谢逸枫：为何11月广州房价再创全年新低？
2013年12月18日上午，国家统计局和广州市房管局可谓是正面交锋，两局均在一早公布11月房价数据，其中，广州市房管局数据显示，11月广州一手住宅网签均价11468元/平方米，同比下降7.1%，环比下降10.6%，打破10月份的最低记录，成全年新低。而国家统局数据显示，11月广州同比上涨20.9%，环比上涨0.8%。两局再一次杠上。 与10月份一样，广州市房管局公布的11月房价数据依旧将增城、从化两市纳入统计范围，导致上月房价再创全年新低，十区二市一手网签均价为11468元/平，环比10月份(12824元/平)下跌10.6%。单看十区情况，市辖十区11月网签均价为13954元/平，打破10月份的房价最低记录，成目前为止的全年最低均价。而中心六区一手住宅网签均价22945元/平，相比10月份的全年最高价(29171元/平)下跌21.3%。其中，天河、越秀两区房价依旧难撼领跑全城的地位，但在上月两区房价均有所下滑，网签均价分别为34086元/平和33474元/平。
中心六区网签限制在11月份明显收紧，中心区域网签面积仅11.81万平方米，环比10月减少23.7%，占广州市一手住宅网签总面积的12.5%。实际房价并未大幅下降,“穗六条”出台后广州一手住宅房价一直处于平稳状态，并未出现大幅降价的情况。目前录得的低网签均价，只是受到结构性成交的影响，也就是均价低的一手住宅网签变多了，拉低了整体均价。另外，由于限签等政策影响，房价拆出部分作为装修价等，所以网签均价并非实际的成交价。而且，一周的网签情况只是阶段性，没有太大的参考价值。目前广州楼市并未出现一手住宅降价。从过往经验看，一手楼市要出现实际性降价，必须是有行业政策和信贷政策都持续收紧，导致一手楼市成交连续下降过半，且深度调整时间要达到半年左右时间才有可能。现在尚未具备降价的条件。
别高兴太早，房价没下降。10月广州房价创全年最低是统计口径发生变化，人为统计出来的结果，不是楼市最真实的反应。当前广州房价实际涨幅非常惊人，比数据上的房价高出一倍以上。无疑，统计上的数据房价变化根本无法掩盖上涨的事实，更加无法阻挡房价上涨的预期。估计，广州市12月房价会出现大幅度下降的现象，由于工作首次把增城、从化两市房价统计十区之内，作为全市房价的平均数。10月-11月广州房价下降，创全年最低的假象主要原因在于统计口径发生（把增城、从化两市房价统计十区之内）与平均数被拉低，但不排除把安置房、保障房的房价统计在内与人为的因素延长高价楼盘网签时间等剔除部分高价已网签的套数。
2013年年12月25日前部分楼盘将暂停签约，以防贵价盘拉高广州楼价。从广州市国土房管局发布的每月房地产市场报告也发现，该官方报告的统计月是从“上月26日至本月25日”。也就是说，12月的房价数据的统计范围是11月26日到12月25日网签的一手楼，12月26日到12月31日的成交将被计入2014年1月的统计范围。如果全市2013年的房地产统计数据按照各月报告相加，那么12月26日到12月31日的网签将对今年的全市整体房价不产生任何影响。开发商向证实，确实收到了国土房管局的口头通知。广州某大型开发商的一位负责人表示，该集团在广州的数个楼盘都被限制了网签，该公司售后部门已接到通知，称12月26日起可以网签，但网签量每个预售证每天只限网签一个单位。另一家大型开发商人士亦向记者证实，确实有收到26日起放宽网签的通知，但具体可以网签的数量还不清楚。海珠某豪宅盘的销售负责人同样表示：“听说过这个消息。”
事实上，为了不使高价盘拉高全市均价，近期多个市中心楼盘也确实停止了网签。天河某楼盘近期曾售出多套单位，但在阳光家缘上近一个月内却没有一套单位网签。该盘负责人向记者表示，在12月25日前国土房管局都不允许该盘网签，但25日后是否能够网签，还需要等待通知。不仅全市网签量较低，中心六区成交量更是大幅下挫，上周（12月9日-12月15日）再创新低。统计显示，上周中心六区一手住宅网签仅为区区的9套，其中白云5套、天河1套、黄埔1套、荔湾2套，海珠和越秀都是零成交。全市成交较多区域为从化446套和增城404套，两市网签占据了全市总成交套数的68%。为了完成广州楼价年度控制目标，近期广州市可谓“多管齐下”。11月18日，广州出台“穗六条”调控政策，提高了外地户籍买家的限购门槛，同时还提高了二套房首付。自2013年10月起，广州市国土房管局将从化、增城两市的楼市成交也纳入了房地产市场运行情况通报及相关的交易统计报表。由于增城、从化两市实行限价政策，而且交易量占据全市成交的重要份额，这一数据扩大的动作将极大影响今年广州最终公布的官方楼价涨幅。对于在25日前停止部分楼盘网签、26日起放开高价盘网签这一传言，政府在数据上做文章并不能治本，房价到底有多高，市民的体会是最直接的。
