现今，在健身馆、保龄球馆和网球场，进进出出的“银发人”已开始多于“黑发人”。一位老年足球迷说：“我真得感谢足球，它让我返老还童——在绿茵场上观赛时，我总会忘记自己的年龄，而和年轻人一样喝彩。”现在，退休老人把越来越多的退休金用于休闲娱乐和追逐时尚，其中南京九成以上的老人支持另一半做整容。另一个反映老年人消费观念的变化是老人上网人数的急剧增加。据今年1 月公布的最新的中国互联网络发展状况分析报告显示，我国60 岁以上的网民已达103 万，比去年7 月公布的数字增加了40、8%，增长速度远远高于全国网民半年增长7、8%的速度。
行为和数字反映出，近年来，老年消费者的消费观念已经发生了重大的变化，他们更乐意接受新生事物；老年人越来越注重曾被他们忽略很久的打扮和穿着；他们的消费观念越来越向年轻人靠拢。
行为和数字反映出，近年来，老年消费者的消费观念已经发生了重大的变化，他们更乐意接受新生事物；老年人越来越注重曾被他们忽略很久的打扮和穿着；他们的消费观念越来越向年轻人靠拢。
消费观念向年轻人靠拢，一方面说明了老年人与时代保持同步，另一方面也反映了我国“银发产业”发展的缺位，老年人很难找到适合自身消费特点的物件和精神内容。
“银发产业”包括几方面，从产品来说，包括适合老年人生活需要的所有产品的开发、生产和销售等方面；从服务角度来说，包括老年福利服务、医疗保健服务、老年教育、老年旅游等方面。与发达国家相比，我国“银发产业”只能说是刚刚起步。目前我国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人专用品开发得很少。一些发达国家非常重视老年人用品市场的开发。厂商为了迎合老年人的需要，千方百计发展老龄商品和服务市场，从药品到宠物食品、家居防盗安全系统、适合老年人假牙咀嚼的口香糖、自动配药服药定时器等都很受老年人的青睐。
在养老服务方面，以上海的机构养老为例， 在机构养老方面，上海早在上世纪90 年代就容许民营资本涉足养老院、敬老院建设，并且在2005 年9月出台政策，对每张按标准建设、依规定运营的新增床位由上海市建设财力和市福利彩票公益金一次性补贴5000 元。养老院的费用也不便宜。目前上海各区街道或民办的敬老院基本费用每个月在700~900 元左右，每个级别的护理差价在50~100 元。而养老院，如果是卫生间、暖气和电器配备较齐全的房间一般要到1000~1200 元左右。截止2004 年底，上海60 岁及以上老龄人口约为260．78 万人，已经占户籍人口总数的19．28％。而且在上海无子女或与子女分开居住的“纯老人”数量不断增加。根据上海市老龄科研中心的数据，到2005年3 月，上海已经有70．96 万名独居老人，其中，单身独居老人达到16．56 万人。根据测算，我国城市居家养老家政服务和护理服务两项，目前潜在的市场规模已经超过700亿元，2010年将增加到1300亿元，到2020年将超过5000亿元。“十一五”期间大约每年增加150亿元，2010-2020年每年增加约370亿元。养老服务属于第三产业，具有很强的就业容纳力。按照就业人员与有需求的老年人数1:10的比例计算，2006年城市大约需要180万服务人员，预计到2020年扩大为650万人，平均每年增加30多万个就业岗位。目前我国的每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张左右，也就是说最多只有1.16%左右的老年人能够到养老机构享受养老服务。
近年来，许多地区出现了老年人美容的热潮，一方面是老人们提高自己的生活质量，另一方面也反映了老年人补偿对自身美丽的长期忽视。而老年人自己组团去全国各地、甚至世界各地旅游的热潮，也是充分利用退休和子女成人后的闲暇时间，去领略大自然的美景和更好地享受生活的乐趣，以补偿工作期间流逝的时间和机会。而老年人补偿心理一个重要而特别的方面，就是“隔代”消费比重大。复旦大学的调查显示，老年消费者用于隔代子女的消费仅次于满足自身需要的消费。老年人为了弥补年轻时由于经济能力有限等方面的原因造成的花在子女身上的消费相对较少的遗憾，在对第三代人的消费上显得尤为大方，往往到了不太注重产品的价格等因素，甚至出现倾向于购买高价格产品的趋势。
