你叫唤啥呢？这个房子本来就跟你老百姓没有关系的啊。
多建保障房——应对国际化无非如此
王子鹏：但是这种局部房价的高涨会带动整个城市房价的普遍上涨，老百姓都买不起房怎么办？
徐滇庆：对呀，房价这么高，老百姓要不要活？要活啊。怎么活？学香港啊。
港澳的房价比你北京高吧，港澳居民拿个身份证就能过海关，不需要登记。你能吗？不能，为什么？怕你去了不回来。他收入高，他过得比你好。如果有朝一日，拿港澳居民证来内地要登记申请，内地老百姓随便去，那就说明你收入比他高，生活比他好。因为老百姓会用脚投票。这说明，香港的高房价并没影响老百姓的生活质量。香港的房价5万5，居然老百姓还愿意住在哪儿，为什么？那5万5不是老百姓的，有55%的房子是公屋和居屋，老百姓可以生活在里面。任志强说的就是这个道理，商品房不是卖给老百姓的。在大都市历来如此，所以不要去计较这个事情。政府多盖点廉租房、经济适用房，让老百姓有个选择，有个过渡。这些问题并不可怕，应对国际化无非如此。
王子鹏：这样城里会不会“空心化”，城里都是有钱人，一般工薪族都置换到城外去了，这样会不会出现穷富分区等社会问题？
徐滇庆：你不能仅仅把穷人搬到城外，你要把政府部门也搬过去，这样就带动一个产业链过去了。
本来二环三环里头堵得够呛，为什么这么堵？你把那么多部委放在里头干什么？除了国*防部、外*交部，其余部委全都应该搬到外面去，最好搬远一点。发改委要搬到张家口，张家口不就火了吗？一个新城市就起来了。不说那么远，你大兴、房山去两个部委，该办事不得一样去办吗？很多人都带着出去了，剩下市中心的房子卖给老外。
多挣钱，国家有实力，才能更好地照顾老百姓。现在老百姓在二环以内，想照顾也没地儿了。你搬到大兴不就有地儿了？多盖点经济适用房、廉租房。不是没有解决的办法，不是老百姓无路可走，而是你愿不愿意走。你把发改委搬到大兴，找个山坡地，你看出差的、“跑部前进”的，都跑那儿去了。搞几个五星级宾馆照样住满。你不这么做，非憋死在里面，只能越来越紧张。
美国当年选首都，为什么不选纽约？美国最大的城市。波士顿，也是当时很大的城市，也不选，最后选了个穷乡僻壤的华盛顿。滨州的两大城市，匹斯堡和费城，州政府放中间。加州两大城市，州政府既不是洛杉矶也不是旧金山，而是萨克拉门托。都不是选在大城市。政府放哪儿你不都得去？
房价暴涨是绝对不好的。但是你要分开，2010年房价是上升还是下降，下降。统计口径变一下就可以下来了，把廉租房算进去就行了。北京的二环、上海的内环以内，涨到6万没关系。它数量很小，媒体不要拿那个东西蛊惑民众。就像法国香水一瓶又涨了一万，和你有啥关系，涨不涨你都买不起。
房价暴涨的原因你要能把它分开。像京沪广深这样属于外资冲击的，随你冲，我卖得越多，对中国越好。这部分跟老百姓没关系。剩下的照顾老百姓，多盖点廉租房、经济适用房，一平均，房价就下来了。统计局统计去年房价上升1.5%，被全国人骂，国家统计局有必要作假吗？这个数字绝对是真实的，另外一个数字也是真实的，就是统计方法不一样。统计局的方法是把2009年全国商品房销售总额，除以商品房销售面积得出数据，然后和2008年对比。上半年下降，下半年上升。而且这是全国的数字。当2009年房价上涨的时候，基本只是京沪广深，中等城市在2010年春节以后才开始普涨，所以我自己拿统计数据算来算去也是这么多。统计局说我改进可没说我错了，你说要哪盘菜我给你上哪盘菜，但事实就是那么回事。销售面积如果把廉租房算进去就多了，而且没有销售价格，指数立刻就下来了。不信你看，今年的房价肯定下来。有些媒体自己不懂还故意炒作，好像天要塌下来了，其实汤臣一品12万一平方米和你有关系吗？这是唯恐天下不乱。
媒体不要把眼光盯住某个豪宅，比如汤臣一品，12万一平方米，不像话。买卖是双方自愿的，他标12万，有人买，你眼气啥？你不用，不买就是了。政府不要管人家奔驰宝马涨多少，你要把公交、地铁办好，这是扎扎实实为老百姓办事。东京、香港房子那么贵，老百姓低收入的也有啊，也没见谁逃离香港逃离东京，投奔我们啊。
所以我们应该呼吁把廉租房建到郊区，同时把各大部委也搬过去。
宏观调控——基本正确，方法欠妥
王子鹏：这么说，房价暴涨政府就不应该管了吗？您在《房价与泡沫经济》一书中用大量篇幅论证房价飞涨所带来的财富转移效应及其危害，因此政府必须遏制房价暴涨的势头。但是，近期号称“史上最严”的房产新政颇多争议，您对这次宏观调控怎么看？
徐滇庆：打蛇要打七寸，我们今天出“国十条”也好，明天出“国二十条”也好，你有没有看到京沪广深房价暴涨的资金流的来源。你限制二套房、三套房，这是对的，这是掐住资金流的来源，不让房价暴涨，理论上是对的，但方法有欠缺。
