谢逸枫在华南地产论坛发表讲话
2010年9月28日，2010中国华南地产论坛在广州珠江新城富力中心20层举行“珠江新城-琶洲-员村“泛CBD” 金融商务区域板块置业前景分析”，参加本次论坛的重要专家有暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚，刀客地产顾问机构董事长、著名房地产专家长谢逸枫，原荔湾区地方志办主任、副研究员胡文中，广州市房协专家委委员、房地产资深人士黄穗诚，中华易学研究院副院长钟炬，广州易美文化传播有限公司策略总监王瀚等房地产同行参加。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫 著名房地产专家
2010年9月15日，广州市召开建设区域金融中心工作座谈会。市长万庆良指出，广州建设区域金融中心必须放在全球视野、全国高度来考虑，要树立“金融立，国家中心城市则立;金融强，国家中心城市功能则强”的观念，具备世界眼光、战略思维，把金融产业作为战略龙头产业之一抓紧、抓细、抓实、抓好。作为广州CBD，肩负着广州成为国际化区域金融中心的重任，这意味着未来珠江新城-员村要成金融产业新旗帜。万庆良表示，接下来将重点加快员村金融商务区的规划建设步伐，把珠江新城-员村地区建设成为全国一流的名副其实的金融商务区。
2010年9月28日，华南地产论语专家专家现场参观嘉裕 君玥公馆、博雅首府、富力公园28、江源半岛、凯旋新世界 五大楼盘，解读珠江新城-员村板块置业前景。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫 著名房地产专家表示，曾经的“城中村”员村，将结束“老工业区”的使命成为CBD新贵，新的市政规划、区域居住环境的改善、交通网络的密织，加上地铁五号线即将开通等利好因素，员村板块楼市前景看涨。珠江新城目前最缺的还是市政和商业及生活等方面配套，因为我们今天所看到的项目，大概40-50%都是住宅这一块，但是商业办公这一块空置率有30%，有些楼已建了有十多年了，都但是没有一个商家进去了，这是一个严重的高空置问题。
另外一个问题就是部分楼盘的价格完全透支了市场上涨的空间，因为目前珠江新城在销售楼盘的整体价格在三万块钱/平方米，本区域市场经过十八年的开发，市场的价格承担能力是可以接受的，说明购买需求还是存在的。如果是价格达到了7-8万元/平方米，市场就承受不了，投资就不行了。例如，我们今天看的江源半岛一样，那块地已经开发很多年了，但是楼盘的品质和价格是名不符实的。未来二期地块建高层江景房应该是建高端的产品，价格将达到5-6万元/平方米，但是这个价格是不靠谱。再往员村走，都是居民房，与规划的不太符合的。
员村连接老城区、天河区与黄埔区“东进”的重要枢纽。员村在广州城区东郊、黄埔大道暨南大学至车陂路段以南，南临珠江。属东圃镇。原是山岗农田，南宋建村。1958年规划为工业区，建有员村新村 、昌乐园和多间工厂。隶属于天河区，广东省高等人民法院坐落于员村内，西邻广州跑马场和华南快速干线，北邻天河区政府和天河公园，东接天河高新技术开发区和广东省奥林匹克运动场，南面是风景秀丽的珠江河畔。员村作为连接老城区、天河区与黄埔区“东进”的重要枢纽，处于珠江新城、天河北和东圃三大成熟板块的包围之中。“东进西联南拓北优”的市政规划格局、多家工厂的搬迁、地铁五号线的兴建，一系列利好因素的春风使员村以崭新的姿态呈现在人们的眼前，员村板块也由以往工厂区、平民区的形象逐渐蜕变为新型优质居住区。
