谢逸枫:北上广深价格控制目标最后一天出台
北京价格控制目标与GDP“脱钩”
北京7%-10% 上海8%-10% 广州10%% 深圳10%左右

  引子:今年1月发布的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(市场称其为新“国八条”)要求，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。此前，广州、上海、深圳等一线城市已经先于北京公布了房价调控目标，但大多与当地GDP增速挂钩，未提“降字”。

  楼市调控的“新国八条”规定，各城市要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。北京市住房和城乡建设委员会29日表示，北京房价调控将在两日内出台，将提出房价上涨控制幅度。上海28日傍晚公布了2011年度新建住房价格控制目标，将新建住房价格涨幅，定为低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平, 而上海今年GDP预期目标是增长8%左右.29日，深圳市规划和国土资源委员会公布了2011年度新建住房价格控制目标：全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。

  3月29日,新华社继续发文警告，当前应警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，持续加码的调控政策能否奏效，关键看地方政府的执行是否到位。各地的2011年新建住房价格控制目标正在加速落地。截至3月28日，已有包括上海、襄阳、敦化、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳在内的69个县市公布了2011年的新建住房价格控制目标。这69个县市的房价控制目标依然未提“降”字，但已有部分城市将目标量化至均价。其中，吉林省伊通满族自治县在其发布的房价控制目标中，更是列出了开发成本构成，并将利润设为300元/平方米。该县2011年的新建住房价格控制目标为：砖混结构2800元/平方米，框架结构3000元/平方米。

  最“具体”利润设为300元/平方米。伊通满族自治县住房和城乡建设局的一纸通知，让可查资料中最具体的2011年新建住房价格控制目标浮出水面。伊通住建局专家评审委员会3月21日发布的《伊通满族自治县2011年新建住房控制目标》显示，该县2011年的房价控制目标是：砖混结构住房2800元/平方米，框架结构住房3000元/平方米。伊通还将其2011年的房价控制目标“拆解”为征收成本、建筑成本、各项收费成本、基础设施建设成本、配建廉租房成本以及利润等六部分。值得一提的是，伊通将新建住房利润设定为300元/平方米。

  公开资料显示，伊通为吉林省四平市下属自治县。同样具体的几则“房价控制目标”均出自吉林。东辽县2011年度新建住房价格控制目标为均价不超过2500元/平方米；临江市的2011年度新建住房价格控制目标为均价不超过2800元/平方米；辽源的2011年度新建住房价格控制目标为均价不超过3500元/平方米。

  最具体未必就最严厉。湖北随州公布的2011年住房平均销售价格控制目标3327元/平方米。随州2010年住房平均销售价格3025元/平方米。2010年住房平均销售价格增幅33.8%。2011年住房平均销售价格预计增幅10%。最“与时俱进”“一房一价”列入目标。湖北襄阳27日出台了该市2011年新建住房价格控制目标。这一目标共分七点，除了对襄阳市市区新建商品住房价格涨幅提出“低于市GDP涨幅，与城镇居民可支配收入涨幅相适应”外，襄阳还将国家发改委最近刚出台的商品房销售明码标价规定列入了该市的“房价控制目标”。

  最“严厉”同比涨幅不超过5%。与许多城市将房价控制目标与GDP增速挂钩不同，辽宁省凌海市直接将其2011年新建住房价格控制目标直接设定为“同比增幅不超过5%”。可查资料显示，凌海市2010年商品住宅平均价格同比增幅为6.9%。2011年全市地区生产总值预计增幅23%，城镇居民家庭人均可支配收入预计增幅16%。如果与GDP增幅或城镇居民家庭人均收入挂钩，凌海市的2011年房价控制目标将沦为“涨价目标”。

