导读： 2012年10月18日上午9时30分，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况,与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个 ，上涨的城市有12个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比8月份回落的城市有5个。二、二手住宅价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.5%，涨幅比8月份回落的城市有6个。
2012年1月-9月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
6月 21 24 25 70
7月 9 11 50 70
8月 20 14 36 70
9月 24 15 31 70
2012年1月-9月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
6月 57 2 11 70
7月 58 1 11 70
8月 53 3 14 70
9月 55 3 12 70
数据来源----国家统计局 注：谢逸枫整理
2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。
2012年10月18日，国家统计局公布数据显示，9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。另外是上海易居房地产研究院的监测数据显示，截至2012年9月，全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，同比（比上年同期）增长23%，环比增长6%。一二线城市改变了自2011年12月以来的下跌趋势，出现库存逆增现象。事实上，进入10月以来，这一现象已得到改善。2012年10月18日，上海易居房地产研究院监测数据显示，截至10月16日，全国20个大城市的库存量为8420万平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13个城市库存量出现不同程度的下降。
主持人：有请香港凤凰卫视著名财经评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读《国家统计局发布2012年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》：
主持人：谢先生怎么看今天上午《国家统计局发布2012年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》？
谢逸枫：房价正式进入触底震荡爬波格局，后市有望企稳。从今年前9月房地产开发情况与9月价格数据及楼市迹象显示，房价总体上呈现小幅度回调态势，暗示房价处于探底过程。而房价环比涨幅连续2个月收缩，房价同比降幅连续2个月维持下降，房地产开发投资增速继续下滑，增长回落，表明中央房地产调控取得初步效果，市场博弈进入相对僵持阶段。一方面是中央房地产调控已初见效，下一步以稳定楼市与房价预期为主，调控暂时不加码。另外一方面是中小房企去商品房库存依然是首要任务，将继续采取价格促销手段。而大房企则因去商品房库存明显与前9月销售业绩回收资金及融资渠道优势大，整体资金相对宽松，无降价动力。三是土地市场持续火热，地价上升恐推高房价。而投资增长和土地供应及新的项目供应等新完工项目增长保持下降，商品房库存量到明年上半年基本可以消化，房价将保持小幅度上涨趋势。
谢逸枫：从环比房价下降城市数量看，9月房价环比下降城市24个，比8月20个下降城市增加到4个，房价下降的城市个数增加。房价环比上涨城市数量看，9月房价环比上涨城市31个，比8月36个上涨城市减少了5个，房价上涨的城市减少到个数。从房价环比上涨的城市涨幅看，9月环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，比8月环比房价上涨的涨幅下降0.2%，房价上涨的涨幅开始收窄。从同比房价下降城市数量看，9月同比下降城市55个，比8月环比53增加2个城市。而9月持平的城市保持与上月相同。从房价上涨城市数量看，9月房同比房价上涨12个城市，比8月14个上涨城市减少了3个，房价上涨城市不断减少。
主持人：9月房价环比再出现负增长，请你分析房价下降的原因是什么？
谢逸枫：今年9月房价下跌主要原因有四个方面，一是整体楼市持续低迷。尽管前三个月楼市比较火热，但是房地产市场整体还是比较疲软。房产税的扩容传言与商品房预售款的监督加强及房贷利率85折优惠的取消等新一轮政策出台的信号不断，导致楼市回暖缓慢。二是房地产调控未实质放松。由于房贷与货币政策未如市场预期放松，甚至有收紧的趋势，影响到购房者的购买心理。尤其是限购和限贷及限价等严厉的政策未实质放松，抑制大量的购买需求。三是今年商品房库存总体压力比往年大。由于新增商品房供应加大与原有商品房库存量去化缓慢，市场整体供应巨大。去商品房库存依然是楼市“金九银十”期间房企首要任务。四是大部分房企资金链未宽松。由于部分房企因资金相对宽松，取消价格优惠措施，甚至上调价格。而大部分房企则采取“以价套现”的销售策略。不排除因市场结构性与网签数据滞后的因素存在，导致房价下降出现“假摔”现象。
主持人：今年第四季度楼市房价是否还有下降空间？
谢逸枫：今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看，价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与9月前的价格折扣，明显相对小，甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后，房价逐步小幅度攀升，房价已经触顶见底转向回稳上升趋势，下降空间基本没有了。二是前9月各大房企资金回笼情况不错，很多企业已经渡过难关。况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松，说明大房企不差钱，房价缺乏下降动力，第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个，90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容，而商品房预售制度不可能取消，商品房预售款监督更是难短期完善，中央房地产调控已经转向微调与维稳并存局面，新的严厉政策不可能再出台，而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容，房企由悲观转向谨慎乐观的心态。四是今年楼市成交量自6月开始出现降幅收窄，购房者购房信心上涨，9月成交量开始回升，而十一黄金周楼市成交超过市场预期，说明楼市回暖越来越明显。另外是今年前9月土地市场越来越火热，房企积极拿地，则表示房企看好后市。五是从今年第四季度整体楼市看，大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄，甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企，则会采取小幅度的价格优惠政策。三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。
