小县城都火的房地产还能降温吗？

-----湖北五县市来武汉卖地引发二级城市房地产热的感慨

文/汪华斌

今天一位房地产老板找我，要我陪同他在春节前考察一下湖北县市的房地产趋势；原来是他参加了宜都、黄梅、蕲春、钟祥、汉川来汉卖地的现场会，并且产生了要去投资房地产的想法。他问我如今武汉市的房地产竞争越来越激烈，是不是可以到这些县市去发展较好；而且还说这些县市目前的房价不到3000元/平方米，“升值潜力”成为吸引他们的最大卖点。更为重要的是国家廉租房对他们的冲击很大，所以想去中小城市开发房地产是他们绝大多数人的共同想法；所以他想要我陪同去考察一下。

当然在考察前夕，他问我房地产是不是真的走到了尽头；以后会不会真的房价大幅度下降。我问他今天的中国究竟谁的投资大，是他们这些房地产老板还是政府；他想也不想地说‘肯定是政府投资大，因为中国大地的绝大部分投资都是政府行为’。我问他‘政府投资的项目究竟投入产出如何，是不是利润巨大’；他竟然还是想也不想地回答，“政府项目象武汉到广州高铁这样有回报的项目是少之又少，而绝大部分项目都是投资大而回报低；有的项目还是只有投入，而没有回报”。我说正因为如此，所以中国的房价百分之百降不下来；因为它成为了政府经济的救命稻草。如果没有房地产，政府投资早就使我们的银行破产了；今天没有破产，就因为有房地产的土地出让金支撑；从而使中国的经济泡沫还没有破灭。一旦没有房地产的高房价来源，中国经济只有崩溃唯一之路了。

无独有偶，今天碰到一位筹备辛亥革命100年纪念的朋友；他说估计这次几百亿的政府投资是风险投资，因为估计回收率为零。他说因为全国到处都搞这个活动，而且全部是政府投资；估计上万亿还是少的。再加上我们是政府免费请客的行为，所以这上万亿的投资想收回成本应该是一百年以后的事。所以他说如今有的领导还想到处修房，因为只有高房价才是将政府投资风险转嫁到老百姓身上的途径；不然这些基本建设投资根本不能实现投入产出的目的，所以中国经济的风险一直存在并显现。

后来我回到鄂州老家，见到了政府投资的三国城和江边的改造工程；这气势相当庞大，估计投资那可不是几个亿就能实现的。然而在中国今天到处是旅游点的现实面前，这投资想回收恐怕还真的有点难。更为重要的是我们见到村村通的公路，到处修缮一新的水塘；还有巨资改造的新水库。这些回报率是多少，估计全部是投资不讲回报的行为。如我见到一个投资300万元而维修的水库，仅仅是由个体户每年5万元承包。还有我们那至少投资10万元以上的水塘，分文不收应该是共同点。然而这些钱从哪里来，全部是政府从财政或银行贷款中来的。在我们今天税收连公务员工资都保证不了的社会，这巨大的财政赤字又哪里补充呢；当然是房地产，因为它是中国经济的救命稻草。

首先高房价能够把老百姓手中的钱快速地收回，从而为稳定经济有了保障；因为老百姓如果有钱而没有物质购买，那么这社会则必然动乱。而现在是高房价使老百姓手里没有了钱，所以老百姓就没有动乱的经济基础。其次是高房价真正受益的是政府和银行，所以政府和银行皆大欢喜。政府通过土地出让金得到巨大的财政补贴，而银行通过贷款回报得到收益；所以银行不怕政府贷款变死贷，因为它还有房地产贷款的高回报。在这样的利益链中，中国的房地产又如何能降下来呢。哪怕中国人每人几套住房，我们社会的住房依然还是供不应求。这也是我们现在城市化进程的决策，同时还是新农村经济的方向。

在上次5县市都带来了市区黄金地块中，全部为商住用途。如宜都市副市长王世斌介绍：由于返乡置业需求高昂，当地房地产市场产销两旺；受宏观调控影响较小，中心城区已经突破3000元；升值很快。其中汉川带来的“汉川之心”地块位于该市西正街，处于汉川最核心黄金商圈。该地块净用地面积19.23亩，商住两用；其中商业面积可达8千平方米。以黄梅为例，在40万外出务工人员的支撑下，去年全县开发面积达到35.5万平方米，均价也涨至2500元。于是多家在汉开发企业负责人都表示：随着城镇化进程加快，二三线城市将是房地产开发的下一个热点区域。

中国的房地产早就不是住宅问题了，而是中国经济的泡沫是否破灭的问题；如果没有房地产，很多地方政府就要宣布破产了。正因为如此，中国的高房价并不是因为中国数亿人的居住问题造成的；而是因为我们的政府恶性投资造成的。如果没有高房价这根救命稻草，中国经济泡沫立马破灭。也正因为如此，投资房地产还是有钱可赚的；这就是我对我国房地产市场的认识，因为它是政府经济而不是老百姓的居住市场。