谢逸枫：房价降50%-60%才叫合理太离谱
提要：2011年11月6日，国务院总理温家保表示：“中央对房地产调控的根本目的是促进房地产市场长期、稳定、健康发展，将下调房价作为国家坚定的政策”。2011年12月9日，中共中央政治局会议公告指出：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。2011年12月12日-14日，中央经济工作会：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。
2012年2月1日，国务院第六次全体会议上，温家宝重申巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。2012年3月5日，国务院总理温家保作《政府工作报告》上表示：“2012年中国房地产调控任务是继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”但是，在2012年《政府工作报告》中并未明确指出房价的下降区间，而用了“促进房价合理回归”来笼统表达。
什么叫“房价上涨过快”？
我国房地产市场的确存在“房价上涨过快 ”的问题。根据国家统计局70大中城市价格报告，2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%。特别是2007年以后，房价上涨幅度都是10%以上，最高达到24%。2010年中国平均房价4724元，上涨5.9%，2011年平均房价5377元，上涨6.9%。2003年到2010年政府房地产调控目标是应对“房价上涨过快”,到2011年调控目标是“遏制部分城市房价上涨过快”。房价上涨过快，是温总理八年来工作中遇到的最棘手问题，也是温总理心头上最重的一块大石头。
什么叫“房价上涨过快”？“房价上涨过快的标准”是什么？历年调控和《政府工作报告》中也未作任何的具体解释或说明。“房价上涨过快”是指平均房价上涨过快？还是指平均房价涨幅上涨过快？“房价上涨过快的标准”是指房价上涨超过居民人均收入水平？还是超过房屋本身价值？还是超过GDP和CPI增长？按照笔者的理解，房地产价格合理的上涨趋势应该是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，而2003年~2010年我国房价涨幅远远高于人均收入趋势线。因此，房价上涨过快应该是指平均房价上涨过快和房价涨幅上涨过快。而判断房价上涨过快的标准就是居民人均收入增长水平。
在温总理最后一年（2012年）任职期内，依然把调控房价作为国家头等大事对待，还实话实说“房价上涨过快和房价还远没有回到合理价位”，并坚持“房地产调控不放松”的态度。据笔者统计，自2003年房地产调控为应对“房价上涨过快”的问题以来，温总理共“九次”反复强调“房价上涨过快”和三年（2010年-2012年）来共“六次”反复强调“房价合理回归”的问题。
政府管调控目标是“房价合理回归”，却未说明什么是合理的房价，一直成为老百姓心中不解的谜团。中国政府历年力抑房价，政策措施和调控手段的多样化，让老百姓次次充满希望。最后，政府不得不用禁止与限制购买的行政手段，用户籍歧视的手段来实现抑制房价的调控目标，实现政治成绩感。“合理”的房价到达是什么？究竟什么叫“房价合理回归”（也称：“合理房价”）？判断“合理房价”标准界线是什么？事实上，国务院（2010年-2012年）三轮房地产政策调控一直未作具体的解释，2012年《政府工作报告》中未明确说明，让开发商和人们猜测。
什么又叫“房价合理回归”？
笔者对“房价合理回归”的理解，是让房价下降到老百姓普遍能接受的“合理的价位”，即政府调控目的是进一步明确为要“促使房价回落”到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平。2012年3月14日，国务院总理温家宝会见中外记者并回答记者提问表示：“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”
什么叫“合理房价”？房价是否合理，以房价与收入比为参照，确实比较科学和合理。但在统计和国际比较方面，存在很大难度。易居认为，中国房价与收入比得出的结论是拿近些年内数据进行纵向比较，大致可认为全国房价与收入比在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。2011年全国为7.5倍，略偏高，按今年房价下跌的趋势，预计今年将回落至6.9倍左右，接近合理区间。但一线城市和部分东部二三线城市，房价收入比显著偏离合理区间，北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。