房地产成功的前三个秘诀是地段、地段、地段。而决定地段价值的正是这股不可逆的社会发展潮流，大规模的市政规划又是社会发展潮流的巨大推动力。 随着广州国际化大都市步伐的迈进，“东拓”蓝图的持续实施，天河区的面貌日新月异，连串的市政规划给天河房地产带来极大的促进作用。东进西联南拓北优”的市政规划格局、多家污染工厂的搬迁、地铁五号线的兴建，一系列利好因素的春风使员村以崭新的姿态呈现在人们的眼前，员村板块也由以往工厂区、平民区的形象逐渐蜕变为新型优质居住区。
一是政府新规划为板块发展提档次。定位：珠江新城“泛CBD” 广州“硅谷” ，近年政府重新规划，员村将成为广州未来的新城市中心、珠江新城的“泛CBD区”。这一规划使员村借珠江新城的发展力在商业、城建等方面有所作为。另外，政府在员村四横路附近辟出大片土地建成天河高科技软件园，打造广州的硅谷，金鹏集团、华南资讯科技有限公司等著名企业陆续进驻。员村也被赋予“高科技产地”的新概念。
二是立体网络交通为经济发展加速度。交通：东进轴-南拓轴交汇点 3条地铁穿过员村西临珠江新城，与琶洲地区隔江相望，位于广州"东进"和"南拓"战略的东进轴和南拓轴的交汇点上。有20、23、43、44、53、137、218等二十多条线路途经，道路畅连内环路、华南快速干线、黄埔大道等市区主要交通干线，加之花城大道延长线和临江大道延长线打通，琶洲大桥启用，地铁五号线将通，员村一带已形成一个立体的交通网络。
三是配套设施齐备为市民居住添便利。环境：摆脱城中村形象 打造生态资源库员村早已摆脱“城中村”形象，已开发楼盘大部分已经入住，生活氛围浓厚，生活娱乐设施完善。医院、农贸市场、银行、文化宫、中小学等构成一个完整的生活体系。天河区投入大笔资金，加大环境整治：污染工厂搬迁、道路拓宽、栽花植树，占地100多万平方米的天河公园，犹如一个巨大的生态资源库，对改善员村环境质素产生不可估量的作用。
四是严控住宅开发使区域楼市升值潜力增大。2008年天河区出台《广州市天河区现代服务业发展规划（草案）》，将重点构筑“一核、四带、八区”现代服务业总体布局，重点打造八个现代服务业集聚区，作为CBD延伸区的员村则将严控住宅开发。员村建设重点是写字楼，除非是原有规划或用作商住公寓等，提供给市民的商品房比例将严格控制。如此一来员村的住宅买少见少，升值潜力巨大。
五是楼市泡沫少，多重利好投资潜力高。受珠江新城CBD扩大、猎德大桥通车、地铁五号线开通等多重利好影响，目前员村板块的交易比较活跃，房价都有一定上升。员村板块目前的楼市泡沫很少，相对比较健康，预计年底员村板块的房价还会有增长，从长远来看员村板块具有很高的投资潜力。
2010年6月,耗时3年、历经无数轮修改公示的琶洲员村规划终于形成定案。6月12日广州市规划局也为其专门举办新闻发布会，详细描绘了这块宝地未来的图景。除了被冠以跨国公司总部、区域金融中心等词汇之外，这片被纳入广州CBD版图的13.5平方公里区域还将配以八大城市公园、五条新地铁线、三条新过江通道。规划研究范围：东至琶洲岛东端、西至广州大道、南至黄埔涌、北至黄埔大道，包括珠江新城、琶洲岛以及员村南部地区，总面积约23.6平方公里(不含珠江水域面积)。在规划图，我们发现了会展中心处的过江通道是一座造型优美的桥。另外两处过江通道则没有画出具体形式。据介绍，3条过江通道还未最后决定是隧道还是桥梁。
公布的方案中，整个琶洲员村地区划分成三大功能中心：国际商贸中心：琶洲地区，重点发展会展、商贸;区域金融中心：员村地区，并作为珠江新城C B D的拓展区;文化创意中心：整个区域内的历史文化资源和优秀工业遗产。新建项目包括公共服务设施，中学7所，九年一贯制学校2所，综合医院4所，文化活动中心5个，青少年活动中心1个，运动场1个，福利院2个，老年人服务中心2个，老年人服务点27个，街道办事处3个，小学12所，幼儿园22个，社会卫生服务中心3个，卫生站15个，文化室16个，居民健身场所37处，托儿所10处。社会居委会29个。