推动房价暴涨的不是国内资金，否则你告诉我，那5000亿美金进了中国去了哪儿？我不知道有多少进了房市，但是只要有十分之一进了房市，就够你北京上海热闹的了。汤臣一品，12万元一平方米，摆了几年卖不出去，这次几乎一售而空，再盖个“汤臣二品”就得15万了。
这次“新国十条”，总体指导思想是对的——保住银行，不让冲击波冲击到银行，防范金融危机。这是对的。所以限制贷款。但是，规则错了——家庭在经济学中是没有定义的。
我们在经济学中只有自然人和法人，产权只能以自然人和法人界定。家庭是一个动荡的概念，夫妻合了是一个家庭，分开是两个家庭。对小孩的限制也不妥，在经济学、法律意义上，只要喘气，就可以拥有产权，你18岁这个定义是从哪儿来的？所以这个界定有问题，坚持不了6个月。如果限制太严，会有很多家庭离婚。这就形成一种博弈，不听话的，狡猾的占便宜，老实的吃亏，这样民风就越来越差。这是定义错了，应该干脆取消它。
托宾税——给资本市场降温
王子鹏：如果不采取以家庭为单位限制买房的行为，那么应该采取什么手段？
徐滇庆：首先你要清楚，大量资金要从银行进入房地产，你怕它什么？怕它炒作。对付炒作，我们可以使用托宾税。当金融市场过热的时候，应该给它降温，就像火车跑得太快，给它撒点沙子，增加交易成本。我们所有的研究，都是为了减少交易成本，但资本市场，当它过热的时候，要增加交易成本。让他减速。否则，只有加速，没有减速、刹车，这辆车你是不敢开的。
房地产市场的刹车系统，第一是要增加交易成本，第二是持有成本。如果这两个成本加的足够高，它就不会炒作。交易成本，你买一次卖一次，就收你印花税。印花税是可以随机调整的。这在股市上很明显。有人说，政府说了不算，那是没有研究过公共财政，印花税就是说了不算的。是防止过热的。还有所得税，买进房子再卖出就应该收所得税。大家哇哇叫，说不应该收，那么工资就应该收吗？工资是你辛苦劳动所得，我还收你所得税呢，买卖房子所得怎么可以不收所得税呢？这样就可以减少频繁地倒买倒卖。
第二是在持有阶段收物业税。
物业税——政策简单明了才可行
王子鹏：关于物业税的争议现在很大。由于物业税是对土地增值收税，而中国目前城市土地是国有，这就存在一个法理上的障碍……
徐滇庆：这个问题你没搞清楚！物业税必须要收。所以理论上要搞清楚物业税是干什么的？你这样说就是没搞清楚，我给你的书你肯定没仔细看。关于物业税，我写了本书，但大部分人估计都没看，大部分人都是在胡说。比如什么第二套收，第一套不收，这个错了。贵房子收，便宜房子不收，又错了。你要永远记住一句话，没有边界就没有政策。边界如果划不清楚就是没有边界。请问像这样的物业税方案有边界吗？普通老百姓不收，有钱人收，请问什么叫有钱人？有没有边界，没有边界就不行，你的政策设计就错了。普通房子不收，豪宅收，请问普通房子和豪宅的边界在哪里？多大面积算豪宅？140㎡的边界是哪里来的？为什么不是150？你既然画不出来就不要它，最简单的方法是见房子就收。
你说什么法理障碍，那是没弄清楚物业税的法理基础。
收物业税有两个出发点。第一，收物业税是根据土地，你占有了资源，属于资源占有税；第二种叫产权保护税。为什么国家要收你的税，因为我们需要军队、警察、法官、消防等等公共品。这是保护你的产权必须支出的费用。这是公共财政学中两个征税的理由，第一资源是有限的，你不能无穷占有，占有就要收税；第二是产权保护，我要提供各种保护。两个只能选一个。中国到现在不承认土地私有，第一条就堵死了。我们可以用第二条理由征税。
王子鹏：即便如此，我们的房屋只有70年的使用权。
徐滇庆：你又错了，房子你买了，产权永远都是你的。70年的使用权，只是一个过渡政策。而且我们会越来越强调物权法和产权保护，产权不保护，这个社会就要乱。如果可以无偿地侵犯公共的和私人的产权，这个社会就没有秩序。有了产权保护这个概念就简单了，物业税就是保护费。见房子就征，不考虑房价。按照“公告房价”征税。现在有人说，开征物业税需要10万个房价评估员，谁说的？国家又不买你的，管你房价多少钱。可以按公告房价，比如北京按一万一平方米来算，乘2%。真理都是简单的朴素的，凡是搞得繁琐复杂的，都是给贪官污吏创造方便的。
王子鹏：那么，这样普征的话，一般老百姓岂不是凭白无故增加了税收负担？
徐滇庆：见房子就收只是一个概念，并不是老百姓住的小破房子也要征税呢？可以按一个人30平方米免税，按身份证算。我们国家现在人均居住面积27.5㎡，免30㎡可以了吧，这样75%的人都不交。然后房子按甲乙丙三等分类征税。然后给每个人20平方米低税，这样每个人就有50㎡优惠，不少了。政策要简单明了才可行。
2010年5月11日星期二
