哪些买房行为是可以避免的？

高汉明

购买房子，因其中手续繁杂，而又供需双方信息不对称，开发商占据优势，所以导致其中被“误读”的情况较多。本期，记者采访相关了专家，请他们点评一些你的哪些行为是应该避免的。

不要被“同等档次”迷上了眼

李先生看中了一个将精装修的楼盘，样板间十分漂亮，正是他心目中的房子。开发商在合同中承诺：橱柜采用A产品或同等档次产品；地板将采用B产品或同等档次产品……但是，当李先生收房时却惊讶地发现，实际上楼盘使用的却是其他品牌的产品。橱柜、地板、门窗一看就比样板间差多了，他和其他业主一起去找开发商理论，开发商这时候把“同等档次”条款给搬出来了，说你们要也得要，不要也得要。

点评：在购精装修房过程中，经常遇到这种“同等档次”的问题。就同等档次问题而言，应当由合同义务履行一方--开发商来承担。作为购房者，在签订购房合同时一定要看清楚此类条款的约定，争取列明装修材料的具体品牌和规格，如果不行，也要争取约定届时根据实际使用材料的价格返还差价，以减少损失。

须对建筑面积搞清楚

田女士于去年6月购买的房子，12月底收房。收房时，开发商要求她补充多出面积的房款。开发商指出，按照建筑面积计算，她须补充房款，房子的建筑面积，开发商说包括房屋的挑台、突出房子墙面的装饰性的玻璃幕墙、勒脚等。田女士觉得，这些都不应该算在面积之内，为此发生纠纷，闹上法庭。

点评：房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含）的永久性建筑。

根据有关规定，对于下列情况都不应计入房屋建筑面积之内：1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；8.、活动房屋、临时房屋；9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防、干线、支线；10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

不是所有定金不能退

去年12月中旬，张女士按照一份传单上的介绍，来到武昌的一家楼盘售楼处。按照开发商的要求，将总计10000元现金交给该售楼处，作为房子的定金，并签定了一份购房认购书。过了几天，张女士发现房子并不是如售楼小姐说的那么好，遂改变了购买想法，但售楼小姐告之，无论买不买这套房子，10000元现金都不能退还。

点评：定金是因为买卖合同而存在的。如果消费者交付了定金，但没有签定任何购买合同的话，那么在买房者请求退回定金时，开发商有义务将该定金全部返回。即便签订了购房合同，如果是因为开发商违约在先，比如在销售时，有意隐瞒事实，此时买方人主张返还定金，开发上应该双倍返还。

广告也是要约条件

叶先生去年在武昌光谷买了一套三室两厅的商品房，住进去之后，他发现现实情况与楼书上的宣传差别很大，硬件设施也不到位。楼书里提到24小时保安、车位设置1∶1、门禁系统完备等等。住进来以后，24小时的保安时有时无，尤其到了深夜根本不见有人巡夜。现在该小区的业主们已经入住半年了，但有的单元门的门禁系统和可视对讲没安装好。他和其他业主多次找所在小区物业，物业说多等等，他们会慢慢解决的。

点评：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关条文解释，虽然在购房者和开发商之间的合同中没有明确提出“24小时保安、车位设置1∶1、门禁系统完备”等服务，但是这些服务已经构成了“吸引消费者去买房”的必要条件，也就是成就了双方的合同签署，这就相当于一种要约的形成。

购房者在遇到这种情形时可以要求开发商承担责任，并要求对方继续履行合同，做到在楼书、广告上所宣传所“许诺”的东西，因为这是构成双方的合同义务的内容。假如双方在经过协商无效后，购房者可以将对方诉上法庭，在掌握好证据后一般法院都会采信，并判对方继续履行合同，承担相关的责任。

新房漏水也要交物业费

钱先生在汉口古田新买了一套商品房，收房后发现房屋漏水，持续半年都未能修好。从今年1月起，钱先生开始拒绝交纳物业费。物业公司认为，钱先生已收房，物业费就一定得交。

点评：首先，开发商与钱先生之间存在买卖合同关系，因为房屋质量问题，开发商构成违约应承担赔偿责任；钱先生与物业管理公司之间存在服务合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，许先生不交物业费不妥，将构成违约。最好的办法是，钱先生可按购房合同，查找漏水是谁的责任，再找相关部门投诉。

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