谢逸枫：今年二季度后楼市房价回涨
导读:国家统计局2012年4月18日发布报告，3月70大中城市新建商品住宅价格38城市同比下降，29城市同比上涨，3城市持平。一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况,与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有21个，涨幅均未超过2.1%。
二、二手住宅价格变动情况,与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，比2月份增加了5个；持平的城市有1个，上涨的城市有20个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有15个，涨幅均未超过3.3%。
国家统计局数据:
2012年1月-12月70大中城市房价同比数据
月份 同比下降 涨幅回落 总数 同比上涨城市个数
1月 15 50 70 55
2 27 32 70 43
3 41 29 70 29
2012年1月-12月70大中城市房价环比数据
月份 环比下降 环比持平 总数 环比上涨城市个数
1月 48 22 70 0
2月 45 21 70 4
3 46 16 70 8
中国指数研究院数据:
2012年1月-12月100个城市房价同比数据
月份 均价 幅度 同比上涨城市个数 同比下跌城市个数
1月 5800 1.71% 75 25
2月 5750 0.93% 67 33
3月 5725 0.93% 63 37
2012年1月-12月100个城市房价环比数据
月份 均价 幅度 环比上涨城市个数 环比下跌城市个数
1月 8793 -0.18% 39 61
2月 8767 -0.30% 27 73
3月 8741 -0.30% 34 66
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫记者专访:
记者：今年一季房价调控效果是否明显？主要是什么原因？体现在什么方面？
谢逸枫:2012年1~3 月，全国商品房成交均价同比下降1.2%，较1~2 月降幅缩小了7.8 个百分点；其中，住宅成交均价同比下降2.3%，较1~2 月扩大8.1 个百分点。2012年4月1日，指数研究院公布的数据来看，3月100个城市的住宅平均价格连续第7个月环比下跌。2012年1－2月，全国商品房成交均价同比下降8.1%，较2011年的6.9%的全年涨幅大幅下降14.9个百分点；其中，住宅成交均价同比下降10.4%，较去年全年下降16.4个百分点，针对住宅市场的严厉调控政策取得了明显效果，
由于严格实施了差别化的信贷、税收、土地政策，投资、投机性购房行为基本得到抑制，一些城市房价上涨过快势头得到初步遏制，房价逐渐回归合理水平，土地出让溢价水平明显下降，安居工程建设明显加强，房地产调控已见收效。说明今年一季度调控房价效果非常明显，房价涨幅整体回落，大部分城市有所下降。投机性购房基本得到了遏制，全国不少城市的商品房的成交量明显下降。供应类指标仍处于高位增长。
谢逸枫:首先是1月房价环比的70城市全线停涨，房价下降的同比城市个数增加到48个，持平城市个数增加22个，环比上涨的城市个数为零。而1月房价下降的同比城市增加到15个，涨幅回落的城市个数达到50个。其次是2月房价下降环比的城市个数增加到45个，持平城市21个。而2月房价同比下降的城市个数扩大到27个，而房价同比上涨的城市个数从55个减少到43个。最后是3月房价下降环比的城市个数扩大到46个。而3月房价同比下降的城市扩大到41个，同比上涨的城市从43个减少到29个。”
记者:今年一季度楼市价跌量升,房价调控调整到位了吗？(房价是否回归合理水平？)
谢逸枫:从国家统计局权威报告和中国指数研究院市场报告的数据显示看，房价调控调整远未到位，仅仅是平均房价涨幅回落，而房价实质上未下降。因为房价调控的目标是房价合理回归，即使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。从70个大中城市和100个大中城市价格指数的数据显示，房价上涨趋势的停止，部分城市房价涨幅继续回落，而部分限购和限价的城市房价继续小幅度上涨。其中，一线城市房价涨幅下降，但房价保持小幅度上涨。已实施限购限价的二三线四线部分城市房价涨幅下降，但是未限购和限价的部分二三四线城市房价出现小幅度上涨趋势。说明房价调控目标未实现，调整未到位，房价未回归合理水平。
