10个月来零融资 房企大佬本月起要过紧日子
每经记者 叶书利 发自北京
在接受《每日经济新闻》记者采访时，中原地产研究中心研究总监陶琦认为，时下国家收紧房企融资的背景下，万科112亿的融资计划“基本流产”，不太可能实施。
在此之前，招商地产、世茂房地产融资计划相继夭折。实际上，自去年9月以来，近40家发布了增发预案的大型房企中没有一家房企融资计划得以通过。
而时下房地产信托、银行贷款、公司债发行等其他房企融资渠道也被全面收紧。且时下坊间还传言，开发企业自有资金比例可能将上调至50%和房企预售款将被监管，以专款专用。
另一方面，作为房企资金来源的另一重要渠道销售回款因成交量萎缩，回款减缓。
据此，一位业内人士向《每日经济新闻》说，如果调控政策继续施压，成交量继续萎靡不振导致销售回款减速和融资受冻下，年底万科、富力、复地和招商地产等四家大型上市房企将面临资金短缺的危险。
万科112亿融资“基本流产”
虽然股东大会及次日的公司公告中，万科皆没有给出这笔融资方案的具体实施时间表，但王石在2009年12月曾向媒体透露：“国内融资市场时间周期较长，估计2010年上半年能完成。”
以此计算，6月就是万科规模达112亿再融资计划的最后期限。
陶琦认为，时下或近几个月内，万科的此笔融资基本会流产，“不太可能实施”。因为本次地产调控的一个政策导向就是逼迫房企出货，以增加供应。如果政府不收紧大型房企融资，促使大型房企资金链充裕，在成交量僵持背景下，他们便更具硬扛的底气，因此对于大型房企的融资方案，政府不会轻意放行。尤其万科112亿元的再融资方案，如果放行，风向标意味极重，与政策调控方向背道。
对于公司112亿元融资方案的进展情况，在给《每日经济新闻》记者的回复中，万科只是回复道：“公司融资方案目前仍处在监管部门审核过程中。该融资方案仍会遵循正常的程序进行”。
招商世茂融资遭冻
万科再融资计划可能受阻只是时下房企融资艰难现状的缩影，而不只是一个个案。
12日，冠城大通发布的公告显示，公司于前一日召开的董事会临时会议决定，“鉴于目前国家有关房地产行业政策发生较大变化”，董事会审议同意撤销公司2009年《关于本次配股方案的议案》。
几乎在同时，8日世茂房地产董事会“鉴于2010年第二季度以来，国家有关房地产行业政策发生较大变化，”公司撤销了2009年便已定下的17亿元融资计划。
中原地产研究中心分析师许萌向《每日经济新闻》记者说，冠城大通与世茂房地产A股再融资遭冻的主要原因在于如果政府放行这些大型房企的融资计划，将充实他们的资金链，强化他们对抗政策的实力。
据调查，2009年8月，招商地产发布再融资方案时，当时确定的发行底价为28 .12元/股。因为当时公司股价高位时曾达到39.50元/股。但4月始，在地产调控的阴影下，招商地产股价一路下滑，
北大公共经济研究中心研究员韩世同对此现象评论道，“在股市和楼市都不被看好的情况下，这些房企进行再融资只能贱卖，并且可能会造成股价的再次下跌，因此取消再融资方案是不得已的选择”。
来自申银万国证券的统计数据显示，截止
据此，韩世同指出，接下来将会有越来越多的房企因此而忍痛取消再融资方案。
销售飘绿，回款减缓
作为房企资金来源的左膀右臂，如今“左膀”的对外融资已遭冻，“右臂”的销售回款也因成交量僵持而减缓。
万科5月销售额为51.1亿元，同比下降20.2%，环比下降34%。
世茂房地产5月份实现销售额15亿元，环比下滑40％，同比下滑50％。
富力5月销售收入约12.53亿元，同比与环比跌幅分别为48%与 48.9%。
北京美联物业副总经理杨明丽对此认为，主要原因在于调控背景下市场各方陷入观望。这种观望情绪或许将继续维持至9月份。
这也意味着，房企资金链从销售回款处得到的支持短期内还将疲弱。
年底万科复地富力招商或陷资金短缺
许萌指出，在资本市场融资受阻和销售回款减缓下，目前公司债发行、银行贷款及房地产信托等房企其他融资渠道也已被全面收紧。
屋漏偏逢连夜雨，时下在广东的广州、珠海等地，房企预售款开始实行监管，以专款专用，即一个项目的预售款只能用于本预售项目工程的支出，不能挪到其他项目使用。
陶琦对此认为，这是调控背景下政府进一步收紧房企资金链的行为，以降低大型房企硬扛政策的实力。因为预售款专用的政策对大型房企的影响较大，他们本可在各个项目预售款上通过合理的资金调配，以优化公司资金链。
万科对此却比较淡然，指出“国内房地产行业引入预售制度的主要出发点是现有融资渠道无法满足房地产开发的需要，预售款因此成为房地产开发企业最重要的替代融资渠道。但在欧美多数发达国家，资本市场成熟，融资渠道发达，开发商很少依赖房屋预售来筹集资金。从与国际接轨，保护购房者、按揭贷款银行等相关主体权益的角度考虑，国内预售制度的融资功能必然会逐步弱化。”但也特别提醒，“在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的其他融资渠道。”
此外，时下坊间正在传言，房企开发资金中的自有资金比例将被进一步提高至50%，如果属实，此举有如在房企资金链上“当头一棒”。
不过，陶琦认为此传言不太可靠，因为如果属实，很多房企或许只能选择退出了，因为目前很多房企自有资金率甚至连35%都达不到，突然再增加15%的自有资金率，“这不是让人别干了吗？”
时下调控政策仍依旧，房企融资仍在被收紧，成交量继续僵持，在假设这些外部条件不变的情况下，再结合具体公司时下的资金链现状、销售情况、开工项目等因素，一位行内人士对11家标杆房企进行的现金流压力测试显示，时下11家标杆房企目前现金充裕。与2008年底相比，时下他们的现金量增幅达15%至587%不等，平均增幅为200%。因此对当前市场调控的抗击打能力要远胜于2008年末。她预计在不降价和调控政策不变的情况下，2010年充裕的资金量能保证多数房企3-6个月的企业正常运营。不过，7月底，A股上市融资第三次延后的富力将第一个面临资金短缺困境，10月底，招商地产将加入此行列，12月底时，复地与万科也将成为资金短缺的新成员。而直到此时，保利、华润置地、金地、绿城与中海的资金链仍处于安全状态，恒大与雅居乐的资金链风险仍会低于2008年底。
因此她认为，短期内，市场上还很难见到大型房企普降的现象。到了一定时候，一些房企迫于资金链压力，会开始有选择性的降价，以释放成交量，因为那时降价将成为唯一的选择。
对此说法，万科回复道，截止2 月末，公司共持有银行授信额度达660 亿元，尚未使用授信额度达545 亿元。此外，公司还计划和信托、保险等金融机构进行更密切的合作。时下公司资金链状况良好，足以应对任何可能的市场变化。但无论资金状况有多好，万科也将始终坚持“不捂盘”的基本原则。公司不会因为资金充裕而无视市场的变化。
富力公共事务部一位女工作人员向《每日经济新闻》记者说，下半年的事情还不明朗，目前不好判断。对于富力7月底将陷入资金短缺一事，目前不方便评论。