房地产调控政策将细化

　　在国八条、限购令、加息等政策影响以及市场预期之下，刚需客户的谨慎和投资型客户的急切，成为楼市两股相向而行的风向，刚需购房者开始了观望。根据新国八条以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。已采取住房限购措施的城市，凡与国八条要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。搜狐焦点网调查显示，面对频出的调控政策，40%的网友表示将会选择继续观望，暂缓购房计划。

　　稳定房价必须规范租赁市场，稳定房价是目前国家调控房地产市场的主要目标，自2010年4月以来，调控重拳频出，使去年房价的上涨势头得到了一定遏制。今年初，调控再度发力，新“国八条”横空出世。二套房首付六成，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市二月中旬前要出台限购令。上海、重庆两地房产税也正式试点开征。业内专家认为，这一系列打压房价的措施有望取得成效。目前商品房市场的规范政府比较重视，但租赁市场基本上还是房东房客的私下交易，中介也只是促成交易，并不对双方进行监管。目前需要对市场进一步规范，对租赁市场我们一直强调两方面，一方面政府要抓好公共租赁住房的规划，另一只手要规范租赁市场的管理。去年12月国家住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》，已经从今年2月1日起开始实行，住建部的《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容，制约群租现象，以及房东房客双方的权利义务关系等都做了明确规定。

　　地产专家陈宝存认为，调控规律一般是先涨房租后涨房价。 按05、08年调控周期率，楼市调控的三板斧，最终都因为压制下的调控手段，最先压抑的首先是土地上市量。 纵观全国市场，只要是大规模拆迁改造的城市，都普遍存在租价上扬的局面。租房难，房租贵，已成为当下弱势群体面临的普遍难题。早已经在全国广泛发生的事，到了一线城市的改造高潮期，致使一线城市房租的飙涨。而目前的限购限贷政策，目的是挤出外地投资者还能理解，但是伤及刚性需求于改善型需求，那么市场租赁的房源从何而来？实际限购限贷政策本身是对楼市的真实情况没有准确的把握。完全是基于错误的数据错误的观念导致的施政错误。全面考虑市场问题需要的是准确的数据支持，但是高层关注的所谓空置房，却是市场租赁完善的主要原因。为什么我们的市场租赁价格很低？完全是市场上有大量改善性人群改善住房之后腾空出来的老房在支撑。北京流动人口的700万，有大量租赁房源才是合理的。而所谓的空置房，更多的是管网配套不好的城近郊暂时不适合居住的原因。但是，为子女求学与自身工作方便，还暂居在城市中心。

　　国家信息中心经济预测部15日在中国证券报独家发布的报告表示，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，未来房地产调控政策将进一步细化。报告认为，为贯彻落实稳健货币政策，央行年内很可能继续加息和上调准备金率。报告认为，对于商品房市场调控，今年新的调控政策可能集中在三个方面。一是进一步细化已有的调控政策。住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。二是通过房产税试点，在长期制度建设方面寻求突破，建立房地产调控长效机制。三是采取综合调控模式，在土地、信贷、税收等方面协调推进。

　　报告预计，为实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门，调整存款准备金率是央行的首选工具。未来存款准备金率最高可能上调至23%左右，央行也将运用差别存款准备金率对商业银行放贷进行动态调整。同时，“负利率”依然存在且呈扩大趋势，加息可以有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入压力，未来央行继续加息势在必行。

　　限购令、房产税、土地、信贷、税收等方面综合调控模式的细化实施非常重要，事关楼市调控成效，另外还得要有监督机制。