据2013年12月17日相关网站截取阳光家缘数据统计显示，上周(12.08~12.14)广州十区二市成交1194套，仍处低位，均价则仅为9189元/平方米，创出今年新低，网签楼盘中更是出现均价为2226元/平方米的项目。穗六条”公布实施满月，广州全市一手住宅迎来新低点，均价跌破万元。“穗六条”实施满月，全市一手住宅成交回落到较低水平。相关网站数据中心统计显示，上周广州十区二市一手住宅网签1194套，虽然环比上上周的940套上涨27%，不过仍处较低水平。11月18日“穗六条”公布实施后，市场成交即见回落，11月17~23日周成交为2129套，此后回落到1748套，上上周为940套。 不仅全市网签量较低，中心六区成交量更是大幅下挫，上周再创新低。统计显示，上周中心六区一手住宅网签仅为区区的19套，其中白云14套，天河1套，黄埔1套以及荔湾的3套，珠海和越秀都是零成交。全市成交最多区域为从化的396套和增城的366套，两个县级市网签占据了全市总成交套数的63.8%。成交量低位徘徊的同时，广州一手住宅周网签均价更是一路大幅下滑，跌破万元。
相关网站数据中心统计，上周全市一手住宅网签均价仅为9189元/平方米，创出新低，环比上上周大跌14% 。 全市均价大跌，一方面由于价格较高的中心六区成交量大幅下滑，成交价较低的从化和增城占据绝对主力，进而拉低整体价格。另一方面，中心六区上周均价也仅为16473元/平方米，环比大降22%米，其中最低的宝 夏花园仅为12954元/平方米。 不只是中心六区网签均价非常低，成交量最大的两个片区从化、增城的网签均价也是不高，其中增城仅为7472元/平方米，从化为8238元/平方米。更令人惊叹的是，上周有网签楼盘里面，出现均价为2226元/平方米项目，位于增城中新镇的恒创恒福花园上周网签5套就出现这样的情况。该楼盘销销售人员表示，最近网签这么低价的单位，是属于回迁房类型，虽然也是商品房，但有拆迁补偿，所以价格才如此低。此外，该批单位其实早在2011年已经卖了，不过手续需要在确权后才能进行，近段时间网签是手续流程的缘故。
据经纬行研究中心不完全统计，广州十区两市新建住宅今年年底预计新增约0.57万套，明年新增约8.24万套，共计新增货量为8.8万套，约977万平方米，总体可售约13.82万套，合计1555万平方米。 截至12月初，广州十区在售余货约3.71万套，十区两市在售余货约5.01万套。明年广州十区预计新推货量约6.10万套，同比今年预计减少17.38%左右，计面积约682万平方米；十区两市新增货量约8.24万套，同比今年预计减少12.25%，计面积约913万平方米。其中，中心六区预计新增供应同比今年锐减近9000套，一方面，受市中心土地供应明显减少影响，不少发展商均放慢了开发速度；另一方面，库存攀高、价格高企导致的成交放缓，也使得发展商在推货节奏方面相对谨慎。
2013年3月初，“新国五条”横空出世，广州市地方细则也在3月底落地。但事与愿违，广州楼市陷入“越调越涨”的怪圈。5月广州市新建商品住宅价格指数环比小幅上涨了1.5%，，同比去年则大幅上涨了15.5%，广州市新建商品住宅价格再次成为全国同比涨幅最大的城市。值得注意的是，这也是广州市连续第5个月领涨全国。从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，房地产开发企业销售住宅必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门价格指导的新规定。广州成为继北京之后，第二个明确表示要对房价进行指导的城市。广州市“政府限价”新规，也从去年仅对豪宅盘限签限售扩大为面向几乎所有在售楼盘。尽管广州市地方政府为楼市新增限签、限售、限价三道“紧箍咒”，但房价明降暗升态势明显。目前，不少楼盘开发商要求购房者签订阴阳合同，以房屋毛坯价报备国土房管部门以满足政府指导价，再和购房者签订装修合同，房价明降暗升。
