最近两个月，房市调控双方的较量日趋激烈，媒体纷纷关注：历史上最严厉的一次调控面临再一次失败的风险和挑战。

　　一方面，为避免经济结构进一步失调，避免政府信誉破产的灾难性后果，高层不断强调“调控政策不动摇”。另一方面，因为“不卖地无发展”，因为房地产已经成为很多地方经济发展的支柱，所以屡有地方试探性地放松限购；某些区域市场已经出现了房价的“跳涨”，形势直逼09年。更有甚者，还有地方以部门间联合的名义出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，明目张胆地扩大所谓“刚性需求”的范畴，挑战中央调控底线。

　　房产市场真的存在所谓的“刚性需求”吗？我的回答是否定的。

　　“衣、食、住、行”是人的四个基本生活需求，这一点不假。但是，我们有穿衣蔽体的刚需，却不存在对美丽时尚的刚需；我们有吃饱肚皮的刚需，却不存在对饕餮大餐、满汉全席的刚需；我们有行路迁徙的刚需，却不存在买车的刚需。同样的，我们有安寝的刚需，却不存在买房甚至囤房的刚需。如果说“住”真正存在一个刚需的尺度的话，那么回想一下我们曾经住过的八人制集体宿舍，那就是刚需。所以，货真价实的“刚需”远远不足以支撑一个市场！

　　中欧的许小年教授认为，“房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求”。正反两句说的是一个意思，就是我们熟知的供求规律。不仅许小年，开发商、买房的业主，甚至部分政策制定者，也都这么认为。其实不然，当房产作为一种投资产品存在的时候，它遵循的是一个与之背离的价格-需求曲线。美国著名的经济学家，前财政部长萨默斯作过下面这样一个分析。我们熟知的价格-需求曲线是，价格越高需求越小、价格回归需求放大；但是当产品被用于投资目的的时候，价格-需求曲线是与之反向的，会脱离亚当·斯密的那只“看不见的手”：价格一路上涨的时候需求进一步放大，反过来价格下跌的时候需求也会同时萎缩。以股票为代表的金融产品，追涨杀跌就是这个原理的典型表现，当房产成为一种用于投资目的商品的时候，同样也会陷入这种反向的价格-需求曲线，所以建立在亚当·斯密原理基础上的调控只会屡遭失败。

　　中央最新的态度还是“坚定约束房地产价格”，虽然这一表态符合老百姓的愿望，但始终让我们感到信心不足。每个中国人都清楚，大禹治水，在疏不在堵，限购无论从哪个角度看都是一种“堵”的措施，我们担心的始终是哪天堵不住了之后的爆发。如果更进一步演变到限价，那就又回到计划经济的旧体系下面去了，那时谁也不愿意看到的结果。在我看来，放开消费约束投资就是最好的疏导办法，释放消费需求之后，房产市场会自然形成非常明显的差异化定价，对消费而言，买几套房应该都是可以的，买多大的房都是可以的。只要业主觉得有这个必要、住得过来，并且有着个消费能力，为自己的日常居住、工作间隙、周末休假、避暑过冬，就算各买一套又有何妨？不正好解放了亟待打开的消费需求吗？

　　房产市场除了投资需求以外，就是消费需求。房价从最高处回落到现在，抑制投资需求的呼声已经一浪高过一浪，因为大家都认识到投资需求集中到一个市场的危害。但是靠限购来约束投资需求有很大的副作用和“并发症”：一味用政策调控来打压房价，会对一个健康的经济发展环境造成损害。如果我们既不希望造成经济结构的崩溃或者泡沫破灭之后的“硬着陆”，又期待一个健康的房产市场来避免经济发展动力的缺失。那么就应当在进一步遏制房产投资需求的同时，尊重和激发人们对房产真正的消费需求。

　　时尚，是建立在穿衣基础上的消费需求；美食，是建立在吃饭基础上的消费需求；私家车甚至香车、豪车，是建立在行路基础上的消费需求。这些健康的需求加在一起，形成了拉动经济增长的重要动力，也是我们最紧缺的动力。“住”也有消费需求，我们常说“安居才能乐业”，安居的“居”，就是住的消费需求。不同职业不同角色不同收入的人群，他们对安居的消费需求是有明显差异的。假如限制时尚达人和影视明星这样的消费人群只能穿戴普通商场的衣服鞋子、首饰挎包，那么只能说是一种削足适履似的无知，他们需要的是设计、个性甚至定制。限制诸多的美食家们、好吃嘴们只能一日三餐粗茶淡饭，也是一种折磨甚至可以说不人道。同样的道理也适用于房产产品的消费者们，限购的方法在约束投资需求的同时，也同时强制性紧缩了房产的消费需求，所以是粗暴和不公平的。

　　怎么区分消费需求与投资需求？两者的差异在于卖而不在于买。从购买这一行为我们确实无法分别消费与投资，但消费的目的是消费本身，购买行为之后直接进入消费环节；而投资的目的是为了收益。在投资者的“售出”环节设置巨大的障碍，将使得通过房产买卖无法获取期望的投资收益。一旦“限购”变成了“限售”，在设立限售的同时取消限购，那么投资需求会立即得到遏制，而消费需求则同时被释放出来。当然，限售并非不准出售，如若真的“不准”倒是又侵犯了投资者的合法权利；而是对房产转售课以重税，使其难以从中牟利。

　　甚至投资需求也能在一定程度上转化为消费需求。比如像古玩、字画这样的收藏品，我们知道它本身是一个投资品，今天我十万买来，过一两年，二十万、一百万卖出去就能赚钱。但是如果我懂艺术、懂收藏，欣赏它，喜欢它，买回来之后放在家里天天把玩，就是一种消费。只要不打算转手把它卖出去，这个需求就成为了一个纯粹的消费需求，而原本的投资品也就成为了一个消费品。从吃饱穿暖到美丽时尚和美食佳肴，消费需求很多时候是要一个培养过程的。房产作为一种产品，只要我们能够合理引导，也存在将投资需求转化为消费需求的可能。

　　从四万亿到民间流传的小四万亿（相关部门否认），进而到西安地铁6条之外再增9条的规划，对于这种饮鸩止渴般的基建投资还能拉动中国经济到多远，我们忧心忡忡。但对房产作为一项产品的消费需求，我们却束手束脚，不敢加以释放。实际上，一套房产的价值胜过几百台家电，如果一方面一次又一次实施“家电下乡”、“汽车下乡”等等消费刺激政策，另一方面却不允许人们自由消费房产类的大宗消费产品，那么想让“消费成为经济增长第一动力”无疑是画饼充饥、痴人说梦。

　　许小年教授另外有一个观点我是赞同的，在他看来，现在的相关政策“搞反了”土地与货币的调控关系，本应该立即放开农地入市，而我们居然还在纠缠小产权房的是否合法和去留取舍问题。在我看来，国土部和发改委将别墅类房产列入新近发布的限制用地、禁止用地目录也是一种阻碍消费、因噎废食的举措，只要不侵占耕地，作为房产当中的高端消费品，别墅具有相当高的消费价值。

　　如果我们能把房产作为一个产品重新定位到消费品的范畴，刺激房产市场多层次多种类的消费需求，不仅能够带动家具家电、装饰装修等相关消费品的消费，也很有可能成为促进消费、拉动经济的重要转折。