交通——令商业项目突出重围的王牌

    自古交通对于商业的发展就起到重要的作用，古代许多城市都兴起于交通便利的地区，贯穿欧亚大陆的丝绸之路上的许多城市正是借由交通的便利带来了过往的人流和货物的往来，进而慢慢聚集形成了城市，并在城市渐渐兴盛的基础上商业也随之逐步兴盛起来。历史的车轮前进到近代，交通便利依然是商业兴盛的必要条件，在现代城市中，以交通最优为原则布局的商业中心起初建立在环路边缘或市区边缘高速公路沿线，并伴随着城市的发展渐渐向城市中心扩散。目前，交通已经成为商业项目选址的最为重要的决定性因素之一，欲建成繁华的商业项必须拥有市政建设和公交线路的配套的支持是必不可少的条件。便捷的交通带来充沛的人流，高度的可达性为商业项目聚集兴旺的人气。随着人们消费者意识的增强和商业项目竞争的愈见激烈，一个商业项目如何从突出重围笑傲群雄？交通即使王牌，通达的交通环境使得消费者外出购物不再是一种负担而是全方位的愉悦体验。

交通——中小城市商业发展的短板

    正如众所周知的木桶原理所阐述的原理那样：一只水桶盛水量的多少，并不取决于桶壁上最高的那块木块，而是由桶壁上最短的那块木板的长度所决定。把此理论套用在商业地产市场上，交通即是制约三四线城市商业发展的致命短板。

    按常理分析，三四线城市的商业地产市场发展前景是很被看好的，各方面的有利因素都很突出：从政府层面上讲，国家产业结构调整政策及鼓励为中小型城市发展的战略为三四线城市的发展提供一定的宏观政策优势，有了这些政府的支持，在开发商业地产项目时前期投入成本会减小。从开发企业方面看来，这些三四线城市中开发的竞争对手少，相比较一线城市商业市场竞争者众多的惨烈状况，中小型城市明显平静了许多，因此市场也更为广阔。最后从品牌商层面看，大小品牌纷纷看到了三四线城市的利好前景，甚至有众多奢侈品品牌作出战略调整，将目光放到三四线城市。

    上述各条均是三四线中小城市商业地产是市场的优势，这些优势以其诱人的吸引力吸引着众开发商纷纷涉足，渴望能在这块肥沃的土地上播撒希望收获成功，但是，交通的不便却成为严重制约中小型城市商业地产发展的那块致命的短板。从对外交通层面分析，闭塞的对外交通使得资金、人才等资源根本无法抵达三四线城市，封闭的市场环境使得中小城市的商业地产市场始终不能与外界接轨，接触不到先进的发展经验导致这些城市内的商业地产市场只能处于自行发展的滞后状态。相关经历在我任职大摩公司时曾亲身体验：当时由于主要负责中小城市商业地产市场的工作，也算到过不少交通条件极差的城市，04到05年操盘德州某商业项目时需乘火车换乘长途车经历7小时方能抵达项目。艰苦的交通条件为商业项目的操盘平添了重重阻碍。从城市内部交通层面来看，颠簸、不畅的乡间道路使得人们无法顺利抵达购物地点，因此，商业购物只能停留在满足基本生活需求的阶段，娱乐享受型商业消费活动要求达不到满足。

高铁勾勒中小城市商业发展新版图

    近期再度受邀到德州考察市场，旧地重游感慨良深，之前7小时的颠簸车程已缩短至1小时，相当于在北京城内不堵车的情况下开车从北到南需要的时间，时间成本缩减至合理范围内。中小城市的交通状况得到明显改善，究其原因是高铁行业的快速发展，有关部门规划显示，预计2010年铁路部门将完成基本建设投资7000亿元的高速铁路，并预计未来三年内的投资规模都不会小于7000亿，届时高速铁路即将在全国范围内迅速铺开。高速铁路最大的特点是快捷性，高速运营的铁路大大降低了时间成本，城市和城市之间的距离不再那么遥不可及，这将加速推进全国各个城市的经济发展，特别是处在中心城市辐射范围内，高铁沿线的三、四线城市的发展进程。

    高铁带来的便捷交通为商业地产市场上的各类主体都带来了进军三四线城市市场的契机，从专业策划代理团队角度上讲，便捷的交通为接手中小城市项目减少了时间成本，舒适、快捷的交通环境令旅程中心情愉悦，抵达项目所在地时能以更好的状态投入到工作中。作为开发企业来说，通达的交通也更能吸引其到达该城市进行项目开发，由于一线城市市场竞争激烈，城市吸纳能力有限，市场趋于饱和，相较之下，二、三线城市成为商业发展的“新大陆”。明显改善的交通状况使得这些中小城市的自身商业价值得到提升，一线城市的交通辐射力为三四线城市的商业发展迎来了新的契机，各种优势资源都能畅通地抵达城市内部，提升城市的整体核心竞争力。最后，从商业项目的第三类主体即品牌商家的角度考虑，交通条件的该是使得他们更加容易并更加迫切地想要进驻到中小型城市的广阔市场中来，成本的节约和运营管理的便捷化为此类的市场转型战略提供了巩固的基础。运输的时间成本大大降低，使得一线品牌有机会尝试进驻三、四线城市，据悉，GUCCI、BURBERRY、BOSS等国际知名品牌已经尝试进入高铁沿线的中小城市。

    日渐发展成熟的现代化交通体系提升中小城市的核心竞争力，为高端的商业项目进驻中小城市市场提供基本的保障；使得一线的品牌商在选择市场时及不再拘泥于少数的几个城市；为专业团队接手中小城市市场项目提供有利条件，使得全国各地的商业发展环境都得到改善，在全国范围内充分刺激消费，拉动内需，并逐渐形成经济发展的健康模式。