“新国五条”最受市场关注的当属二手房交易需要征收房价差额20%的个税政策，不禁让人大呼“狼来了”。“狼来了”引起的剧烈市场反应就是各房地产交易登记中心挤满了急着 过户的市民，广州楼市3月份二手房成交量和楼价都被推到高峰。房价差额20%个税风声一出，二手房市场被打压，有一部分二手房市场需求，被挤压至新房市场，让不少买家动了 购买总价相对较低的一手房念头。但是在3月31日晚压线出生的广州市“国五条”细则中，二手房交易征收房价差额20%的个税政策并未细化，“房价差额20%个税”的规定从目前来 看可以说是“不了了之”，买家的心态也逐渐平复。无论最后结果如何，总价低的一手房总是最受刚需客的青睐，交易免去了繁琐的手续及税费。
这厢是史上最严厉调控政策，那厢却是几近癫狂的土地交易市场。从5月份开始，广州土地市场结束春节以来的冷清期，供需均开始放量，地王不断诞生，堪称癫狂，土地资源的稀缺性和房企充裕的资金共同推高了土地市场的热情。土地市场的地王频出，直接支撑着房价的上涨。面粉贵过面包的情形，让购房者对于地王推高楼价的担心，日渐浓重。在地王效应的带动下，也刺激了地王附近的楼盘，升值涨价是避免不了的“潜规则”。继深圳、北京、上海加码调控政策之后，2013年11月18日下午五时后，穗六条出台，明确提出：暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对于第二房贷的首付，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。标志着一线城市调控政策的全面收紧。
在严厉的限购政策下，市场上也催生出一种不交社保、不限购、不限贷，照样能买房的“商用公寓”，这些公寓大多数户型小，总价低，可自住可投资，还可以注册办公，随着穗五条出台对外地户口购房资格提高至三年，集多功能一体的商用公寓自然成为市场关注的热点。原本以为不限购的增城却“限贷”了。“穗六条”楼市新政出台后，增城、从化两个原本不限购的区域已悄然提高了贷款门槛，外地户籍居民在两地购房贷款需要提供三年或三年以上的社保或纳税证明。预，这一政策或重创部分前往增城、从化二次置业换大房的外地户籍买家，而对于一次性付款的买家则无任何影响。
这是要完成房控目标的节奏吗？从年初的“新国五条”到近期的楼市新政，二次救火之下，房价上涨的架势依然强劲。限购、限签、限售再到限价，为实现年初房控目标使尽浑身解数。只是万万没想到——把从化和增城两位“稀客”也请来。14号文对“广州”的范围没有明确界定，调控目标到底按“十区两市”还是“市辖十区”作为统计口径未有明确，事实上，经过多次反复计算发现，按照“十区”的口径根本不可能完成调控目标，只能取“十区两市”的口径。 这样一来，“预计今年广州市房地产调控目标基本能完成”，广州市国土房管局相关负责人表示，今年前11月一手楼价与去年全年均价相比，目前涨幅约为9%，而按照此前14号文明确提出“2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”的要求，广州今年楼价涨幅约在8%，所以基本能完成调控目标(据称，此前官方确定的调控目标涨幅约在7%-8%的区间范围，即12970元每平-13091元每平范围内)。
另外，广州市国土房管局也针对此次房价数据“迟到”的原因进行了说明，为让公众更全面掌握整个广州房地产市场的态势，10月份楼价首次将从化增城纳入全市统计范畴，处理数据和内部流转耽误了时间。同时表示，以后广州国土房管局将在每个月的上旬发布上一月度的楼价。毫无疑问，迫于房价涨幅超标问责，“房价控制目标”难以年底调控突击完成。广州房管局罕见的将增城、从化纳入，从而实现“房价稀释”的现象，暗示房价上涨与调控任务的压力非常巨大。即使10区2市10月房价同比上涨6.9%，出现低于10%涨幅控制目标。如按前10月10区2市房价同比上升12.1%，离政府房价控制目标仍有距离。