当代物权法百科全书小辞典324

当代物权法百科全书小辞典324

财产地役权人义务（当代首创）

陈绪国

物权法第一百六十条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”

本条款，是关于地役权人义务的简要规定。

物权法的本职工作之一，就是确认权利人的权利和义务。当相关的事项没有点明时，需要权威性解析，以便于明确其相关的义务关系。

本辞条，介绍地役权人法定义务之三“财产地役权及其义务（当代首创）”。

主题：财产地役权及其义务

财产地役权的权利与义务，一方面与物上地役权相关联，另一方面与权利地役权相关联，但有独立的特点。

财产地役权，是财产地役权人行使权利的价值实现表示和履行义务的回报形式。其回报得来的东西，可以是财产，也可以是权利，也可以是财产与权利两种兼有。

一、财产地役权（当代首创）

财产地役权，是基于物上地役权和权利地役权之上可兑现、可分享的财产权。地役权人可以对于特定地役权标的物依法设立债权、继承权等权利，但供役地权利人的供役地和消极地役权项目除外。

1．财产地役权可兑现的财产权

财产地役权可兑现的财产权，是地役权人个人专有的或者共同所有的可出租、或可出让的财产权。

依据地役权建设项目的设备设施是否可分割移动情形，以不分割为原则、以分割为个别例外情形。以上仅限于积极地役权的建设项目，限制建筑役权和禁止妨碍采光、观望役权等消极地役权建设项目除外。

譬如，依照物权法“房地合一”、“主辅一致”的原则，地役权人转让房屋，连同需役地一并进行财产转让，地役权建设项目和地役权权利—包括与物上地役权和权利地役权一并转让。所转让的财产价金，是因物上地役权和权利地役权的价值取得的。如果没有以上两个地役权内容，地役权人转让房屋就会发生困难甚至于根本不能成交，即使勉强成交了，房屋价值定会大大缩水贬值。

2．财产地役权可分享的财产权

财产地役权可分享的财产权，是地役权人个人专有的或者共同所有的可继承、或可共同分享的财产权。

继承权人继承地役权，是副项继承、从属继承、从物继承和打包继承。其往往不是主项、主物继承权，也不是单独继承权，往往是于继承房屋基础上，继承需役地使用权，附带继承供役地利用权及其地役权的建设项目、管线设备等等的一整套“打包继承”。

继承权人继承地役权的顺序是：“继承房屋所有权—继承需役地使用权—继承地役权。”

财产地役权可共同分享的财产权，是地役权人与供役地权利人都有投资的份额，并且将地役权建设项目变成了投资收益的项目。类似于工商业地役权、田园地役权存在共同分享的财产权较多一些，其他的地役权建设项目较少一些。主要有供电、供水地役权建设项目的水电产品加价转让的情形。供电、供水地役权建设项目的水电产品出租，与此情形相同。

二、财产地役权的基本形态与法定义务

（一）财产地役权的基本形态

财产地役权的基本形态，是特定对象、特定条件下成立的局域性、个别性、隐蔽性的定限财产权，是可以将物上地役权和权利地役权通过特定的转换方式变化为财产权的主要表现形态。

第一，财产地役权不是独立的财产权，是指依附于物上地役权和权利地役权而成立的可兑现、可分享的财产权。

就是说，财产地役权光是依附于物上地役权和权利地役权还不够，必须在成熟的、特定的条件下才能成立财产权。

譬如，地役权人死亡，地役权作为一项特别类型的财产来继承或者赠与；地役权人与供役地权利人都有投资的份额，地役权建设项目已经转变为经营项目，双方之间可以兑现财产权；房屋所有权人转让或者出租房屋时，可以连同土地使用权和地役权一起转让或者出租；以及其他的可兑现的财产权。

第二，财产地役权不是主财产权，是指从属于房屋所有权、土地使用权名下的副财产权或者说准财产权。

一般而论，财产地役权的设立、变更、转移与消灭，是从属于房屋所有权、土地使用权的设立、变更、转移与消灭的。房屋所有权是一级主物权，土地使用权是二级主物权，财产地役权是三级副物权。