但是，“房价收入比”并不是一个绝对可靠的计算方法。国内目前流行的4至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
这一点比较认同易居的观点。“房价与投入和合理的利润相匹配”，着眼点是控制房价成本。从房价构成上分析，开发商的利润只是其中之一。不得不承认，过去十年房地产业属于高利润行业，近两年随着拿地成本高企和房价涨幅趋小，开发商的利润率呈下滑趋势。比如近日公布的万科年报显示：2011年万科结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。由于2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，所以2012年度利润率还将下降。万科是以开发主流住宅产品为主的龙头房企，其利润率基本上可以代表行业水平。 不过,“房价合理回归”的解释,温总理也有许多问题未讲清楚,一是总理没说需要多少时间房价才回归?二是房价收入比，房价可以跌，收入可以涨，收入不要5年翻番吗。三是总理也没有说合理的房价收入比应该是多少。是10倍收入，还是20倍收入，30倍收入？
除了开发商利润，房价构成中还有：地价款、建安费、税费。建安费用是刚性的，变化不大。税费水平比较平稳，除了税率有时会根据调控需求有所变化外，主要取决于税务局的稽查力度，比如去年抓得紧，土地增值税大幅增加。地价水平是决定房价变化的重要因素。比如去年全国土地出让金高达3.3万亿，考虑到今年土地市场不景气，财政部将今年预算降为2.7万亿。近几年土地出让金和房地产税收，占地方财税总收入（包含政府性基金）的比重高达60%左右。
房价下降50%-60%才叫合理不靠谱
有经济学家说：“房价下降50%-60%才叫合理”。所谓“合理房价回归”的概念,应该叫房价下降区间可能更让人明白，但是政府没承认。笔者认为，“合理房价回归”的理解,至少有四种含义，第一种是以人人能够购买得起。第二是普通人能够买得起。第三是夹心层的人能够买得起。第四种是大部分人能够买得起。所谓“合理房价”的标准理解，笔者认为也是四个，第一是以居民收入水平（人均还是户均还是年均）。第二是以GDP增长幅度范围之内（譬如2011年住建部的“价格控制目标”，房价上涨幅度在GDP增长之下）。第三是以CPI增长作为参考。第四种是投入和合理的利润回报相匹配。
按照温总理对“合理的房价”说明，笔者认为，合理的房价是综合因素的参考系，没有绝对的，只有相对的。如果是绝对的，为什么温总理不把“合理的房价”解释成“房价下降区间”或者说“房价下降多少？”。因此，“合理的房价”有二个参考因素：一是与居民人均收入增长相同步适应，即房价收入比。二是“房价与投入和合理的利润相匹配”，即开发商的投资回报率。但两个标准都并未提出具体的指标。实际上也很难明确指标。
如果按照温家宝的合理房价标准和解释，国内没有一个城市房价回归合理。实际上,总理“合理房价”标准与解释,与购房者实际收入水平和支付能力相差巨大,根据总理“合理房价”的标准推出，据此推算几个重点城市大致的合理房价，分别是北京4387元/平方米；上海4831元/平方米；广州4573元/平方米；深圳4867元/平方米。按照总理“合理房价”的标准和解释，平均房价下降50%-60%才叫合理吗？理论上讲，一线城市北上广深中心城区房价至少下降50%-60%，甚至下降80%；而一线城市的郊区房价下降30%，二线城市房价下降40%，三四线城市房价下降30%。但是，政府会允许吗？GDP增长拉动得起吗？地方政府财政收入扛得住吗？银行承受得起吗？
显然这样的标准计算是太离谱的，完全不靠谱，非常不科学和缺乏客观事实。所以，解决房价合理回归，一方面是需要靠国务院坚持房地产调控不放松，还需要政府出台长期机制性又合理的房地产政策，另外一方面是增加居民财富和收入水平及减少居民税费负担，才是解决住宅困难的上上策。
最关键是政府应该采取一系列的制度改革，一是中国商品房预售制未彻底改革。二是中国土地制度本质未动摇。三是中国土地供应体系未实质变化。四是中国货币政策未全面调整。五是中国式垄断利益组织过多未改变。六是中国房地产项目资本金未大的上调。七是中国财税费收入分配制度未颠覆打破。八是中国GDP过分依赖投资拉动未转变。都是关呼到房地产调控能否奏效的决定因素，这也是决定调整财富分配与产业、经济结构能否成功的要素，同时更是决定着社会能否持续稳定的关键问题。
刊登于《南方日报》和《广州日报》《香港半岛晨报》