为避税签订的两份合同哪份有效？

【基本案情】

在某小区一楼商铺经营服装生意的徐先生欲从该小区的王小姐有一套120平方米的商品房要出售后，即联系了王小姐，双方经协商一致意见并签订了《二手房买卖契约》，约定王小姐同意以165万元将该套房屋出售给徐先生，徐先生应在2007年10月8日前向王小姐预付购房款130万元，刘小姐在收到预付款后2日内将房屋钥匙交给徐先生，其余房款在徐先生取得房地产证的2日内付清。考虑到房屋过户需要缴纳不菲的税费，而税费是已成交价为计算依据的，双方遂决定向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订有房地产交易管理部门印制的《房屋买卖合同》时，将双方买卖房屋的价格虚报为人民币125万，同时在原先签订的《二手房买卖契约》加上如下条款：双方交至房地产交易主管部门、房屋总价为125万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。

合同签订后，徐先生依约向王小姐支付了购房款125万元，王小姐也将上述房屋交付给徐先生使用。2007年10月18日，王小姐与徐先生在房屋交易所办理了有关房屋买卖过户手续，双方按房价为125万元的买卖契约，缴纳了有关产权转移手续费、契税、超标费等费用，一个月后，徐先生在房地产管理部门领取了《房屋所有权证》，但一个星期过去了，虽王小姐多次催促，但徐先生均以资金紧张为由不支付房价余款，无奈之下他把徐先生搞上了法院，而徐先生在庭上出示了双方签订并经房地产管理部门备案的《房屋买卖合同》以及自己交付了王小姐的130多万元的收据，主张其已付清了全部房款。

【判决意见】

1、双方165元的房屋买卖契约补办有关手续；

2、徐先生给付王小姐房价余款40万；案件受理费由王小姐、徐先生各负担一半。

【律师分析】

上述案例是因双方“恶意串通，损害国家利益”而导致合同无效的典型案例，双方在房地产管理部门备案的《房屋买卖合同》中约定房屋价款为125万。隐瞒了实际的成交价165万元，从而使得房地产管理部门在计算应缴纳税费时以125万元而不是实际的成交价格为计算依据，买卖双方少交了税费，而税费无论是纳入地方财政，还是中央财政，均属国家利益。因此，该合同是双方恶意串通、损害国家利益的合同，依法无效，法院的认定是正确的。

有人提出，本案双方签订的约定正式成交价165万元的第一份合同也应认定无效，理由是双方在该合同写明：“双方交至房地产交易主管部门、房屋总价为125万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。”这个条款才是双方串通损害国家利益最直接的证据。

上述意见混淆了合同的效力和合同条款的效力这两个概念，条款“双方交至房地产交易主管部门、房屋总价为125万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力”确实是双方串通损害国家利益的条款，属无效条款，但该合同的其他条款是双方真实意思表示，也没有损害国家利益，而且上述无效条款并不是双方合同关系的主要条款，不影响双方房屋买卖合同关系的效力，因此，该合同是有效的，因此，该合同时有效的（当然，严格来讲是部分有效——合同主要部分有效）。

上述操作方法对于买卖双方均存在风险。从卖方看，存在将房屋权益转让给买方后，买方以“阳合同”作为交易依据，拒绝按“阴合同”约定的房价支付房款的风险；从买方讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋两年后再次进行交易，按照“税收新政”，在不符合土地增值税条件的情况下，由于在房地产交易中心登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成一次亏本生意，还有，税务管理部门对于纳税人申报的“实际成交价格”也会进行审查，一旦查出存在偷税行为，也会做出相应处罚。

【律师提示】

在二手房交易中，签订“阴阳合同”从表面上看可以减少缴纳的税费，但事实上存在风险，特别是对于买方来讲，其实是增加了未来应交的税费，另外，签订“阴阳合同”还可能招致相关部门的查处和罚款。

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