第三，财产地役权不是纯财产权，是指关联于物上地役权、权利地役权之上的关联财产权或者非自由财产权。

纯财产权，是可以随时交易、随时兑现的无限制性条件或者少限制性条件的自由财产权，是自主权主导地位的财产权。如私有房屋是纯财产权，可以随时买卖与交易，财产权可以随时兑现。

财产地役权是第三极物权，一方面受自己的房屋所有权、土地使用权的限制，另一方面受供役地权利人的财产权限制，只能与物上地役权、权利地役权挂钩，在合适的条件下兑现、变现财产权。由于其是非独立的、非自由的、非主导地位的三级副物权和第三极物权，注定了其财产权会受到很大范围、很大程度上的限制，意味着其负担的义务会比物上地役权、权利地役权的义务更大。

（二）财产地役权的法定义务

由财产地役权的基本概念、基本形态推导得知，财产地役权是以上三大类地役权中最为难得的权利。对于地役权的限制，最集中于财产权限制上面。限制程度最大，意味着义务范围最广。

可以说，物上地役权、权利地役权两种地役权的义务，也是财产地役权的义务，并且会外加一些其他的义务，主要从财产地役权的流转上进行限制。

1．财产地役权原则上不得单独抵押

依财产地役权的基本形态推知，财产地役权是特定权利、特定功能、特定范围的非独立的、非自由的、非主导地位的三级副物权和第三极物权，属于法定的限制抵押、不得单独抵押的一类对象。

如果需要抵押，应当与建筑物所有权、建设用地使用权一并抵押。否则，其抵押物是无效抵押标的物，不能兑现财产权。

2．财产地役权原则上不得单独转让

财产地役权，是依物上地役权和权利地役权的设立而设立、转让而转让的从属性权利，不到万不得已的时候，是不会转让财产地役权的。

依财产地役权的基本形态和相关经验推知，财产地役权是特定对象、特定条件下成立的局域性、个别性、隐蔽性的定限财产权，是可以将物上地役权和权利地役权通过特定的转换方式变化为财产权的主要表现形态。财产地役权是设立在供役地权利人土地上的极特别的权利，属于法定的限制转让、不得单独转让的一类对象。

如果需要转让，应当与建筑物所有权、建设用地使用权一并转让。否则，其转让的权利是无效力的权利，不能兑现财产权。

3．财产地役权原则上不得单独出租

财产地役权，基本上是静止的财产权。如果要将其激活起来，不但需要合适的时机、机遇、人缘、财缘等客观条件，还应当符合法定的要求和供役地权利人的意愿。财产地役权是设立在供役地权利人土地上的极特别的权利，属于法定的限制出租、不得单独出租的一类对象。

如果需要出租，应当与建筑物所有权、建设用地使用权一并出租。否则，其出租的权利是难以保障的权利，不能兑现财产权。

4．财产地役权原则上不得单独变现

财产地役权，基本上是象征性的财产权，是与物上地役权和权利地役权、建筑物所有权和建设用地使用权捆绑在一起的副地役权、副财产权。除了不可以单独抵押、转让、出租以外，也不得单独变现。也就是说，不允许将财产地役权作为土地所有权、用益物权来看待，可以肆无忌惮地用作谋利的工具，故其适用范围是非常小的。

财产地役权不得单独变现，包涵了两层意思：一层是，如财产地役权的捆绑式抵押、转让、出租一样运作，捆绑式变现。另一层是，如果说财产地役权平时还是有机会作为赚钱的工具来使用，最好是与供役地权利人一同开展业务。财产地役权人违反合同或者登记记录上的规定，供役地权利人有权中止供役地的义务，收回土地利用权的。

财产地役权，确实基本上是静止的、象征性的财产权。不过，该项权利与物上地役权和权利地役权、建筑物所有权和建设用地使用权一起结成了牢固的权利同盟军，一般情形下，是不会自动消灭和自动贬值的。既然法律倾向于限制财产地役权的抵押、转让、出租和财产变现，这就是法定的义务。最好是认真履行义务，不要盲目地追求经济收益，还是老老实实地行使自己的地役权稳妥一些。

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