现在，特色小镇为房地产找到了一个新的由头，其最主要的特点就是，拿地成本远远低于大中城市。

 

　　其二，房子在大中城市卖不出去，房地产商就在所谓特色上下功夫，试图寻找新的一批购房者，特色小镇既有创意空间，又有大量人口，必然为房地产商带来新的机遇或是可能。

 

　　其三，特色小镇大都选择在城市郊区。过去城市郊区、小镇或村庄的发展有太多限制。现在打着特色小镇旗号，在城市的边缘地区占领一块空间，也会给买房者提供一种新的空间，可能催生新的房地产热。

 

　　其四，所谓特色，实际上也是指小镇有别于城市雾霾、交通拥堵等问题的特点，这也使部分富人乐意去特色小镇长期置业，等于给房地产商带来了机会。

 

　　值得注意的是，一旦房地产商进驻特色小镇，特色就很难实现。过去小镇创业只需要从农民手里租房即可，一旦被房地产商介入，就要通过买房来创业，那就会大大提高创业成本。而历史也证明，没有一个特色小镇是通过房地产商的进入带动起来的。

 

　　河北崇礼滑雪场就是很好的案例：西湾子镇培育了大概十年，才形成现在的滑雪产业规模，再加上申办东奥，当地房价才明显改善，从而带动了房地产。古北水镇也首先是由一个企业家把古北的民居进行统一改造，形成了重要的旅游景点，才带动了房地产。

 

　　这说明实体经济是不可能通过房地产发展起来的。因为房地产发展意味着住房成本、土地成本大幅增加，第三产业进入以后，第二产业肯定要退出，加之环境、管理等多种因素，不可能促进所谓的特色小镇发展。

 

　　因此，在特色小镇建设初期，应该尽可能的坚持产业引导，而不是房地产商介入。举例来说，微软、苹果都是在车库里成长起来的。松下公司在刚刚起步时只是一个小作坊。试想，如果我们在那里建了特色小镇的话，他们还能在那儿做创业梦吗？做不到。

 

　　另一个问题就是产业园区模式转移。过去的城市发展大概都是按照这样一种模式：政府招商，低价供地，同时投入基础设施，来吸引各类产业和产业园区的进入，政府通过土地出让金来弥补招商引资形成的亏损，这是中国产业园区的一般发展模式。然而，现在大中城市中这种发展模式已经难以为继了，房子卖不出去，该扩展的空间也扩展完了，土地成本也上来了，招商引资面临着非常严峻的挑战，需要寻找新的模式。

 

　　但是打着特色小镇的旗号，按照过去产业园区的模式，复制大中小城市、三四线城市的发展模式到特色小镇身上，无疑只是又把高成本的发展模式复制到小镇，最后产业发展还是会遇到瓶颈或危机。

 

　　实际上，我们应该看到的，眼下打着特色小镇旗号的小镇中，除了文化旅游、体育特色之外，绝大部分正是产业园区模式简单的向特色小镇转移。这打破了浙江特色小镇发展的模式，实际上已经毫无任何特色可言。如果此时在此创业，面临的问题依旧是在大城市、三线城市面临的高成本问题，这个信号是非常危险的。

 

　　此外，从全世界特色小镇的发展经验来看，几乎没有一个特色小镇是政府主导的，几乎都是通过市场来聚集。在市场实现集聚的时候，政府应该要服务。以崇礼滑雪为例，实际上是几个企业家喜欢滑雪，就将相当部分资产投入到滑雪场的建设中，政府则做好了各种服务。修路、拿地、谈判、协调与农民的纠纷。这样才形成了现在崇礼申办冬奥的滑雪胜地。反过来说，如果由政府号召，政府其实并不清楚哪个产业可以发展，没有盈利动机，政府也不清楚企业会选择什么地方进行特色产业的集聚，可以说，政府不善于和中小企业打交道。更重要的是，政府常常盲目的搞政绩工程，因此更侧重于跟大企业打交道，能在任期内完成自己所谓的政绩，就很难形成特色小镇。