  省会城市扫描，涨幅设定普遍偏高。随着郑州2011年新建住房价格控制目标的出炉，已出台房价控制目标的省会城市已经达到10个。在这10个城市中，只有甘肃省会兰州将其2011年新建住房价格控制目标设定在了“价格涨幅不超过9%”，其他省会城市包括郑州、太原、济南、西安、海口、昆明、银川、沈阳“清一色”将控制目标与GDP增幅或人均可支配收入增幅挂起了钩。而这些城市的GDP增幅或人均可支配收入增幅几乎全部超过10%。贵阳则与去年全国新建住房价格平均增幅挂钩。海口在其2011年新建住房价格控制目标中，还单列了保障性住房销售价格控制目标——均价控制在4000元/平方米以下。据介绍，2010年该市新建商品住房均价为8877元。

  京沪广深冲刺房价调控目标,北京方案不与GDP挂钩.受关注的一线城市房价调控目标3月末集中出炉，各城市房价将继续上涨，并未给买不起房的人们太多惊喜。

  2011年3月29日上午，北京市住建委主任隋振江在做客北京城市管理广播“城市零距离”时，北京房价调控目标将参照人均可支配收入的增幅7%，透露了这一消息。按照“新国八条”的规定，地方政府必须在一季度前向社会公布当地房价调控目标。隋振江指出，在大量前期工作的基础上，北京市的房价调控目标已基本确定，将在近两日对外公布。目标确定的主导思想是结合本地经济社会发展情况和人均可支配收入程度，在遏制房价过快上涨的基础上保持稳定，将房价的增长速度压下来。北京市今年人均可支配收入的增幅为7%。

  北京住建委主任隋振江29日透露，北京房价调控目标基本确定，将于两日内公布。该目标将综合考虑北京市人均可支配收入、支付能力，提出房价上涨控制幅度。而今年北京人均收入增幅为7％。按照隋振江的说法，GDP并没有成为北京房价调控目标的参照，而是首次提出了综合考虑“支付能力”

  2011年3月28日,上海市政府办公厅发布《关于公布上海市2011年度新建住房价格控制目标的通知》（下称“通知”），上海成为全国一线城市中第一个公布房价控制目标的城市。通知表示，经上海政府常务会议审议通过，上海市2011年度新建住房价格控制目标为：2011年度上海市新建住房价格涨幅低于上海市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。3月28日，上海终于按捺不住，率先表示2011年房价涨幅要低于GDP增速和人均收入增幅。上海今年GDP和人均收入拟增长8%左右。

  上海市市长韩正1月16日在上海市第十三届人民代表大会第四次会议上作政府工作报告时表示，2011年上海经济社会发展的主要预期目标是GDP增长8%左右。上海市统计局数据显示，2010年全年城市居民家庭人均可支配收入31838元，比上年增长10.4%。上海方案一出，便引来各方质疑。居民收入增长10%与房价增长10%完全是两个概念。根据2010年的统计数据，城镇居民人均可支配收入为32000元左右，增长10%即增长3200元；而上海2010年平均每套房价格为260万元，增长10%意味着增长26万元。

  2011年3月28日,广州市政府紧急召开常委会议讨论房价控制目标,并原则性通过了今年房价控制目标,但尚未最终公布具体的房价控制目标的幅度。3月28日下午召开的广州市市政府常务会议，讨论并原则通过了《关于我市市辖区新建住房2011年度价格控制目标的意见》和《广州市2011年住房保障工作方案》，提出要遏制地价不合理上涨，有效应对房地产市场的异常变动，并通过大规模的保障性住房供应，促进房价调控目标实现。会议通过了初步拟定的广州市房价控制目标，但具体数据还没有正式对外公布。广州市国土房管局表示，广州肯定会按照国家要求在规定时间内发布今年房价的调控目标。

  广州29日公布2011年度新建住房价格控制目标，房价涨幅要低于全市年度生产总值增幅（11%-13%）和城市居民人均可支配收入增幅（11%-13%），意味着广州价格控制目标是10%。

  在3月25日，有相信透露，深圳政府将公布的2011年度的房价控制目标将会控制在5%以内，基本上以深圳全年度CPI涨幅相当。理由有：1、深圳、北京、上海等一线楼市代表，在限购、限贷等政策重压之下，房价上涨的势头已然抑制住，上涨动力不足，下跌通道即将打开，因此作为一线城市的代表，按照当前的房地产调控形势而言，深圳2011年度房价有望实现负增长，跌幅在10%-20%不会很困难。所以以CPI涨幅来作为控制目标，实现起来是大概率的事件。