谢逸枫:从判断房价是否回归合理水平的因素是房价是否下降和成交量是否下降及资金链是否紧张等调控是否减弱，另外是房价与收入是否增加和房价与投资利润是否相匹配及财产是否增加等税费是否下降。不过，从市场实际情况看，全国600多个城市，才70个城市和100个城市作为参考，平均房价的指数下降和部分城市房价涨幅下降，不能说房价下降了。从一季销售成交量和房企资金紧张度看，房价缺乏下降动力。从收入比和财富及购买成本看，即使房价下降20%，买不起房的依然买不起。
记者：一线城市房价还有下降空间？什么原因？二三线中小城市房价向合理水平回归？为什么？
谢逸枫：从一季度北上广深楼市数据上看，房价涨幅回落缓慢，房价下降的幅度小。3月，北上广深的四个一线城市的整体情况还是非常乐观，北京的环比数据是99.5%，同比数据99%，而上海市环比是99.7%，同比98.9%，广州是99.8%，同比是99.7%，而深圳的环比99.7%，同比是99.4%。主要是一线城市地价昂贵和高端资源丰富及市政商务等生活配套完善。另外是一线城市的购买力比较旺盛和人口集中度不断的增加及土地稀缺等富人越来越多。
谢逸枫：从二三线城市房价数据看，向合理水平回归的信号不明确，反而部分二三线城市房价上涨了。不过，二、三线城市没有一线城市这么乐观，但是相对来说也是不差的，像杭州、宁波、金华都出现了比较大的降幅，杭州环比数据95.4%，而宁波的环比数据是98.3%。从上涨的情况来看二、三线城市像哈尔滨、重庆、西宁、银川、遵义、大理、韶关、九江都出现了不同程度的上涨，涨幅最高的应该是重庆和西宁都上涨了0.2个百分点，还有韶关，韶关也上涨了0.2%。说明二三线条城市房价依然具有吸引力和调控挤压资金和购买力转移的因素，影响到房价上涨。
记者：今年二季房价是否存在下降空间？有多大？
谢逸枫：4月份作为一个传统的置业旺季，在信贷出现定向宽松的利好下，成交量有望继续抬升。目前市场对价格的敏感度依然比较高，而且限购及二套以上的贷款依然严格执行，这使得市场出现量价齐涨的可能性不大，但是大幅降价的可能性目前来看也已经很小，整体市场均价可能会因为跟进降价换量项目的增加而出现下调。虽然3月份价格下调、推盘量增加均一定程度上引爆了积蓄已久的刚需购买力，使得本月大部分城市成交量在上月的基础上继续回升。”
记者：2012年1~3 月，全国商品房成交均价同比下降1.2%，较1~2 月降幅缩小了7.8 个百分点；其中，住宅成交均价同比下降2.3%，较1~2 月扩大8.1个百分点。房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。成交上升，市场是否回暖？
谢逸枫：随着刚需和改善入市，楼市政策的微调以及银根调整，房地产市场或将走出低迷的行情。从数据层面来看，各地围绕着“自住需求”的“微调 ”政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。今年首 季，一、二线城市的楼市成交量呈现较为一致的规律，即1月份受元旦、春节因素影响，楼市成交惨淡，同比均大幅下跌；2月份同比上年，一 、二线城市均有不同程度上涨，但并不能定调回暖。
谢逸枫：目前全国楼市成交量和价格都在向下走，难言回暖。近期楼市的特点是单个楼盘价格“跳水”引发的“点状”放量，不降价的楼盘乏人问津。这实际是开发商获利“回吐”的过程，也是一种行业自救。开发商日子并不好过，今年资金链比去年还要紧张，银行贷款、信托、债券等融资渠道纷纷被“堵死”，除了降价，没有任何出路。因此还不能说是全面回暖。事实上，在4个城市出现房价环比回升的同时，房地产市场的其他数据显示楼市仍处于整体价格回落的阶段。比较典型的要数商品房库存的持续增加。
谢逸枫：显然，随着竣工住宅大量入市，如果成交回升的速度赶不上住房供给增加以及库存量上升的速度，开发商的销售压力仍将有增无减。在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮已经不可避免。数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。3月末，商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米，商业营业用房减少150万平方米。其中，商品住宅待售面积攀升至19350万平方米，同比大幅增长47.4%。
从目前来看，当前整体房价虽然维持稳定，而部分消费者也开始逐渐进入市场，但是价格出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面，今年宏观调控并不会出现明显放宽，政策微调的受益者也仅仅针对支付能力相对较低的刚性需求；另一方面，去年房企高成本融资，存在较大的还贷和信托兑付压力，对于资金的需求并不亚于去年。调控周期内，房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略，未来降价趋势仍不会改变。