老年人补偿性的消费趋势预示了“银发产业”发展的巨大的市场潜力。据调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。目前每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000 亿元，这将使老年消费市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。
未来，老年福利服务、医疗保健服务、老年教育、老年旅游、老年体育、老年文化娱乐、养老保险等“银发产业”将大有作为。
“银发产业”能否真正发展起来，取决于老年人的消费能力。因此，提高老年人的保障水平和收入水平至关重要，贫困不会有“银发产业”的发展。我们的政府在考虑经济政策和规划时，应该对社会老年人的保障制度建设有所考虑。毕竟一个拥有可靠保障的老年群体，才能最终把老年群体的消费潜力挖掘出来，这对经济发展也是有利的。
而在社会养老、养老产业和健康产业已及健康养老产业的市场上，已经有很多昭示。随着政策瓶颈的悄然放行，多路资本开始逐鹿养老产业市场和高端健康产业（老年健康）市场继主题公园、高新科技园区、会展、物流等项目成为资本进入土地市场的捷径之后，机构商家开始将目光投向社区养老院这块“新大陆”。
之前，先有泰康人寿专门成立了“泰康之家投资有限公司”，拟投入40亿元，购置位于北京昌平小汤山温泉乡的2000亩地，建成新型健康养老院“泰康之家”。同时，中国人寿布局养老地产浮出水面，该公司计划首期投资约100亿元在河北廊坊筹建养老社区，南方养老社区则考虑选址海南。据了解，广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。
与以前游资扎堆不同的是，这波以养老概念细分的地产投资多与主业相关，意在长线投资。
泰康人寿旗下泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，并讨论了多种投资方式。而随着“允许保险资金投资不动产”的政策于09年10月1日起开闸，保险商蠢蠢欲动，涉足养老地产陆续浮出水面。 之后泰康人寿投资养老社区的实体公司“泰康之家投资有限公司”宣告成立，注册资金就达到22亿元。“泰康之家”目前已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议，拟购置位于小汤山温泉乡的2000亩“试验地”，投资40亿元兴建养老社区。同时还密谋在上海、三亚等地拿地。初步规划，泰康之家先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。
同时启动“圈地”战车的险商还有中国人寿、合众人寿等。中国人寿集团公司总经理杨超在今年两会上透露，中国人寿计划打造“一南一北”的养老社区格局，拟在河北廊坊拿地1万亩，首期投资约100亿元，南部则有考虑落户海南。合众人寿则密谋在武汉拿地建设“健康谷”养老院。
之前，先有泰康人寿专门成立了“泰康之家投资有限公司”，拟投入40亿元，购置位于北京昌平小汤山温泉乡的2000亩地，建成新型健康养老院“泰康之家”。同时，中国人寿布局养老地产浮出水面，该公司计划首期投资约100亿元在河北廊坊筹建养老社区，南方养老社区则考虑选址海南。据了解，广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。
与以前游资扎堆不同的是，这波以养老概念细分的地产投资多与主业相关，意在长线投资。
泰康人寿旗下泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，并讨论了多种投资方式。而随着“允许保险资金投资不动产”的政策于09年10月1日起开闸，保险商蠢蠢欲动，涉足养老地产陆续浮出水面。 之后泰康人寿投资养老社区的实体公司“泰康之家投资有限公司”宣告成立，注册资金就达到22亿元。“泰康之家”目前已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议，拟购置位于小汤山温泉乡的2000亩“试验地”，投资40亿元兴建养老社区。同时还密谋在上海、三亚等地拿地。初步规划，泰康之家先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。
