万达集团项目总投资超过500亿元，其中文化旅游投资超过300亿元，建设的全球投资规模最大影视产业项目——青岛东方影都影视产业园区，这个消息在业界成为一个重磅炸弹，引起了巨大反响。

青岛东方影都位于青岛市区西部，是一个以影视产业为核心，涵盖旅游、商业等多种功能的大型综合性文化产业项目。包括影视产业园、电影博物馆、影视名人蜡像馆、影视会展中心、汽车极限秀、万达文化旅游城、度假酒店群、游艇俱乐部、滨海酒吧街、国际医院等多个项目。

东方影都是世界唯一具有影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的特大型影视产业园区，计划2016年6月项目一期开业，2017年6月影视产业项目全部建成开业。《纽约时报》在9月23日报道“美国洛杉矶有好莱坞与奥斯卡，奥兰多有主题公园与度假村。现在，中国一位富人想把这些都拷贝到中国一个美丽的沿海城市”。

王健林之所以有如此大手笔的投入，是因为可以预见在今后10年甚至20年，文化产业将呈现出爆炸式增长，成为一个最快的增长行业之一，文化产业符合国家大势，做企业最重要的一点就是要顺势而行，不要逆势而行。在文化、旅游、消费，在“十二五”规划中要净增15—16万亿元。

万达投资建设影视产业园的想法多年以前就已经产生，规划设计进行了4年多，从选址到内容反复斟酌修改，但一直没有付诸实施，主要的原因就是没有解决电影产业链的问题。影视产业园建成以后，谁来拍摄、谁来制作、现金流在哪里、回收投资效益在哪里？ 

在技术层面，万达去年斥资26亿美元收购美国连锁影院AMC，一跃成为全球最大院线，与此同时，跟美国四大影视经纪公司签约，这两个组合拳下来，一是掌控了电影发行渠道，另外也给青岛“东方影都”带来了影视拍摄的潜在客户，可以说万达在电影产业上完成了全产业链的布局。

王健林表示，青岛东方影都是落实国家文化强国方针的重大举措，是万达文化产业发展的重大战略，也是打造中国文化世界品牌的重大努力。这个项目不仅符合中央政府要提高中国软实力，对外进行文化输出的政策指向，其浩大的投资工程，在地方政府的政绩单上，也是浓墨重彩的一笔。

东方影都的建设将革命性地提升青岛文化产业水平，极大提高青岛旅游档次，甚至改变青岛城市定位，使之成为世界影视文化旅游名城，政府方面也是获益者。“政府需要什么，我就提供什么”，早在万达广场商业地产项目，风靡国内之初，王健林就定下了万达的行动方针。

但圈子内对于万达这样的天量投资颇有微词，一方面觉得其不过是挂影视文化产业园的名头，做房地产开发与卖房子之实。

影都项目的15宗、540万平方米建筑规模的地块中，纯住宅地块为10宗，总建筑面积达到259.45万平方米，楼面地价平均仅为380元/平方米，目前同区域内新建普通商品房的售价约为8000元/平方米，据此测算，仅住宅一项，在全部销售完成后万达便可获得约200亿元左右的收入，该住宅项目预计将于今年底前正式对外销售。

万达集团2013年设下的总收入目标为1800亿元，而其中商业地产的收入目标为1370亿元，占全部收入比例为76.1%。截至发稿时间止，万达方面没有回应腾讯财经关于对业内质疑的评论。

其次是关于专业摄影棚的过于奢侈与浪费的负面分析，产业园区计划建设20个专业影棚，包括一个水下拍摄影棚，且被褒奖为顶级装配，听上去很令人艳羡。上一次世界电影工业需要一个超大型拍摄基地是在上世纪三四十年代，好莱坞的蓬勃发展原点；1994年，梦工厂曾一度有过要造真砖实墙的大型拍摄基地打算，但最后细算一笔投入产出，也就放弃了。

中国已有以横店影城为代表的十大影视基地，拍摄基地也很难说是稀缺资源，似乎这有些重复建设之嫌。而且无论是技术条件、还是经济性，都已经使取景拍摄成为更多被采用的方式，大型影棚这样的固定投资成为一种过于昂贵的奢侈。

如果把东方影都项目解构，我们发现明暗两条线。在明处的产业链与地产链，以及在暗处的资本链和政府链。有媒体指万达7月与青岛地方相关部门便签订合作协议，9月12日才在公开市场招拍挂拿地。尽管影视城目前只是空饼一张，盈利预期也极不明朗。但从房地产角度，不管是政府还是万达方面都已经赢了。

以万达多年形成的产业经验、资金实力以及相关的政府关系资源来看，拥有足以撬动任何大的项目的力量。从地方政府可以相当低廉的价格拿到可以进行商业开发的土地，留下自己持有的那部分酒店、电影院之类的物业，将其他住宅与办公之类的物业卖掉或者出租。

不管是青岛所处的地理环境，还是万达所提出的影视产业园的主题，我们都可以看到有难以复制性。每个国家从理论上只有一个影视主题的产业园，不管是美国的好莱坞、法国的戛纳、还是意大利的威尼斯，单纯影视主题就足以让其得到充足的生存空间以及稳健的发展动力了。

房地产原本就是资本与政策之间的游戏，政府卖地，开发商盖房子，金融机构提供资金，在各方面赚得盆满钵满之后，百姓从金融机构那里借钱购买别人盖好的房子，在余下的生命里慢慢还。

由于那是自己的家，所以要好生装修装饰一番，摆放得体的家居用品，按照新出台的规定，每年还需要为自己的房子上交房产税，出于市场占有的需要，各种大件商品都是可以分期付款的，这就使得人们在买房置业的时候，可以用自己少量的钱为基础，以未来的收入为担保，用别人的钱实现自己的愿望，更多地受到冲动的左右。

从事房地产投资与开发的专业人士都清楚，这个领域从资本的量级到运作的专业水准等角度是呈现金字塔状态的，其中住宅是基础，商业是中间环节，再向上是旅游文化地产以及更居于高端的主题地产。

如果说住宅地产是基础，是通过卖房子并进行物业管理的模式比较简单，商业地产在其中增加了在持有过程中的长期的物业经营所需要的专业而系统的团队与管理，旅游地产则不仅是物业与资源的持有者，更是需要将自己变身为物业与资源的运营者，至少需要朝旅游产业倾斜。

诸如主题公园之类的旅游地产项目，也是有相应的经典成功案例的。比如著名的迪斯尼乐园、环球影城、金融城等等。类似于万达这样投入重金打造的综合性的地产项目，也可以称之为主题地产。

主题地产相对于其他地产类别，所需要整合的因素就更复杂。但毕竟从市场需求的角度，从人才团队的经验积累角度，从资本和政府之间的准备基础角度，中国的房地产领域都已经到了主题地产的高度，万达在青岛的东方影都项目，刚好为此指明了产业发展方向。

贾春宝

2013年9月29日星期日

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