交通服务设施，新建海洲路、琶洲塔路等;增加跨越新港东路的南北向高架桥;新增3条过江通道新增5条轨道交通线路;增设6条地铁循环接驳巴士功能分区：商业与文化并重。琶洲地区将成为国际商贸中心，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住等。
员村定位为区域金融中心，并作为珠江新城C BD的拓展区，以现代服务业、金融服务业为主体，未来将容纳跨国企业总部，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。整个区域内的历史文化资源和优秀工业遗产将打造成文化创意中心，将黄埔古港进行整体保护与有机更新，同时将现有近代工业厂房改造，注入文化、创意产业、商业、旅游等功能。
生态保护，建八大城市公园。规划以“生态城市”建设为出发点，将琶洲员村区域建构成水绿纵横的生态示范区，计划依托珠江和河涌水系建设八大城市公园，依次是磨碟沙公园、体育公园、琶洲塔公园、琶洲眼环岛公园、沙仔岛滨水公园、员村中心区公园、棠下涌公园、渔人码头公园，规划绿地覆盖率达45.1%，人均公共绿地达12.7平方米，保证居民步行500米可享受公园绿地。
公建配套：拟新建21所学校。规划中说，琶洲员村地区的开发强度将遵循总量控制、综合平衡的原则，整体毛容积率控制在1.4左右，比珠江新城要低。规划区控制居住人口约16.4万人，就业人口38.4万人。未来将按照“地区、居住区、邻里”三级体系布局生活性服务设施。除了现有的地区及公建配套设施外，还将新建一批居住区级和邻里级公共服务设施，包括7所中学，2所九年一贯制学校、12所小学、4所综合医院等。
文化保护：古黄埔港旅游开发。琶洲员村地区拥有丰富的历史文化资源，琶洲塔、古黄埔港遗迹、古黄埔村建筑，以及珠江啤酒厂、员村热电厂、鹰金钱罐头厂、澳联玻璃厂、南方面粉厂等近代工业建筑(遗址)。规划就此提出，要切实保护好这些历史文化遗迹，而且还将对古黄埔港、古黄埔村进行历史文化旅游开发，结合工业建筑遗产的保护和再利用发展文化创意、休闲娱乐旅游功能等措施，使这些历史文化资源融入城市发展。
交通出行：新增5条地铁线，规划将新建海洲路、琶洲塔路等外围区的主、次干道，增加跨越新港东路的南北向高架桥，形成外围交通循环体系。在琶洲大桥和广州大桥之间，将新增3条过江通道，同时在会展期间设立交通管制区，更好地应对大量瞬时交通需求。完善公共交通和步行体系方面，规划新增5条轨道交通线路，分别是13号线、8号线东延线、环线11号线、19号线、20号线，通过这5条轨道交通线路和穗莞深城际线相连。为加强各种交通方式的衔接转换，规划增设6条地铁循环接驳巴士线路。与此同时，在人流密集区建立人车分流步行体系，并结合区域绿道建设，为市民提供安全、舒适的步行环境。
员村未来规划有三大功能区：第一功能是区域金融中心，第二个是创意产业文化中心，第三个是国际商贸会展中心。但是目前我们今天所看到的是没有这些功能的。仅仅有些零散的居民房，还有一些新的楼盘，另外是一些旧的厂房，还有再冒烟的工厂在里面，要等配套的实施和规划的落实，至少要10-20年。我们看到一个很好的情况，今天的珠江新城与10年前的珠江新城的确还是有区别的。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫 著名房地产专家指出，以前印象中，员村被称为“城中村”“老工业区”“污染区”“最鬼村”，周围环境特别恶劣和卫生特别差，主要是地方政府的投入资金不够，最主要是受到区域的整体规划的影响。所以我认为，未来的投资趋向应该是在控制住宅用地方面去控制因素去投资。今年6月12日广州市政府对珠江新城换CBD的规划来面提到，必须控制住宅用地，这样一来，不会像珠江新城定位有从无的。因为珠江新城是先卖地，再盖房，再建配套，再投资到里面去。但是这个是已经配套，根据整体的需要再和配套进到里面去，这样一来完全与珠江新城以前的开发、规划、定位都不太一样，这点是非常好的。