谢逸枫：进入3月份，开发商主动降价促销、房源供应增多，加之首套房贷利率全面回调至基准利率 ，使得刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。目前成交量的回暖仍处于相对较低水平，预计“以价换量”仍为二季度全国楼市的主基调。目前市场 成交的回暖主要依赖的是房价和首套房贷利率回调后，首次购房需求的平稳释放。不过，仅仅凭借3月份市场的短暂复苏就断定市场回暖为时尚早。
记者：市场假回暖的原因是什么？
谢逸枫：多重原因导致的2月份市场复苏的境况并没有改变市场“以价换量”的大趋势，在中央调控决心不变的前提下，楼市仍处于回调状态。这一轮楼市“回暖”与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商“以价换量”范围扩大，吸引购房需求加快“入场”。今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等全国性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。随着降价盘撬动市场的成功，4月将有更多的项目加入降价大潮中来。
其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。2月房价出现反弹与一些地方政府鼓励自住性购房需求有关，市场预期政策可能出现微调，加上部分开发商降价促销，使得成交量在2月下旬有所释放，出现楼市回暖的迹象。第三是刚性需求顶托市场。快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。楼市释放了一部分刚性需求，使得部分城市成交量和成交价有所回暖。房价环比涨跌幅在0.1%－0.2%的区间内波动都是正常的，整体来说，房价止涨的趋势很明显，有8个城市上涨并不能就此判断房价反弹或者楼市很快回暖。现在卖楼仍然比较难，市场观望气氛较浓，楼市没有回暖。降价不超过10%很难引起购房者的关注，主要是整体价格偏高，购房成本也相应较高。
记者：楼市调控还要走多远？如何实现楼价回归合理价位，又不至于对经济基本面带来过大冲击？
谢逸枫：目前房地产调控不会放松，限购政策短期难以取代，楼市调控短期难以松绑。现有的一些调控政策“走过了头”，为了抑制房价上涨，下重药“一刀切”，在打压房价的同时，也使得一些刚性需求得不到满足，楼市调控政策需要进行微调，逐步推开房产税改革。扩大房产税制改革试点有利于控制房价，但不可能从根本上解决房价过高的问题。去年底以来，随着调控政策的不断深入，全国主要城市的房价都出现了不同程度的下跌，成交量也不断萎缩。房价下行空间不大。楼价高企的一大关键因素，是土地成本、税费负担过高。只有把地价、税费、资金成本降下来，房价才能真正下降。
记者：房地产调控是否存在继续微调或救市情形？
谢逸枫：政府救市已经开始，从去年9月陆续出台的全国各地26 个城市的救市政策只有4个被叫停，到连续两次降低存准率，再到首套房利率85折，中央面对一季度8.1%的GDP增速已经感到恐慌。从默许各种 救市政策的出台，到主动推出宽松的货币政策，再到40个城市联网后有可能推出房产税取消限购，这一切预示了救市开始。一是货币政策从收紧到放松，货币政策将朝着进一步释放流动性的方向继续微调。二是限购政策和房产税及价格控制目标等限价扩容城市停止。
三是27个城市地方政府楼市微调，23个城市获得通过。在政策从严的基调下，从去年10月份起，截止到2012年4月18日，全国共有27个城市对当地的楼市政策进行过适当的微调。通过土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、购房补贴、提高公积金贷款额度的环节，刺激楼市成交。其中芜湖 、佛山、成都、中山因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”，却传递着一种政策调整的信号。四是政府扛不住和经济增长下降。事实上，当前越来越多的城市已经（或准备）对楼市调控政策进行私下“松绑”。毫无疑问,二季后,调控放松和购买力大量入市,房价回涨是可期待的。”
但回暖趋势也应引起重视。2月份中国70个大中城市的平均住房价格连续第五个月较上月下降。在出口不振、消费不能快速拉动的情况，中国经济对投资的倚重欲拒还迎。中西部地区投资增速加快，其次，房地产投资增速不会急剧回落。预计二季度后全国各地保障性住房将进入开工高峰期，从而对房地产开发投资形成一定支撑。
谢逸枫
2012年4月18日