年初“两会”期间，温家宝总理面对民怨沸腾的“房价”，向全国人民表了个态：“我有决心，在本届政府任期内，能把这件事情办好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”此言一出，国务院和各有关部门，就调控房地产市场连续出台了一系列重要文件：《国四条》、《国十一条》、《新国十条》。这一连串“组合拳”大快人心，房地产市场也有了新的景象。
但是，迄今为止，房价似乎并没有多大的下降，现在的格局是：一面是广大购房者面对仍然居高的房价望而却步；一面是众多开发商依然捂房捂地观望相持，在等待这阵调控的风潮过去。从而出现了目前楼市“量跌价平”，甚至少数开发商“提价惜售”的状况。楼价为何居高不下，楼市“新政”何时有效，今后预期如何，这是值得人们关注和探讨的问题。
“房价”是由土地改革、建筑成本、管理成本、营销成本、税收信贷等，各科成本综合决定的；也是由地方政府、开发商、中介机构、投资客、普通购房者等各房产市场的“角色”互相博弈的结果。因此，调控房市是一个过程，不可能立竿见影，“毕其功于一役”，同时也是项系统工程，成效取决于各个因素的“合力”。房价是把“双刃剑”，涨得太凶，于国于民不利；跌得太低，于国于民也不利。房地产业的兴衰，虽然是经济是否景气的“风向标”，可是一旦失控，也会“洪水滔天，寸草不生”，谓予不信，请看美国这场由房地产次贷危机引发的席卷全球的金融和经济危机。
当前我国房产市场的主要倾向是房价上涨过快。国家统计局最新数据显示：截至去年11月，中国70个大中城市房价同比上涨5．7％。2009年12月7日中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出“内地房价收入比超出合理承受范围，85％家庭无能力买房”。房价过高、上涨过快，已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，并且已严重影响了社会的公平公正与和谐稳定，不能不引起我们的高度重视。
考察“房价”，之所以会高涨，主要有以下若干因素：
第一，土地价格飞速上涨。去年全国财政收入6．8万亿，其中“土地财产”贡献率达到23％左右。全国土地出让金收入已经超过1．5万亿，不少城市的土地出让金，已占地方财政收入的50％。为此，2009年初全国工商联公布研究数据，显示土地成本占房价58．2％，有些地方，已出现了“面粉贵于面包”的疯狂现象。有些地方政府对土地财政过分依赖，把“经营城市”扭曲为“经营土地”，以致对楼市和房价采取了明抑暗推、心照不宣的态度，可以说所谓的“土地挂拍”，正是房价冲高的主要推手。
第二，开发商造势抬价。以逐利为先的房地产商，千方百计要实现自己利润的最大化。去年年初，受金融海啸影响，开发商们乖巧地“示弱”、叫苦；二季度后随着回升态势出现，他们牛气冲天，涨价勇气倍增，甚至少数人有恃无恐，大演奇货可居、捂房捂地、提价惜售等闹局，进一步“忽悠”消费者，以各种促销手段引诱购房者“恐慌入市”，以致去年1－11月全国商品住宅销售同比增长91．5％，几乎翻番。眼看当前国家宏观调控力度加大，他们又继续圈钱圈地、以静制动、等待时机，少数开发商还硬着头皮在“坚挺”。
第三，中介机构坐收渔利。银行贷款仍然是推动楼市投资与投机的有力工具。在表面严格收紧房贷的背后，多种银行套现方式活跃于楼市。在银行界看来，有土地和房产的抵押，房地产业即便出现坏账，还可以通过拍卖收回一部分成本，相比其他无抵押贷款，风险尚属可控，可谓是优质产品。据统计，去年各类银行贷出去的9万多亿元中，有近1．6万亿贷给了开发商和二次以上购房者，占比近20％。铺天盖地的各种房产中介，更是兴风作浪，推动房价上涨。
第四，投资客推波助澜。随着城市化步伐加快，拆迁量加大，商品房供应在很长一段时期内，都具有稀缺性、需求性。由于商品房作为一种特殊商品兼有消费与投资两种功能和属性，因此想从中投机取巧的人都怀着一种政府不会让楼市“硬着陆”的预期，热衷于房地产业的各种投机炒作，并且屡禁不止，一浪高于一浪。
那么如何来制约高房价，确保政府各项调控政策到位呢？具体地说：
要端正发展房地产业的指导思想。住房不同于其他商品，它是满足人们生存基本需求的特殊商品，政府有责任为普通老百姓提供住房保障，有责任对失控的房市进行果断、强有力的干预，不能把房地产作为推动经济发展的动力，而应把住房政策明确定位于民生、定位于为民服务，使普通民众在接近建筑成本、相关公共设施费用、合理税收的基础上得到住房，真正做到“居者有其屋”。为此，必须把地方政府的财政与房地产的关系割断，从而促使地方政府从房价推手真正转变为民生的推动者、落实者、完善者。地方政府对土地财政的过分依赖，是其不想让楼市“硬着陆”，对楼市明抑暗推的根本原因。应该指出，控制不好地价，是政府的失职。政府的财政收入不应该来自土地拍卖，而应该“取之有道”，来自“房产税”、“物业税”和“土地税”。事实证明，任何一个大国的经济不能不重视房地产业，决不能眼光短浅、急功近利，被房地产业“绑架”。
要使房价回归合理价位。在土地和地价的管理和限制上，国务院和各有关部门已出台了一系列政策和规定。当前的重点是使房价“保持在一个合理的价位”。应该看到，制约中国内需的根源之一是高房价。据统计，1998－2009，既得利益集团让民众为高房价多付出了10万亿人民币。合理的房价可以让民众节省出更多的资金用于其他领域的消费，将更好解决中国内需不振的历史顽症。而且广大民众可以从“房奴”的枷锁中解脱出来，摆脱忧虑、改善“蜗居”，激发出巨大的积极性和创造力。而要使房价合理，关键之一是制止一些地方炒地、圈地现象，同时对地价也要科学、适度地限制。
要抑制房地产暴利和投资投机性需求。要使房地产市场真成为一个以消费为主导的市场，成为一个公平、合理、健康的市场。如果不能保证房地产市场是一个消费为主导的市场，那么房市就会被投机主导，房价必然会炒翻天。想抑制居高不下的房价，有效方法之一，是遏制投资投机的需求，只有由自主需求的普通购房者主导市场，楼市才会失去大起大落的动力。为此，就需要我们通过改革创新建立起相配套的信贷政策、税收政府、外资流入限制、金融监管、房市秩序监管出台，根据国际经验，建立有中国特色的房市和房价管理和运作机制。
要调整住房供应结构，实现住房供应体系多元化。保障性住房和商品房是构建我国平稳、健康、持续发展房地产市场体制的两大基石。当前要根据消费者需求和经济状况的不同，克服由房地产商垄断房产市场供应的格局，建立政府与市场分工协作的“双轨”体制，形成由廉租房、经济适用房、二手房、新建商品房分类市场构成的完整市场体系，以满足不同类别、不同层次消费者的需求。
上述种种，一言以蔽之，应了中国一句老话：“解铃还需系铃人”。此言是也。