官方希望北岸高南岸低，最好不超珠江新城最高峰。2009年广州举办房博会之后，媒体发现在员村地区鹰金钱厂西侧有一栋高度不低于珠江新城东西塔的超高层摩天大楼，这栋高度超过500米的大楼也因此被誉为广州第一高楼。因此，广州第一高楼是否真的将落户员村也是12日琶洲员村规划的重要看点之一。规划要把琶洲员村打造成广州最核心地区，让城市公共生活回归珠江两岸，规划上是希望建设成北岸高、南岸低的空间效果，而其中建筑的高度基本应该配合珠江新城建筑的基本高度，最好不超过珠江新城最高的高度，因此不建议员村地区建广州第一高楼。
开发模式不像珠江新城。先卖地、政府有了钱再建学校、医院等公共服务设施，珠江新城曾经的开发模式已经被市民诟病.琶洲员村地区跟珠江新城不同，其三大核心功能并不包括住宅，现有人口主要集中在员村地区，琶洲村、黄埔村也有少量人口，而员村现在的公共服务设施也已经比较多了，未来开发时主要是优化完善，按照规划人口进行配套，未来这里的公共服务设施将以商务公寓为主，这点和珠江新城针对住宅不同。
从我们今天观察的楼盘看，嘉裕君玥公馆、博雅首府、富力公园28、江源半岛、凯旋新世界，共同点非常多，CBD概念的炒作。卖点都是很相似的，例如CBD概念，产品都是大户型、毛坯、江景房、豪宅，还有一个是地铁楼盘，还有容积率很高。例如凯旋新世界容积率说是超低容积率，实际上不是的，整体算下来是很高的。还有楼盘的均价是达到3万块钱以上，还有卖的价格是预期的。按照目前市场价格是很难卖的，所以能够支撑琶洲员村CBD板块的价格，肯定有它的条件在。
毛坯价最高达3万元/m2，广州员村楼价直逼珠江新城。"琶洲-员村规划"出台导致员村房价看涨，但要追赶珠江新城尚须时日。均价高达3万元/平方米，最高价达到8万元/平方米。琶洲-员村规划出来后，员村一跃从老工业区成为CBD新贵，房价节节攀高，个别新盘甚至比珠江新城还贵。从去年到今年，短短一年，员村的房价已经涨了5000元/平方米。而新规出来，二手房市场的看楼客明显增多，其中不乏一些投资客。员村板块的"价格洼地"优势明显，作为珠江新城的延伸区，区域价值将进一步提升，但是要想媲美珠江新城，三五年内尚不现实。
第一个它的规划、定位起点非常高，以超前定位是广州是未来得CBD商务区，通过档次高的定位，才能发展。第二个，它的交通规划已经形成网络一体化，为板块的经济发展有一个提速。第三个，这个板块的土地住宅供应是非常稀缺的，还有土地开发成本是非常低的，基本上是十多年前拿的地。还有一个是逐渐形成了一个金融商务圈。第四个是有丰富的江景资源和生态环境。并且还有规划到2010年有33.5万人口的增加，为市场创造巨大的购房需求市场。
2010年6月12日，耗时已久的"琶洲-员村地区城市深化及控制性详细规划"终于尘埃落定。根据规划，琶洲-员村地区将建设八大城市公园，规划绿地覆盖率达45.1%，人均公共绿地达11.8平方米，绿化面积非常大。而居住区级公共配套也非常齐全，包括7所中学、2所九年一贯制学校、12所小学和4所综合医院等。交通设施方面，为缓解交通将新增3条过江隧道，除此之外，还有5条轨道交通线路从该区经过，同时还将增设6条地铁循环接驳巴士。
规划中未来的员村环境如此宜居，但居住功能却弱化了。琶洲-员村地区规划的三大核心功能为：会展、金融服务和文化创意，居住功能并不在列。未来该区新推的一手住宅必定备受关注，售价也将水涨船高，再加上区域内住宅供应的稀缺性，估计售价会逐步向珠江新城楼盘靠拢，成为广州的价格标杆地区。但由于该区住宅用地并非主导，未来一手住宅供货量并不多，因此该地区的房地产市场将是以二手房为主导。
