谢逸枫：25年后中国房价涨至9万北京80万不现实
新浪财经专栏 文/谢逸枫
2012年12月上半月，国内某知名大学教授抛出：“25年后，北京的房价将上涨至每平方米80万元/平方米、全国的平均房价也将达到每平方米9万元的预测。”其实如此大胆的预测纯属“满足大家好奇心”。从预测的理由与根据看，一是国家宏观经济与货币数据及通胀率推测。二是房价大幅上涨的冲动，最近似乎确实存在。过去十年，北京乃至全国房价跳涨的事实，印证了房价一直上涨。在这十年里，每次老百姓感觉房价已经“到顶”时，但结果却是价格依然疯涨。毕竟现在北京的房价与十年前相比，确实普遍上涨了10倍以上。2012年全国城镇平均房价5791元。2007年为3445元，五年上涨68%，年均递增10.9%;十年间全国城镇平均房价从2003年2381元上涨到2012年5791元，十年上涨143%，年均递增10.3%。作为一线城市代表，北京、上海、广州、深圳、香港，房价变化在十年间的表现更可谓是异常显眼。上海涨幅最大，达到500%，香港涨幅最小，为161%，北京365%，广州261%，深圳233%。
据民间机构测算，2003年至2012年期间，全国住宅销售均价涨幅达145.43%。其间，国务院先后共出台了10次房地产调控措施。援引国家统计局公布的一份《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》指出，“计算年度商品房（新房）平均销售价格：即商品房销售额/商品房销售面积。1987年全国商品房平均单价仅408元/，到了2012年则达到5791元/。计算定基房价指数（1987年为100），2012年已经是1419.4。总体看来，1987-2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计上涨了13.19倍，回头看平均每年上涨55%（复合上涨的结果）。其中年度最大涨幅出现在1993年，达到29.8%;25年里，只有1999年和2008年两个年度有所下跌，但跌幅分别只有0.05%和1.6%。
但是25年后，北京的住宅房价要上涨至每平方米80万元/平方米、全国的平均房价达到每平方米9万元的预测，还有待时间的验证。按照城镇化率与GDP增速及房地产发展趋势看,即使每年房价平均增速保持8%-10%,全国平均住宅房价要达到9万元/平方米、北京平均住宅房价80万/平方米也是不现实的。毫无疑问，从未来25年房价上涨幅度复增长与楼市实际情况及货币通胀、宏观经济增速综合情行看，25年后中国住宅平均房价涨至9万、北京80万是不现实的预测，但不排除北京豪宅个案房价会出现80万元/平方米，说明仅仅是个案而已，不会是普遍。
根据国家统计局的统计数据显示，年度商品房销售单价是一个国内平均数，各地数据则存在差距，尤其是一线城市与三四线城市之间。表格上1987年全国商品房平均单价仅408元/㎡，到了2012年则达到5791元/㎡。计算定基房价指数（1987年为100），2012年已经是1419.4，上涨13.19倍，平均每年上涨10.87%。中国住宅真正全面商品化是从1998年全国公房改革之后，也就是2000年之后或者说2005年(销售17576亿元)以后更客观一些，因为公房改革花了好几年时间。何况1987年商品房销售也就110亿元，而且主要是办公用商业楼;2012年达到64456亿元，增长了586倍，且主要是住宅楼了，倒过来了，而且是商品化的准市场经济时代，未来25年每年不可能如此10.87%复增长了。25年后北京房价每平米80多万，全国均价每平米9万左右”的理由是：“1987年，全国平均房价408块钱，那时候北京也就500块钱。因此，1987年的那个408元平米的价格作为基数，显然是不客观的，并且是在计划经济体制下的统计。
按照国家统计局的数据进行计算，发现统一口径后的数据结果与杜猛有明显的差异。以上海为例，2003年上海商品房销售均价为5118元/平，以此为基准至2012年，上海房价10年间，上涨幅度为174.71%。同样广州、北京、深圳的数据都出现了较大幅度的修正，最后的结果分别为212.58%、259.35%、213.09%，对比原有数据均有大幅的下降。统计局数字与居民感受的差异大部分是由10年来成交结构变化而导致的结果。譬如1988年、1992年、1993年、2009年这几年房价上涨幅度在23~29%，都是因为中央政策的大变动，突增大投资、超发货币、地价凶猛上涨等原因,如1988年的物价失控的抢购风，92年邓南巡大搞基本建设投资风，93年24%的通货膨产失控风。1999年、2000年则没涨，应该是因为全国启动公房大改革又1998年`1999年通货紧缩，2008年下跌，则是金融危机。2000~2012年，这13年上涨1.8倍。
将来的通胀会进一步促使货币贬值，所以人民币实际上的态势是对外，对美元升值，对内是贬值的。2012年4月中国M2突破90万亿大关,2013年4月突破100万亿大关,刷新世界记录，5年超发一美国，接近世界其他各国M2之和,中国以一敌世界。2009年美国M2约8万亿美元,汇率1:6.8,大致54.4万亿人民币。2012年美国M2约9万亿美元,汇率1:6.3,大致56.7万亿人民币。中国M2从07年的40万亿人民币,到今年4月100万亿人民币。仅仅5年时间,M2增长60万亿,超过美国09年M2,也超过美国2012年M2。
2012中国将成为名副其实的货币大国,货币发行量远远超出美国,且接近世界其他各国M2之和。中国1990年的货币总量为1.53万亿，2011年89.56万亿，21年翻了58.53倍。美国货币总量同期只增加了1.99倍。美国法律规定货币发行量不得超过GDP的70%，中国已经超2倍了。这样超发货币稀释全民财富，是一种赤裸裸的抢劫。因此，对照房价过去十年看，房价没上涨。我国2012年底的GDP总量是51.91万亿元，拿这个数据与同时期广义货币相比较，可以发现，中国的广义货币与经济总量的比例高达1.88倍，这意味着目前我国每1.88元人民币的实际价值只有1元，其中的0.88元基本上是泡沫。