同时启动“圈地”战车的险商还有中国人寿、合众人寿等。中国人寿集团公司总经理杨超在今年两会上透露，中国人寿计划打造“一南一北”的养老社区格局，拟在河北廊坊拿地1万亩，首期投资约100亿元，南部则有考虑落户海南。合众人寿则密谋在武汉拿地建设“健康谷”养老院。
合景泰富在北京、上海、广州的各区域公司便先后成立了专门研究中国人口老龄化问题及市场空间的研究投资部，准备推进养老地产事业。 与合景泰富同样的还包括万科、保利、远洋地产、中信地产等近百家企业。地产趋之若骛的原因是，在宏观调控政策不断，市场竞争加剧的情况下，开发商对这个“收益不高但较稳定”的需求市场寄予厚望。万科已把发展“健康养老地产”写入了前不久发布的2009年度报告里。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3~5年的时间。另一地产大佬保利也在年报中表示要适度拓展养老地产业务，以增加新的盈利增长点。 与此同时，相比于住宅、商业地产的激烈竞争，稳定性强的养老地产是不错的发展方向。并且，随着中国老龄化人口的加剧，市场需求将在未来几年一触即发。现在关注是为未来储备机会。但养老地产回收周期较长，在没有经济实力和外部金融工具支撑的情况下，开发压力会比较大。所以，定位高端，要在消费层次划分上取胜，随着个人和家庭财富积累的上升，目前大部分的硬件设施差、服务水平低的养老机构已无法满足高端养老人群的需求。开发高端养老地产，采取销售和持有运营并行的方式发展，同时，也可尝试与保险公司合作的形式拓展。保险公司手中既握有大量的资金，背后又有政策，是很好的合作方。
而商业地产方面，除了众多以养老和老人宜居为卖点的很多休闲养老地产星火燎原之外，上海绿地集团2006年就在上海远郊昆山筹建孝贤坊，以平时自住，周末儿女回来探亲休闲度假团聚为卖点。更为重要的是，2005 年12 月26 日，孝贤坊投4 亿元巨资，引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院，这家三级乙等医院成为昆山2006 年政府实事工程之一。除此之外，还引进上海老年大学设立分校。
随着中国老龄化加剧，商机凸现，养老院和养老房产无疑成为一个待开发的金矿。 来自民政部和全国老龄办等部门的权威数据显示，仅2009年短短一年，我国60岁老年人口就增加了725万。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口30%，平均每10个人中就有3-4个老年人。 国务院全国老龄工作委员会办公室发布的《2001 年至2100 年中国老龄化发展趋势预测研究报告》说，2030 年至2050 年是中国老龄化形势最严峻的时期。而目前中国应对老龄化在思想、物质、制度等方面的准备都严重滞后。报告指出，未来25 年，是我们应对老龄社会的关键准备期，也是仅有的战略机遇期。
跑步进入老龄化社会势必带来健康养老的庞大需求。根据中国老年科研中心调查，目前全国城市老年人空巢家庭（包括独居）比例已达49.7%，其中，1/6老人因生活不能自理或因孤单而愿去养老院。 然而，截至目前，全国共有各类老年社会福利机构3 .8万个，养老床位120 .5万张，平均每千名老人占有床位仅有8 .6张，与发达国家50～70张的水平相去甚远。 按此测算，中国城市居家养老、护理服务的潜在市场规模在2010年将增加到1300亿元。
如果中国的养老院使用率与英国和美国一样，将来可能会有150万人生活在养老院。假设每个养老院里有60到100个床位，那么这就意味着中国将建立14974到24957个养老院。
这一连串数据都表明，养老院投资的潜在市场很大。FD S中国资本董事长刘文献认为，借助资金实力雄厚、操作相对规范的保险商力量，撬动养老院的民间投资很合适，“这些‘舰母’一旦试水成功，将带动一批民营‘船只’跟随进入。”