嘉裕君玥公馆是中规中矩的，面积也是不大的，基本上控制在150平方米左右，主流的比较多一点，大户型是在顶楼，基本上是复式的，比较大一点的。而且小区的配套比周边的配套成熟一点，整个规划都是圈点式的，所以比较好的，目前价格是26000元/平方米，朝向好一点是32000元/平方米，合适自住。
博雅首府是卖给炒房者的，并不是自住的。自住的话也不太适合，从周边的环境来看是适合投资的。户型是170-200平方米，这么大的户型如果一家三口住是非常浪费的。主要是因为它的结构，两梯六户的结构，分摊非常大，还有旁边写字楼可能会影响有些户型的采光。而且小区里面基本上没有什么配套的，所以只适合投资，不适合自住的。
富力公园28通风采光非常好，层高很标准，而且管理是一流的，从板块定位来看也是适合投资不适合居住的。
最后一个凯旋新世界也是适合投资的，不适合居住的。凯旋新世界是适合投资的，因为本身是定位给富豪有钱人居住的，但是从前期的销售程度来看，是所有第三期的最后一批江景资源房，所以先前的第一居所是非常合适的，也是适合为了房子资产抗贬值的，可能有金融风暴，或者股市不稳定，所以必须要购买能够增值保值的第一居所的高端的豪宅，所以产品价格卖在6-8万是比较值，因为打造的产品都是非常高端的，不管是装修还是小区的配套景观都是非常高端的。
但是有一个最大的问题，就是里面整个周围的环境跟产品好像有点不是很协调，因为周边有保障房，也有农民房，影响了它的形象，有点城中村的感觉，跟富豪的感觉是有差别的。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫 著名房地产专家认为，珠江新城-琶洲-员村泛CBD形成的话，对广州的经济、形象以及广州的楼市都是有很大的影响的。第一个是地块会升值，还有房屋会保值的。交通设备的增加都是有的。还有一个有利于冼村的会展的综合区。第四个有利于拉动板块的经济发展。第六个是有利于广州CBD竞争能力的提高。但是目前还是不太可能的。 因为存在很多种缺陷，没有配套的落实，政策的落实，定位很模糊，还有一个是政策的控制力是不成熟的。
起步低难超珠江新城，来自CRIC中国房地产决策咨询系统的分析报告显示，2009年天河区商品住宅的成交均价为16396元/平方米，员村板块同期成交均价为12000元／平方米，价差幅度为4396元/平方米，即便是与相对临近板块（如天河公园板块）相比，员村商品房价格仍有上升空间。"员村板块的'价格洼地'优势明显;同"时，员村板块作为珠江新城的延伸区，区域价值将进一步得到提升，为员村板块房地产市场发展加速。
从周边区域来看，琶洲-员村地区规划的就业人口将达33.5万人，购房和租赁需求是比较大的，但在区域住宅用地较为稀缺的情况下，大部分居住需求将会外溢，这势必带动周边区域的房地产市场，但这种影响还需要一定的时间。就近期而言，周边区域的楼盘可能更多地受到投资投机者的关注。珠江新城本身的CBD定位，让珠江新城在很长一段时间内，是其他区域所无法企及的。而员村由于历史问题，起步定位就比较低，所以，即便在重重利好之下，在近期，比如三年内是无法超越珠江新城的。
“次中心”置业之员村板块 CBD辐射楼价涨幅大。员村板块近几年在广州的楼市地图里不再陌生，乘着“东进西联南拓北优”的市政规划、珠江新城CBD效应辐射、多家污染工厂的最终搬迁、地铁五号线的开通等一系列利好因素的春风，员村以崭新的姿态呈现在人们眼前，由以往工厂区、平民区、郊区的形象逐渐蜕变为新型优质居住区，成为天河区热门的居住板块之一。