主持人：今年第四季到2013年第一季房价是否存在暴涨或反弹，后市房价如何走？
谢逸枫：今年第四季度到明年一季度楼市房价存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零，房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。二是从房企资金链层面上看，部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的市场基础。如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量及引起新一轮房地产调控收紧。因此，今年第四季到2012年第一季房价基本企稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持震荡后爬升的格局。今年房地产价格变化不大，全年价格增长在3%-5%。
主持人：购房者是不是已经错过了最佳的购房时间窗口？
谢逸枫：购房者已经错过了最佳的购房时间窗口。因为购购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间点,现在已经错过最好的节点。 一是购房时机在去年年低与今年上半年，进入下半年后房价回涨，优惠价格折扣变小，甚至出现涨价情行，一线城市非常明显，涨幅在20%-30%。二是整体楼市回稳了，房企下降房价压力大减。三是房企促销力度已经明显低于前一二季，甚至调价现象。因此，购房者最好购房时机已经过了，但是买房子依然有利可图。7月份调控声音不断，8月与9月部分房企依然采取降价销售，10月中小房企受去库存压力影响，会有小幅度价格折扣，所以还是一个购房的时机。购房者现在应该及时出手，一则去商品房库存量依然是中小房企首要任务，况且新盘上市的推房量增加，中小房企为跑量，会有一些价格折扣促销优惠措施。二是自住需求与改善需求的购房者可以考虑出手，房价上涨空间依然存在，而投资类的购房者也可入市，因为房价相对调控前低。
主持人：中央房地产调控是否有效果？如何理解温总理的讲话？为什么重申调控不放松？
谢逸枫：从价格控制目标的遏制房价上涨过快和遏制投资投机炒房需求角度看，中央房地产调控取得初步效果。但是从调控目标的房价合理回归角度看，调控比较“失败”，可谓有“空调”之嫌疑。新房开盘价普遍走高，房价几乎已涨回到调控前水平。尽管本轮调控遏制了投机炒房，起到了遏制房价暴涨的效果，但并没有实现房价合理回归的目标，主要原因在于地方政府微调政策迭出，且当前地价上涨幅度远超房价。
谢逸枫：从温总理的讲话内容与态度上分析，中央房地产调控基本取得初步效果，暗示中央房地产调控暂时不加码，意味着今年第四季房地产调控继续维持“维稳与微调”并存的博弈趋势，而今年最后一个季度楼市则呈现平稳发展。另外是由于市场存在变数，前期调控的成果不稳定，表明中央房地产调控暂时不放松，继续监督地方政府落实与执行调控。三是考虑到限购、限贷、限价、限售这类行政强暴手段过于伤害市场，不利房地产市场长期有序健康的发展，又违背市场经济。因此，临时性行政手段的措施需要完善，未来房地产调控将让位给市场和法制手段，作为未来长期调控的手段。重申坚持调控政策不动摇的企图很明显，一是表明中央坚持房地产调控不放松的决心与态度。二是要求地方政府继续保持调控力度，同时中央正在完善调控手段。三是稳定楼市与房价预期，防止出现恐慌性购买。四是警告放松调控的地方政府，巩固前期调控成果。
谢逸枫：温总理重申坚持调控政策不动摇的原因，一是当前多地的地方政府调控频繁微调动作不断，放松调控执行力度放松，楼市价量上升。引起市场调控放松的猜测。譬如广州限售高价房、杭州溢价率49%封顶、贵阳买房送户籍、北京十宗地块紧急叫停、预售许可审批权下放等上海。二是房价连续四个月上涨，部分城市房屋价上涨回调控前，大有反弹趋势。三是土地市场后热，地价上涨，甚至出现地王。四是房企取消价格折扣，调整价格。新增加供应减少，新上市项目纷纷上涨房价。五是楼市商品房库存去化明显，销售成交回升，市场回暖明显。显然，仅仅是表态而已，并无降房价与促进房价合理回归的具体的新调控手段与政策，很难起到楼市降温与降房价及遏制地方政府放松调控的冲动的效果，也很难遏制房价继续上涨的趋势。从总理讲话的内容看，表示新一轮房地产调控政策不会出台，未来楼市调控将以维稳与微调并存的局面存在。
主持人：楼市限购、限贷、限价、限售的“四限”政策年内会取消？
谢逸枫：今年年内房地产调控“四限”政策不要指望取消，但是不排除地方政府“四限”政策微调。 一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快，同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前三季楼市回暖明显，销售成交回升快速，房价大有反弹之态势。另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力，全国多地调控微调。另外是房企去商品房库存量加快，前三季销售业绩良好，况且融资渠道放松与贷款成本先进，房企资金逐渐宽松，楼盘涨价现象越来越多。三是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素，短期如取消“四限”政策，弊大于利。业绩表现不同的房企，应该采取不同的策略。库存积压比较严重的企业，应当尽早消化手中的库存，而之前去库存效果较好的房企应当合理配置企业资源，避免让自己陷于“库存逆增”的困境。
主持人：房地产调控下半场究竟走向如何？
谢逸枫：在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控继续以微调与维稳为主题。从近期中央表态与楼市行情及房价走势等经济形势看，随着8月通胀率低位徘徊与外汇下降与前9月国内经济预期悲观等QE3量化宽松货币政策的因素影响，中国货币政策宽松的预期加大，估计今年九月降准或降息一次。在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下，新一轮房地产调控政策不会出来，特别是房产税扩容与商品房预售制度取消及预售款监管等政策暂时不会有新的变化。从总理讲话的内容看，表示新一轮房地产调控政策不会出台。
谢逸枫：中央政府一方面要保持楼市与房价稳定预期，巩固前期调控成果，防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另一方面还要考虑到合理购房需求，防止投资投机炒房入市，以及开发商哄抬房价上涨。同时也要地方政府完成今年价格控制目标。一方面是调控已经取得明显的效果，房价具有明显的下降，投资投机炒房需求已被赶出市场。另外一方面是楼市成交不断萎缩，影响到土地市场与地方政府财政收入，不利房地产市场发展。三是去年土地供应低增长的情况下，容易形成供求失衡。因此，加大住宅用地与保障房供应是政府必须加强的，所以房地产调控的目标由降房价转变成增供应为主。