此外，对于保险公司来说，养老社区跟养老保险等产品有很高的吻合度，可以互动挂钩。随着个人财富的增加和生活方式的改变，中年人购买养老商业险已成主流，这意味着，数十年后，保险商必须给客户支付大笔养老金。如果将这些客户成功开发成养老院的会员，届时，保险商不必掏钱，反而可以”坐地收钱“，缓解保险资金”长短错配“的压力。
资本总是逐利的。既然养老院建设商机无限，为何游资庄家不见涉足？
这里头涉及的因素很多。比如受中国孝道文化影响，儿女们不愿让父母到养老院养老。更为重要的是，养老是一个社会课题。如果老龄人住进养老院之后，没有能力继续支付相关费用怎么办？老龄人在养老院里突发身亡，责任由谁承担？凡此种种如果完全按照市场化运作，商业经营则很容易产生纠纷。
政策配套也很关键。按现行制度设计，养老服务机构大多为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》。国家发改委社会司副司长苏国认为，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。而中国人民银行《贷款通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，“这就迫使社会融资的渠道‘被卡住了脖子’。
投资不足就会影响养老院的服务质量，继而影响民营机构建养老院的口碑和客流。另外，老龄人毕竟不是消费力最旺的人群，其每花的一分钱都是不可再生收益的‘纯消费’，这就会让老龄人形成‘控制式消费’的心态。养老院投资看起来很美，实际经营的限制很多，估计不会形成投资的主流。
也许险商们对养老院投资的热情，也不过是低成本一种拿地的手段而已。根据土地的用途不同，土地的价格也不同。养老院项目可以以公园地块、住宅用地等多种名目交叉立项，廉价购买土地之后再划出当中一块地皮转营其他高利润地产项目。运用这种商业技巧“圈地”的现象太多了，只不过以前打的幌子是高新科技、会展、物流，而这一次换成“养老院”罢了。这其实也是地方政府在招商引资时和养老产业在政策及标准制定时需要仔细考量的问题。
不过，险资进入该领域或可看作政策开闸的信号。目前，国家有关部门正在起草“十二五基本养老服务体系建设规划”，在制度设计、投融资、行业监管等方面整体谋划中国特色养老服务体系建设格局，一旦政策配套完善，养老院的投资环境将大大改善。
而从英美国家的发展经营来看，刚刚退休，身体健康的老年人经常会选择气候宜人的老人休闲中心，在那里，他们可以和他们的同龄人建立友谊，享受丰富多采的活动和设施。假设中国将达到和西方国家类似的经济发展水平和社会观念，那么将有250万-500万人口居住在较为高端的老年休闲中心。假设每个老年休闲中心可以有120套房间，每一间住1对退休夫妻，这就意味着在中国将发展起10490到20981个老年休闲中心。即使只有0 .5%的使用率，那么也有将近1049个老年休闲中心。
而且，老年休闲中心（高端养老院、健康城）确实也是一笔有利可图的生意。因为目标客户群是有钱的老年人，在提供保健服务的时候，可以将虫草、燕窝等昂贵保健品搭配在客户的食谱中，而会所提供的娱乐设施也可以增加收入，如高尔夫，游泳，网球等等。现代“养老院”更多意义是在度假休闲，而不是传统的“养老”。
接下来要做的可能更多是打通产业链。
或因如此，泰康人寿、中国人寿等公司都尝试从高端市场切入养老产业。这种将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，可以将寿险产业链拉长20年到30年。养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业。
紧随险商其后，多家民营资本公司也正在广州、长沙、海南、青岛、河北、上海近郊等地选址，拟铺点全国50个城市，建设或连锁经营养老社区或大规模单体的健康城等项目这样一来，养老产业可以将旗下的健康食品、实物租赁、地产、医疗投资等多业态串联起来，打造新型的商业模式。
那么，让我们拭目以待养老产业这座“金矿”的开采吧！