员村位于华南快速干线以东，西临珠江新城，东边紧邻天河区政府、天河公园，隔江相对琶洲国际会展中心，地理位置优越。周边商业步行街、家乐福百佳超市、农贸市场、各大银行网点、食肆、医院、学校等配套都非常完善。地铁五号线的开通，更是为板块内的楼市注入强大推动力。在高房价的天河区，员村的楼价相对较低，因此成为不少置业者的选择对象。
今年的国庆楼市是量价齐涨。从今年8月全国一二线城市楼市走势来看，都是量价齐涨。因为国家政策调控基本上达到了国务院所调控的目标，就是遏制部分城市房价上涨过快的现象，抑制投资需求，增加市场供应，扩大保障房的建设。在前面4个月调控政策抑制了大部分刚性需求集中爆发。第三个从市场的供应的该度来看，是供应非常不足的，已经满足不了市场的需求。首先是土地不及时的。其次是开发商变相延迟开发的时间。最后是二次调控基本上不太可能。
从9月份的前三周的成交量和房价走势来看，也是量价齐涨，但是，价格有小幅度是有回落的，主要还是受政策调控影响，开发商不敢明目张胆地随意上涨房价，主要怕二次调控出台新的政策，怕开征物业税，上调房地产项目资本金到35%，加利息，开征房产税和空置税，或者是取消商品房预售许可制，这都是对开发商资金、销售形成巨大压力的。从最新的9月26-28日，这两天广州市的楼价走势看，也是涨了，比9月26日之前的价都涨了300-500块钱，包括在国庆期间房价都会涨的，如果10月份没有新政策出来的话，未来的房价会保持上涨的趋势。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫 著名房地产专家表示，亚运城和珠江新城CBD都有投资价值，主要是看你是短线投资还是长线投资。亚运城在短线3-5年之内投资是有升值空间的，而且还有获等利润，毕竟是作为城市价值的洼地，有性价比，而且市场处初级开发阶段，所以在3-5年开发投资还是可以的。珠江新城应该到3-6万块钱了，如果你有钱的话，持有10-20年的话，也是有升值空间的。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫 著名房地产专家指出，2009年，国务院把房地产项目资本金从35%硬是拉下到20%，开发商手的资金就富裕流油了。从2008年金融海啸之后，银行是没有多少钱了开发商，开发商很多都没有来得及还银行利息，发通知下来，延长了开发商还债的期限。所以，房地产项目资本金的下调，跟开发商的资金链有关系的，所以我是很赞同黄老师讲的。我知道资本金是怎么去运作的，我心里非常清楚。
从2009年房地产项目资本金没有下调到20%的话，很多地王是不会出现的，开发商不会大张旗鼓地去拿地。因为资本金投入少了，可以通过土地收帐，钱会越来越多，开发商去拿地，首先要考虑资金是否足够。但是央企为什么要去拿地，他们本来就很有钱，不会是下降了20%就有钱了，只是更有钱了，所以才去抢地王。开发商不会急着把房抛售出去，反正不缺钱。而且政府的调控不一定是要把房价打压到30-50%，这是有关系的。还有商品房市场化了的话，肯定有很多制度是不完善的，像开发商在商品房预售前，会利用预售的制度回收一部分钱，所以跟资本金还是有关系的，并不是资本金不下调跟房价没关系，这是绝对有关系的。
对员村前景的认识
员村地区定位为珠江新城的CBD延伸区，通过土地置换，把更多土地用于支撑CBD的拓展，商业氛围将更为浓厚;加之地铁五号线的建设、规划中的沿江大道和员村二横路立交等工程，员村的商务、居住功能将更完善。员村板块西临珠江新城，与琶洲地区隔江相望，东西主干线黄埔大道贯穿其中。该地区位于广州市"东进"、"南拓"战略的东进轴和南拓轴的交会点，地理位置优越，现为天河区重要的居住板块之一。此次规划中，员村地区定位为珠江新城的CBD延伸区，通过土地置换，把更多土地用于支撑CBD的拓展，商业氛围将更为浓厚;加之地铁五号线的建设、规划中的沿江大道和员村二横路立交等工程，员村的商务、居住功能将更完善。
