深圳房地产律师：

 

《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》无需移植法条

 

——2006版《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》修订意见稿（第二稿）评析

 

▇ 深圳房地产律师张茂荣

 

6月17日深圳市规划和国土资源委员会在其网站公告栏发布《关于<深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本>修订建议稿（第二稿）征求意见的通知》（http://www.szpl.gov.cn/hdjl/myzj/201006/t20100617_56115.htm），并提出十三项修订建议，各路媒体紧随其后予以评论，大有歌功颂德之势！

 

法眼看楼市，作为专业房地产律师，本律师从理性、客观的角度出发，认为《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》的修订无需废话，更无需移植法条，加强附件监管才是硬道理！（本律师在接受深圳电视台第一现场、南方都市报记者采访时也已表明该观点）

 

一、修订建议稿不必要的法条移植太多，主要体现在：

 

1、第六条【付款方式和日期】新增按揭不成的合同处理方式是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的移植;

 

2、“不可抗力”本身就是一个法定概念，而无需当事人特别约定，第十四条【不可抗力】中不可抗力的约定完全是《合同法》第117条及《民法通则》第153条的原文移植;

 

3、第十八条【装置、装修、装饰】中销售广告效力的约定是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定的移植。

 

合同约定和法律规定是纠纷处理的两个依据，明确的法律规定无需当事人再行约定，换言之，即便没有当事人的约定，发生纠纷也照样依据法律规定处理。

 

二、修订建议稿废话太多，主要体现在：

 

1、第二条【项目建设情况】在2006版原条款的两证（土地《房地产证》、《房地产预售许可证》）的基础上又增加了三证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》）的颁发机关和证件编号内容，根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房实行预售许可制度，取得其他四证是开发企业申请预售许可的前提条件，也就是说只要开发商通过政府审批取得了《房地产预售许可证》，必然也已取得了土地《房地产证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，增加该部分内容对购房者来说除了起到告知作用外没有任何意义。

 

2、第五条【计价方式和价款】增加了“本合同中的购房总价款是指买方向卖方支付的全部购房款，不包括买卖行为产生的各类税费”的约定，该约定也是画蛇添足之举！购房款是买方支付给卖方的，税费是交易双方依据税法缴纳给国家的，一个是合同义务，一个是法定义务，原本就不是一回事，购房者不是弱智，有必要予以约定吗？

 

3、第七条【买方逾期付款的违约责任】增加了“采取按揭方式付款的，如因买方不能按借款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方有权要求买方赔偿由此导致的损失”的约定，该约定在《担保法》等相关法律规定中早有规定，且为基本的生活常识，无需再特别约定。

 

4、第二十二条【延期办证的违约责任】增加了“因买方未履行相关义务导致卖方不能按期办理《房地产证》的，卖方不承担延期办证的违约责任”，同为生活基本常识，无需特别约定。

 

三、修订建议稿仍可被附件五架空

 

正如修订说明所言，政府制定示范文本的目的是“矫正因信息不对称而引起的利益失衡;明晰双方的权利义务，平衡其利益关系;明确具体操作”，但实践中开发商利用格式条款的提供方优势，在附件五中大量增加补充条款，以补充条款改变主合同条款，附件架空合同的情形大量存在，部分开发商在小于主合同几号字体的附件中埋藏严重的不平等条款（如无“论何种原因导致按揭不成，买方均需一次性现金付款”），同时约定附件优先于主合同适用。过往的维权经历证明：附件才是买卖双方发生争议时争论的焦点，如果不对附件予以监管，再完美的合同也无法保护成为小业主合法权益的保护神！

 

说明：本文并不是说修订建议稿一无是处，相反本律师认为修改建议稿关于共有部位和其他公共设施设备范围、按揭及办证的协助义务、送达方式等条款较之原版本详细具体，且很有实践价值，本文仅是提示示范文本的制定者应务实避虚，并重点监管附件五。

 

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