  2、从目前公布房价控制目标的几个城市来看，基本上都是以各地本年度GDP增长速度和人均可支配收入的增长水平还作为参照，基本维持在10%上下。因此，可以判断出深圳作为一线城市的代表，虽然有望实现房价呈负增长，但其公布的控制目标不会是负数，这样会让二、三线城市难堪，同时也是将自己的后路堵死。所以深圳的房价控制目标肯定会比二三线城市的房价控制目标适度偏低。

  3、以CPI上涨幅度来作为衡量房价上涨目标也是具有一定的参考性。房地产具有抗通胀性是众所周知的，理论上讲房地产的价格涨幅应高于CPI的涨幅，因此如果深圳政府就2011年度本地房价控制目标以CPI涨幅作为参照，从根本上表明地方政府的决心和信心。作为一线城市的代表，深圳也应该高姿态地表明对未来住房市场调控有绝对的信心。

  4、最新统计数据显示，2010年11月份，深圳市居民消费价格总水平与上年同月比上涨5.1%，2010年12月份为4.8%的涨幅。2011年1月份同比上涨5.3%，再度突破了5%，2011年2月份同比上涨4.8%。可以看出2011年度深圳乃至全国的通胀不容乐观，深圳控制在4%的目标有较大的压力。而且自日本大地震以来，日本央行在一周的时间向货币市场注入了近40万亿日元，折合人民币3.2万亿，大开印炒机，资金的泛滥势必会冲击到我们国家，未来通胀形势更为严峻。从2011年3月18日央行选择上调存准金比例也可以看得出来，日本央行的举措已然影响到我国贷币政策，打乱并延缓了我国加息步骤。加息的延缓必势对通胀造成的一定的影响，今年的深圳CPI涨幅会比预计的略高一些，会在4.5%-5%之间。综上所述，深圳政府即将公布的房价控制目标很可能是以2011年的CPI涨幅作为参照，拟公布的房价控制目标估计会在5%以内。

  2010年3月29日,深圳市规划和国土资源委员会消息，深圳市3月29日已公布年度新建住房价格控制目标。确定深圳市今年新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。深圳市2011政府报告中提到，今年深圳市的生产总值增长为10%左右。 深圳市规划和国土资源委员会发布的信息显示，深圳市将坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。

  按照1月14日深圳市委五届六次全体（扩大）会议确定的目标，2011深圳GDP同比增长10%左右，而深圳人均收入则同比增长10.34%。照此计算，2011深圳房价控制目标其实为涨幅不超过10%。深圳是全国第一个明确“价格指数”的，其他城市均是指“价格”。价格指数是统计局口径，而价格若指均价，则是各地交易中心口径。“相较而言，地方更易操控均价。”

  同时，深圳还将采取八项措施，包括进一步严格住房用地供应管理，确保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%，同时加大安居型商品住房用地供应力度，并加大闲置土地处置力度；加大保障性安居工程建设力度，加快建设进度，加强保障性住房的分配管理，严格落实年度责任目标；合理引导住房需求，继续严格执行我市住房限购政策，严格落实关于非户籍居民购房提交纳税或社保缴纳证明的有关规定等

  楼市调控应该是多措并举、分层分级。普通商品住房是调控重点，要确保中低价位、中小户型普通商品住房的供地比例不低于70%。面向中低收入群体的保障房，则是使公租房的租赁价格和限价房的输出价格，和这部分人群的收入相对应。除了已经确定的“三房”轮候家庭外，2011年，随着配租试点的逐步推进和供应量的扩大，“夹心层”家庭也将被纳入公租房的覆盖范围。对于楼市限购政策究竟会持续多久，只要投资投机性需求对楼价格稳定构成严重冲击或者是潜在冲击，调控政策就会持续下去。