下面员村板块面面观：天河区员村板块位于珠江新城以东，科韵路和琶州大桥以西，南至珠江，北至中山大道。天河员村板块以其独特的地理位置，逐渐成为区内生活设施配套最齐全，价格最便宜的中心住宅区。近年来，天河区体育中心一带和珠江新城，形成广州市最热门的商务中心和写字楼办公中心，但各种住宅夹插于各写字楼群之间，商业气愤过浓，居民往往缺乏足够的归属感。出现居民陆续迁出，租客大量进驻的现象。加上天河区最大的"氧吧"--天河公元，员村板块于是成为天河区最优质，最方便的住宅区。
经过近十年的开发，大量明显楼盘在此拔地而起，天河区政府，广东省高级人民法院等政府机关也相继落户员村板块，其中美林海岸花苑，都市兰亭，东憬花苑，东方新世界，新世界东逸花苑等楼盘成为天河区居民抢购的主要楼盘。员村二横路是员村板块的文化商业中心，集购物，饮食，休闲，娱乐为一体。其中新开业的员村娱乐广场是一个综合性商场，百佳，麦当劳等商家抢先进驻。至金为止，员村板块集中了百佳，万佳，家乐福，百安居，麦德龙等大型超市，在广州市实属罕见。
由于员村板块连接东圃于天河中心区，故一直以来都是各个交通线路的必经之地。地铁五号线开通，途径员村就又个站口。专家预计员村板块的楼价将大幅上升，对投资前景非常看好。随着广州不断扩大CBD范围，员村将作为沟通琶洲、珠江新城的有机板块，自身也将成长为广州新城市的中心社区。而工业企业的搬迁，区内产业实现改造换代，加之有天河公园作为打出公园物业的黄金牌，以及员村生活配套设施已经日趋完善，员村板块二手房市场的关注度不断得到提升。今年下半年员村板块升幅很大，大型房改房社区升幅在30%，中高档楼盘升幅甚至达到了40%以上。
员村板块按细致区域可以划分为员村山顶、天河公园西门、天河公园东门几个区域。其中，天河公园西门即天府路段，因为聚集了许多开发完善的大型楼盘，价格最为突出。其次员村山顶包含了员村二横路、三横路、四横路等，自身构成了一个完整成熟生活区域。价格也呈稳步上升之势。但员村板块唯一不足的是在教育资源上，并不十分丰富，省一级的学校只有员村小学和位于天府路的113中学。
地铁令立体的交通网络如虎添翼,市政府规划把员村打造成一个立体的交通网络。华南快速干线，已经通车的琶洲大桥，地铁五号线设有员村与科韵路两大站点，员村二横路连通了琶洲大桥和珠江新城的临江大道，加上花城大道，让员村成为了连接琶洲、珠江新城、黄埔大道的一张巨型网络。员村原来就有20多条公交线路途经市内各处，再加上地铁五号线员村和科韵路两大站点，让员村交通网络更是如虎添翼。地铁员村站设在员村最为繁华的二横路。科韵路地铁站位于黄埔大道中与科韵路的交会处，旁边即是天河科技园科韵园区，邻近天河公园和珠江新城拓展CBD区。
CBD延伸区发展前景大，展现员村独特魅力.曾经有30%是工业企业，且大部分为重污染和有毒害化工类企业的而被称为“老工业区”的员村，由于广州南方面粉厂、广东鹰金钱罐头厂、广东澳联玻璃厂、广州绢麻厂、广州港务集团员村码头等的搬迁，区域特征与档次发生了翻天覆地的变化。广州市政府规划在更大区域内扩大CBD范围、延展CBD功能，琶洲－员村地区将定位为珠江新城CBD的延伸区域。未来，这里将成为广州的新城市中心地区。这一规划让员村可以将两大商业金融中心珠江新城和琶洲有机连在一起，促进整个中心城区商业板块的形成发展。而天河区政府有文件指出，员村将打造八个现代服务业集聚区，建设重点将是写字楼，用作商品房的比例严格控制。
员村一带设有两个地铁站点，全部都设在黄埔大道以南、花城大道以北一带，如此看来，员村一带将成为地铁五号线的最大受益者。现状：员村板块的房价尚处在价值洼地。从长远来看，这个板块具有很高的投资潜力，新的规划会直接带动员村楼市的活跃。
CBD向外延伸，员村最受益.2010年3月18日，广州第二次规划会会场，广州泛CBD规划方案接受投票表决。投票结果毫无悬念，代表们全票通过了《琶洲-员村地区控制性详细规划》，谋划多年的CBD(中央商务区)延伸区规划一锤定音。开发十多年的珠江新城已进入尾声，需要向外拓展空间，更重要的是广州欲借CBD延伸区，打通“东进”、“南拓”的通道，加快城市发展步伐。而CBD延伸区的核心在于与珠江新城紧邻的琶洲-员村地区，总面积约13.5平方公里。按照规划，琶洲-员村将建设成会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区;以及实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区。
珠江新城CBD向东延伸，最大受益者是员村地区。琶洲地区有会展业支撑，区域发展优势明显，纳入泛CBD区后，与珠江新城形成互动，实力更是锦上添花。而员村由一个实力不强的区域一跃成为CBD新贵，升值空间更大。目前，员村不但城中村密集、工厂众多，而且缺乏大型商业中心、写字楼，晋身CBD新贵后，将新增地标性建筑，新建3条下穿珠江的隧道及三条轨道交通线，打造一个全新的员村。
员村、琶洲的‘三旧’改造一直受制于规划，如今规划出台了，确立了大方向。可以进一步预见，珠江新城、员村、琶洲三地除了打通连接线外，还会继续配套其它设施，随着这些配套的成熟，员村、琶洲的区域升值空间更大。员村板块、琶洲板块的房价尚处在价值洼地。从长远来看，这两大板块具有很高的投资潜力。天河工业园、软件园以及附近写字楼的大量兴起;琶洲地区会展经济，大型写字楼群集，这一切都带来巨大的客流量。
作为珠江新城的泛CBD区域，员村板块、琶洲板块的业主素质和居住需求将越来越高，这给区内住宅买卖、租赁市场带来巨大的发展潜力。一江两岸不但意味着一线江景房，而且改造后区域的面貌焕然一新，自然吸引购买者。以员村为例，新的规划会直接带动员村楼市的活跃，而污染企业的搬迁将提升区域的人居环境，该地区一手、二手楼市的发展皆可看高一线。
另一方面，员村、琶洲板块的住宅用地受到控制，这意味着琶洲-员村地区的住宅用地不多新建的建筑主要为现代服务业的公共建筑，新建的居住建筑主要是解决城中村安置和改造安置问题。这意味着，这两地区的商品房是稀缺品。商品房供应不足，价格就会稳步上升。琶洲-员村地区形成新的置业热点，未来几年的一手楼价将比美珠江新城，甚至有可能超过珠江新城。琶洲-员村地区的居住气氛更浓厚，绿化更好。
从规划来看，琶洲-员村地区绿地率将达到45%，人均公共绿地达到11.9平方米。除了葱葱郁郁的万亩果园，琶洲-员村地区的公园‘星罗棋布’，业主住得更舒服。珠江新城-琶洲-员村CBD联成一体后，将带动广州的楼价升至四五万元/平方米。以前总是说广州楼价看珠江新城，以后要改成广州楼价看泛CBD了。若这两地区推出新的住宅楼，可以投资，未来获利丰厚。”
官方说改造模式不一，黄埔村保护为主，琶洲村拆除重建。琶洲员村地块涉及的城中村改造也是一个话题，已经披露的部分城中村回迁安置地块容积率高达6，超过了猎德村回迁安置地块的5.3，是把城中村作为专项问题研究，针对13条自然村的特点和问题，进行整体统筹、区别对待。如黄埔村，有古港、古村早期建筑，是文物保护单位，因此在规划时就确定了保护为主。环境治理和抽疏，解决消防通道，增加历史文化旅游设施，打通公共交通的链接。让黄埔村能亮出来。琶洲村靠近会展中心，文物也少，总体规划是拆除重建。